Хорошевский район расположен в Северном округе столицы и известен, прежде всего, тем, что в нем располагался первый московский аэропорт. Сегодня на этом месте возвышаются новые современные жилые дома, а от бывшего военного аэродрома сохранилось лишь несколько сооружений. Благодаря новостройкам, в том числе инфраструктурным объектам, проживание в районе сегодня считается престижным, и недвижимость здесь стоит дорого.
В Хорошевском районе сосредоточены ведущие российские предприятия авиационно-космического и оборонного комплекса, поэтому здесь проживает немало ученых и военных. Но из-за того, что треть территории района занята промышленными зонами, он долгое время считался малопривлекательным. Жилья и сейчас здесь не так много: по данным местной управы, в Хорошевском районе, занимающим площадь в 854 гектара, расположено 244 жилых строения.
«Еще недавно называть это место престижным можно было разве что в качестве большого аванса. До 2003 года на Ходынском поле — сегодня территории масштабной современной застройки — располагался Центральный аэродром им. М.В. Фрунзе, а по соседству — старые панельные и кирпичные дома, в том числе барачного типа. Проживали здесь главным образом работники, обслуживавшие многочисленные предприятия и НИИ авиационной промышленности. Место считалось заметно менее престижным, чем, скажем, другая сторона Песчаной улицы (а это буквально в двух шагах) и противоположная — Ленинградского проспекта», — рассказывает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Среди минусов выбранной локации специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова также называет расположенные на территории района промышленные зоны. «Несмотря на то, что на территории промзоны №5 "Магистральные улицы" больше половины предприятий недействующие — их помещения сдаются в аренду, экологическая ситуация здесь остается напряженной. Территория промзоны №9 «Улица Зорге» с 60-70-х годов используется для одноэтажного гаражного строительства. В перспективе городские власти планируют включить эти локации в программу реконструкции, однако ожидать этого можно будет не раньше, чем через два-пять лет», — замечает эксперт.
Хотя в целом ситуация в районе уже изменилась, Хорошевский стал активно перестраиваться. Сегодня на его территории возведены крупные современные спортивные, культурные, торговые комплексы, например — ТРЦ «Авиапарк», Ледовый дворец спорта, теннисные корты.
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, называет Хорошевский район перспективным, прежде всего — благодаря нескольким крупным проектам, которые будут здесь реализованы. Это обустройство парка на Ходынском поле, реновация промзоны «Магистральные улицы» и открытие станции метро «Хорошевская» Третьего пересадочного контура Московского метрополитена рядом с реорганизуемой промзоной.
Одним словом, ситуация в районе должна стать еще лучше, хотя с точки зрения транспортной доступности он и сегодня неплох: на территории Хорошевского функционируют станции метро «Полежаевская», «Беговая», «Аэропорт», по границе проходит Ленинградское шоссе.
Интересно, что средняя цена предложения на вторичном рынке в Хорошевском районе выше, чем в граничащих с ним более престижных районах, и составляет в среднем, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», 268,5 тысяч рублей за квадратный метр. Этот показатель почти на 36 процентов больше, чем в среднем по Москве, а также выше, чем в соседних районах — Хорошево-Мневниках, Аэропорте и Соколе.
Такое положение дел обусловлено качеством местной застройки. В настоящее время монолитные строения на вторичном рынке Хорошевского района занимают 43 процента от всего объема предложения, кирпичные и панельные дома — по 21 проценту, «сталинки» — 12 процентов, блочные здания — всего три процента. Всего же в районе, по данным экспертов, выставлено на продажу 375 квартир.
Например, однокомнатную квартиру общей площадью 30 «квадратов», расположенную на первом этаже пятиэтажного панельного дома, можно приобрести, по словам Юлиана Гутмана, за пять миллионов рублей. «Двушка» общей площадью 50 «квадратов» на первом этаже 12-этажного панельного дома стоит 7,4 миллиона рублей. «Трешка» площадью 60 метров на первом этаже кирпичной пятиэтажки предлагается за 10,8 миллиона рублей. На данный момент это самые дешевые вторичные лоты.
В качестве примера самой дорогой недвижимости эксперт приводит «однушку» площадью 130 квадратных метров на 30 этаже 40-этажного монолитно-кирпичного дома. Квартира стоит 51,6 миллиона рублей. Самая дорогая «двушка» площадью 140 «квадратов» продается на 35 этаже в ЖК «Триумф-Палас» за 96,7 миллиона рублей. В этом же комплексе продается и самая дорогая «трешка» площадью 280 «квадратов» и стоимостью 262,7 миллиона рублей.
Стоимость аренды квартир в Хорошевском районе тоже варьируется в зависимости от состояния жилого фонда; разброс цен между минимальным и максимальным предложением очень заметный. Арендовать однокомнатную квартиру площадью от 40 до 60 метров, по словам Екатерины Артемовой, можно за 30-90 тысяч рублей в месяц, двухкомнатное жилье площадью от 47 до 66 «квадратов» — за 30-120 тысяч рублей в месяц. Стоимость аренды «трешки» площадью от 51 до 110 квадратных метров находится в диапазоне 50-270 тысяч рублей в месяц.
По сравнению с другими московскими районами, в Хорошевском сегодня предлагается богатый выбор жилья в новостройках: в продаже находятся квартиры и апартаменты (в большем объеме) в восьми жилых комплексах, причем разного ценового уровня — от комфорт-класса до элитного.
Недвижимость, по словам Юлиана Гутмана, продается в МФК «Лайнер» (160-250 тысяч рублей за квадратный метр), в жилых комплексах «Лица» (321-392 тысяч рублей за метр), «Хороший Дом», «Гранд-Парк» (200- 272 тысяч рублей за метр), проекте Studio 8 и лофт-квартале Aeroflots. Кроме того, жилье по цене от 210-215 тысяч рублей за «квадрат» можно приобрести в уже реализованных проектах — «Доме на Беговой» и жилом комплексе на улице Полины Осипенко, 10.
«На территории района не так много пространства для жилищного строительства, и этим отчасти объясняется наличие лофт-апартаментов, то есть, переформатирование уже существующих зданий под жилые помещения и бизнес-пространства. Покупательский спрос в этом районе высок, однако новых предложений мало», — отмечает эксперт.
Средняя же цена предложения на первичном рынке жилья Хорошевского района составляет, как утверждает Владимир Богданюк, 240 тысяч рублей за квадратный метр. Средняя цена предложения однокомнатной квартиры — 252 тысяч рублей за «квадрат», двухкомнатной — 230 тысяч рублей за метр, трехкомнатной — 221 тысяч рублей за метр. Минимальный бюджет покупки, по его словам, зафиксирован в МФК «Лайнер» и составляет 5,3 миллиона рублей за однокомнатную квартиру площадью 32 квадратных метра.
В ближайшие годы в Хорошевском районе планируется реализовать несколько проектов, в основном социальных и административно-деловых. В 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на 1-й Магистральной улице, владение 13, планируется сдать многофункциональный административно-деловой центр. На Хорошевском шоссе, владение 21, на месте снесенного аварийного здания школы №643 появится новая школа на 550 учащихся.
В 2016 году на Хорошевском шоссе, владение 27 и владение 33/1, появится четырехэтажный многофункциональный комплекс общей площадью 112 тысяч квадратных метров. На пересечении проектируемого проезда №5490 и улицы Поликарпова будет устроена конечная станция городского пассажирского транспорта. На 3-й Песчаной улице, владение 2, завершится строительство футбольного стадиона ЦСКА вместимостью 30 тысяч человек с паркингом на 1400 машиномест.
В 2017 году на улице Зорге, владение 9, построят производственно-складской комплекс с офисной надстройкой высотой в 22 этажа.
Сроки реализации некоторых местных проектов пока не определены. В стадии строительства на 4-й Магистральной улице, 4/30 находится здание цеха по ремонту насосного оборудования Производственного управления регулирующих узлов и промышленного водоснабжения (ПУРУ и ПВ) МГУП «Мосводоканал». Объект медицинско-бытового обслуживания на проектируемом проезде №5489, владение 14, планировалось сдать еще в 2013 году, но стройка пока тоже не завершена.