Газеты, журналы и разнообразные Интернет-площадки в последнее время буквально пестрят объявлениями о продаже квартир в малоэтажных проектах, реализуемых на территории Подмосковья. Заманивают покупателей на «почти загородный» формат проживания, непременный лес неподалеку и близость к столице и крупным областным городам. Так ли уж прекрасна «малоэтажка», разбирался «Дом» совместно с Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости.
Дискуссия «Коварная малоэтажка» состоялась в рамках IV Командной дуэли мечтателей и реалистов в один из последних дней фестиваля «Летние дачи в Сокольниках» и получилась весьма и весьма интересной.
Общеизвестно, что у квартир в малоэтажных домах (а к таковым относятся здания высотой два-четыре этажа) есть один несомненный плюс для покупателя: они — самое дешевое предложение на рынке новостроек. Это очень весомый аргумент, особенно в нынешней экономической ситуации, если, конечно, мы говорим только о сегменте «эконом». Со всеми недостатками формата, в принципе, можно смириться: нет лифта — так и этажей немного; не слишком очевидно, из чего построен дом — и не в таком жили, а фасады у современных малоэтажных домов обычно яркие и выглядят неплохо; ехать неудобно — со временем все наверняка образуется.
В общем, привыкнуть можно ко всему, и все же, прежде чем купить квартиру в таком комплексе, стоит хорошо подумать, изучив понравившуюся «малоэтажку» со всех сторон. В конце концов, окончательное решение все равно принимать покупателю и только ему, а знания — пусть даже слегка избыточные — лишними не бывают.
Помимо дешевизны (в качестве аргумента эксперты привели такие цифры: на сегодняшний день средняя стоимость метра в малоэтажных комплексах эконом-класса составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, в комфорт-классе — 78 тысяч рублей, в бизнес-классе — 117 тысяч рублей за «квадрат»), у «малоэтажки» есть еще несколько материальных и нематериальных плюсов. К последним относится психологический комфорт, о котором сейчас принято много говорить. Тут не поспоришь — все же три-четыре этажа меньше давят на психику, чем 20. Особенно это актуально для региональных покупателей, не слишком привыкших игнорировать вертикали мегаполисов, стремящиеся куда-то в верхние слои атмосферы.
К слову, приезжих в малоэтажных комплексах полно. Как отметил в ходе дискуссии коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Максим Зорин, в проектах этого формата, реализуемых компанией, доля «регионалов» достигает 40 процентов. Причем в основном это люди даже не из Центрального федерального округа, а из Сибири — плохие новости для заносчивых москвичей, приглядывающих себе квартиры на природе.
Из материальных факторов в пользу «малоэтажки» — спрос. Покупатель «голосует рублем» и голосует весьма активно. Стоит упомянуть, что доля малоэтажного строительства на подмосковном рынке, по словам руководителя аналитического центра компании «ОПИН» Дениса Бобкова, — около 30 процентов по количеству домов и 18 процентов, если считать в комплексах. То есть практически каждый пятый комплекс в Подмосковье — это та самая «малоэтажка». Конечно, жилье в многоэтажных домах по-прежнему продается быстрее, но и «низкорослые» проекты хорошо «держат удар».
Для сравнения: Максим Зорин с несвойственной девелоперам откровенностью рассказал, что в одном из многоэтажных комплексов, возводимых «ЛСР» в Подмосковье, продается в среднем около 150 квартир в месяц, а в малоэтажном проекте компании на Новой Риге — 60-70 лотов в месяц. «Это очень востребованный формат, люди покупают эти квартиры и как загородное жилье. Многие покупают для своих родителей», — отметил эксперт.
Но купить — еще полдела, а вот хорошо ли там жить? Тут мнения экспертов разошлись. С одной стороны, ничего плохого в жизни за городом нет: воздух, кто бы что ни говорил, куда чище московского, вид из окна — не столь «плотный», как в городе... И все же, к «малоэтажке» есть вопросы. Первый из них касается, как и следовало ожидать, транспортной доступности.
Управляющий выставки домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин заявил в ходе дискуссии, что для нормальной жизни пригодны лишь жилые комплексы, расположенные у больших городов, где есть рабочие места. А вот существование тех, кто будет ежедневно ездить на работу за 40-50 километров, кажется ему не слишком счастливым. Что справедливо — автомобильная зависимость не слишком приятна, так считают во всем мире. Например, зарубежные исследования показывают, что удаленность от инфраструктурных центров приводит к тому, что пожилые люди реже посещают врачей, реже общаются с друзьями.
«Поэтому, прежде, чем купить квартиру родителям за много километров от города, подумайте, как они там будут жить», — сделала акцент на проблеме Марта Савенко, шеф координационного совета Клуба главных редакторов.
Существуют и локально-транспортные проблемы. В том случае, если квартиры в комплексе стоят недорого, девелопер вряд ли озадачится прокладкой хорошей дороги, то есть жильцам придется довольствоваться той, что была проложена для стройки, а зачастую это просто грунтовка или что-то вроде «тропинки» из неровных плит — такое и дорогой-то довольно сложно назвать.
Проблемы с общественным транспортом резидентам малоэтажных комплексов тоже, как правило, обеспечены. Конечно, если проект отличается крупномасштабностью, местная администрация может включить его в схему движения муниципальных автобусов, но чаще всего до комплекса идет маршрутка с не самым удобным графиком движения.
Еще одна темой для обсуждения стали коммунальные платежи. Малоэтажные комплексы занимают гораздо большую площадь, чем высотные дома, и содержание территории, разумеется, дороже. Но, как заверил всех присутствовавших заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов, тут важно не то, малоэтажный проект или многоэтажный, а количество жителей и домовладений: стоимость подключения сетей и их последующей эксплуатации «разносится» на всех. То есть в комплексе из 40 корпусов «коммуналка» для каждого будет гораздо ниже, чем в небольшом ЖК.
И все же, главная проблема малоэтажных комплексов, построенных на определенном расстоянии от городов — нехватка инфраструктуры: детских садов, школ, медицинских учреждений, магазинов и так далее. Как отметил управляющий партнер Kaskad Family Борис Цыркин, в последние два года контроль над строительством «малоэтажки» заметно усилился, и ни один поселок не может быть построен хотя бы без минимального количества объектов инфраструктуры, если таковые отсутствуют в ближайшем окружении. Тем не менее, пока инфраструктурные неприятности — одни из самых ощутимых для проживающих в малоэтажных комплексах.
«Я застроил около миллиона квадратных метров именно «малоэтажкой», — рассказал Дмитрий Чариков, руководитель департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства комитета по взаимодействию с федеральными органами власти при Совете Федерации РФ. — Все реализовал, и я знаю, что на самом деле представляет из себя «малоэтажка» после того, как она построена. Низкий «входной билет» — преимущество, но люди идут на сделку по качеству проживания, потому что инфраструктура в малоквартирных поселках практически отсутствует. И те, кто покупают там квартиры, рассчитывая, что они будут жить как в городе, но на свежем воздухе, сильно ошибаются. Они начинают ездить в город за каждой мелочью. Они сталкиваются с тем, что дороги у них практически сельские, и никто им ничего делать не будет. Делать будут только за их счет, но денег у людей нет. В результате, жители оказываются между двух стульев — это и не город, и не загород».
Стоит отметить, что эта инфраструктурная «картина в серых тонах» относится в основном к комплексам класса «сильно эконом». В сегментах «комфорт», и уж тем более в «бизнесе» ситуация, конечно, несколько иная. И все же, в массе своей малоэтажные комплексы — это дешево, а значит вышеописанные проблемы в той или степени присутствуют .
Есть у малоэтажного формата еще один большой минус, о котором мало кто говорит: «малоэтажка» занимает слишком большие пространства и, по сути, лишает всех возможности по-настоящему наслаждаться преимуществами загородной среды. «У каждой застройки есть и другая, в большинстве случаев — страдающая сторона, и это природа, — напомнил главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий. — В принципе, любая застройка — зло, и чем ниже плотность, тем зло больше. Чем больше плотность, тем меньше территория города, тем богаче и ближе инфраструктура, тем меньше времени человек тратит на то, чтобы добраться до школы, магазина, фитнес-клуба или кинотеатра. А «размазывая» город по территории области, мы рискуем превратить всю область в один город — малоэтажный».
Но пока об этом мало кто задумывается — цифры говорят сами за себя: 30 процентов подмосковного рынка новостроек — это малоэтажное жилье. И сдавать позиции этот сегмент, похоже, не собирается.