Лета в Москве с нетерпением ждали не только школьники, продавцы мороженого и подзамерзшие и оголодавшие клещи, но и участники рынка аренды жилья. Наниматели — в надежде, что с наступлением периода отпусков хозяева квартир наконец впадут в уныние и покорно снизят ставки, а собственники, в свою очередь, с расчетом на ранний старт «горячего» сезона.
Где июнь — там и сентябрь, а значит в столицу скоро начнут приезжать потенциальные «жертвы» — будущие студенты ВУЗов, вновь обращенные «белые воротнички» или хотя бы гости из стран ближнего зарубежья, жаждущие перекладывать непокорный московский асфальт и ремонтировать теплотрассы. «Дом» попытался выяснить, чьи ожидания оправдались в большей степени.
Разочарование первое и главное — для собственников. Квартир на рынке меньше не становится, а это значит, что борьба за арендаторов пока продолжается. «Объем предложений увеличивается с каждым месяцем, особенно в доступном ценовом сегменте, — говорит и.о. руководителя департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Роман Зеленский. — Данная ситуация благоприятствует арендаторам, которые стали очень избирательны в своем выборе. Люди стараются найти за свои деньги как можно более качественный объект». По словам эксперта, предложение существенно превышает спрос, поэтому «рынок находится на стороне арендаторов».
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова тенденцию роста числа доступных предложений подтверждает: «В пределах 10 минут ходьбы от метро в Москве предложение арендных однокомнатных квартир со ставкой 25-27 тысяч рублей в месяц практически не уступает по объему предложению в бюджете 28-30 тысяч рублей в месяц. С той лишь разницей, что квартиры со ставкой 25-27 тысяч рублей в основном расположены возле конечных станций, в отдаленных от центра спальных районах».
По данным «БЕСТ-Новострой», по цене 25-27 тысяч рублей в месяц в Москве около метро сдается примерно полторы тысячи квартир. За 28-30 тысяч рублей в месяц уже можно выбирать среди более чем двух тысяч арендных «однушек» у метро. В том числе есть варианты в таких районах, как Сокол, Беляево, Октябрьское поле, Алексеевская. «За одинаковые деньги могут предложить как квартиру с отличным ремонтом у метро "Домодедовская", так и потрепанную "однушку" в доме с газовой колонкой — но зато на Соколе», — говорит Ирина Доброхотова.
В сегменте более дорогих квартир расклад тоже не в пользу собственников. «Предложение элитных квартир, сдаваемых внаем, существенно увеличилось за последние месяцы, а число арендаторов сократилось», — отмечает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Возможно, несколько подпортит настроение арендаторам статистика, предоставленная «МИЭЛЬ-Аренда»: по данным компании, предложение квартир на московском рынке аренды по итогам мая 2015 года, по сравнению с апрелем, снизилось на 16 процентов. Правда, данных по объемам предложения за июнь пока нет, а майский «провал» эксперты компании связывают с длительными праздниками — многие собственники в начале месяце просто уехали из Москвы. Борьба борьбой, а рассада и шашлык — по расписанию.
И все-таки, праздник для арендаторов не совсем идеален. По словам риэлтора Александра Харыбина, квартир на рынке, действительно, полно, но среди предложений очень много посредственностей. «Как всегда — мало в любом сегменте квартир по-настоящему красивых, сделанных с любовью и вкусом. Они сдаются быстро и в хорошие руки».
Ценовую ситуацию на столичном рынке жилой аренды эксперты оценивают по-разному. Логичным было бы продолжающееся снижение ставок на фоне роста объемов предложения, но собственники, похоже, проявляют завидное упорство, наотрез отказываясь сдавать свои драгоценные квартиры за копейки.
«В традиционно спокойном и праздничном месяце мае арендный рынок столицы преподнес несколько сюрпризов. Цены на аренду жилья в Москве сменили трехмесячный тренд на понижение и пошли вверх — правда, не во всех сегментах», — говорится в аналитическом отчете, предоставленном порталом по поиску недвижимости Choister.
По данным портала, неожиданно сильный рост арендных ставок продемонстрировали одни из самых непопулярных на рынке объектов — трехкомнатные квартиры. По сравнению с апрелем 2015 года средняя стоимость их найма выросла сразу на 7,1 процента до 68 тысяч рублей в месяц. Цены на «двушки» показали рост в сравнении с апрелем на 5,8 процента. А «однушки» продолжили дешеветь — снижение цены в мае 2015 года, по сравнению с апрелем, составило 8,6 процента, до 32,9 тысяч рублей в среднем.
Аналитики «Мира квартир», между тем, утверждают, что в мае удешевление однокомнатных вариантов эконом-класса сошло на нет: стоимость аренды «однушек» снизилась всего на 0,2 процента. Снять такую квартиру в Москве стоит в среднем 28,6 тысяч рублей в месяц. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры этого же класса в мае продемонстрировали рост ставок. «Двушки» — существенный — на 1,4 процента, «трешки» — небольшой, на 0,4 процента. Теперь квартиры этих типов в среднем сдаются, соответственно, за 35,6 тысяч и 45,6 тысяч рублей в месяц.
Стоимость аренды квартир комфорт-класса в городе за месяц почти не изменилась, рассказал Павел Луценко. По мнению эксперта, цены на аренду недвижимости в этом сегменте «нашли баланс»: однокомнатные квартиры стоят примерно 38 тысяч рублей в месяц, «двушки» — 45 тысяч рублей, «трешки» — 61 тысячу рублей в месяц.
Не слишком приятный для арендаторов факт озвучивают и эксперты портала Domofond.ru: согласно анализу предложений в базе данных портала, за год средние ставки на месячную аренду квартир в Москве поднялись на пять процентов. Если в мае 2014 года квадратный метр в аренду стоял в среднем 889 рублей, то в последнем весеннем месяце 2015 года — уже 932 рубля. С начала этого года цены возросли на два процента.
«По данным за май 2015 года, месячная аренда однокомнатной квартиры в столице стоит в среднем 33,6 тысяч рублей, двухкомнатной — 48,1 тысячи рублей, трехкомнатной — 91,5 тысяч рублей, а элитные варианты на четыре и более комнат предлагаются за 246,6 тысяч рублей в месяц. Однако это цены предложения, конечная сумма при сделке может несколько отличаться», — отмечает генеральный директор Domofond.ru Эрик Сегерборг.
Тенденцию роста ставок аренды или их стабилизации, впрочем, подтверждают не все эксперты. Роман Зеленский считает, что ставки уверенно идут вниз по всем сегментам. Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», рассказала, что в эконом-классе средняя стоимость найма однокомнатных и двухкомнатных квартир по итогам мая снизилась на один и два процента, соответственно. Средняя стоимость найма трехкомнатных квартир того же класса увеличилась на смешные 0,1%.
С цифрами все непросто, но в целом эксперты дружно сочувствуют собственникам арендных квартир, соглашаясь, что именно они сегодня — «мышки», а арендаторы — «кошки»: от прежних «Крошечек-Хаврошечек» не осталось и следа.
«Арендодатели находятся в сложном положении, — говорит Роман Зеленский. — Конкуренция между собственниками квартир усилилась, поэтому приходится понижать ставки, а также предлагать бонусы в виде отсутствия страхового депозита, или косметического ремонта».
Ирина Доброхотова отмечает, что многие собственники все же пытаются сдать квартиры по докризисным ставкам, но готовы торговаться, если квартира «зависает» на экспозиции или становится сложно найти адекватного съемщика. Эксперт рекомендует владельцам жилья в «хрущевках» пересмотреть свою политику и снижать ставки, либо вкладываться в ремонт. «Сейчас, когда метро приходит в отдаленные районы Москвы, в том числе и за МКАД, предложение там начинает активно конкурировать с большими объемами жилья в старых районах Москвы. Далеко не 100 процентов порядочных нанимателей готовы переплачивать только за пешую доступность метро и терпеть бытовые неудобства, а также мало кто хочет делать ремонт в арендной квартире самостоятельно», — подчеркивает эксперт.
Руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева, тем временем, советует всем «бесквартирным» поторопиться с выбором недвижимости: «Рынок пришел к равновесию, и для арендаторов сейчас самое подходящее время снимать жилье. Во-первых, стоимость аренды практически три месяца уже держится на одном уровне, без колебаний в сторону повышения или снижения. Во-вторых, к августу-сентябрю спрос на аренду квартир традиционно выше, а количество предложения снижается».
Роман Зеленский считает, что рынок может «пойти вверх» уже этой осенью, однако, оговаривается эксперт, с учетом неопределенности в экономике и кризисных явлений, его подъем может произойти в более поздний период.
«Экономика пока не "шпарит" вверх, но деньги у людей есть, нет полной стабильности и есть большое предложение, растущее с каждым днем благодаря строителям. Соответственно, цена, скорее всего, не будет расти в ближайшее время. Но Москва остается популярной, люди сюда едут — соответственно, ниже падать она тоже не должна, она и так снижена», — говорит ежедневно работающий в арендном «поле» Александр Харыбин и дает обеим сторонам — арендаторам и собственникам — весьма пацифистский совет: не злоупотреблять ситуацией, дружить, любить друг друга и быть терпимее.