Столичные риэлторы сетуют на то, что клиент на вторичном рынке в кризис стал каким-то слишком требовательным и угодить ему стоит большого труда. При этом и цену удержать удается в редких случаях. Покупатель уже не хочет платить ни за виды, ни за планировку, ни за качественный ремонт. В чем здесь причина?
Ситуация на вторичном рынке Москвы далеко не лучшая. Аналитики компании «Метриум Групп», ссылаясь на данные Московского управления Росреестра, сообщают, что во втором квартале 2014 года зарегистрировано 27 056 переходов прав собственности на недвижимость. Это минимальный уровень за всю историю ведения статистики по этому показателю (после 1 марта 2013 года). За первое полугодие 2015 года, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, количество переходов прав собственности сократилось на 32 процента. При этом на вторичном рынке элитной недвижимости количество сделок уменьшилось примерно на 35-40 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
Но если число сделок заметно снизилось, то предложение существенно увеличилось. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сейчас экспонируется рекордный для столичного рынка объем предложения — около шести миллионов квадратных метров жилья, включая апартаменты. По подсчетам «ИНКОМ-Недвижимость», на одного покупателя сейчас приходится примерно пять продавцов.
«В данный момент времени рынок сместился в сторону интересов покупателя, — подтверждает Антон Климов, руководитель управления по вторичной недвижимости агентства недвижимости "Лидер", — именно покупатель диктует правила и стоимость, за которую он готов приобрести объект».
Цену на недвижимость определяют многие параметры. Со временем они меняются под воздействием тех или иных обстоятельств. Тем не менее, есть базовые показатели, которые и при переизбытке предложения не теряют своей актуальности и отражаются на стоимости квадратного метра. Если ограничиться пятью основными характеристиками, то чаще всего эксперты называют месторасположение объекта недвижимости, экологию и инфраструктуру района, качество дома и коммуникаций, этаж, близость метро. Остановимся на этих характеристиках более подробно, чтобы узнать, как они влияют на цену объекта.
Выбирая место, покупатель тем самым ставит ценовую планку. Чем престижнее район, тем больше придется заплатить. В Москве уже давно существует свой рейтинг территорий, в котором первые позиции занимают ЦАО и ЗАО, а в хвосте «колонны» плетется ЮВАО. Поэтому покупателю вряд ли удастся убедить хозяина квартиры на проспекте Вернадского уступить ее по цене квартиры в Бирюлеве, при условии, что расположены они в равноценных домах. По оценке экспертов, цена «двушки» по первому адресу вполне оправдано окажется где-то на 20 процентов выше.
В цене и экология местности. Покупателям придется раскошелиться, если рядом есть зеленые массивы и парки. По оценке Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», их близость увеличивает цену квадратного метра в среднем на 10 процентов. Ярким примером является небольшой жилой квартал в Вешняках — территория, ограниченная аллеей Жемчуговой, Вишняковской улицей и улицей Юности. С одной стороны микрорайон примыкает к парку «Радуга», с другой — к парковому ансамблю «Кусково»: средняя стоимость предложения в этом месте примерно на обозначенные 10 процентов выше, чем в целом в Вешняках.
Второй критерий, который продолжает жестко сказываться на цене — качество дома и состояние коммуникаций. Старые дома стали уступать современным, особенно — по качеству инженерии. По словам Михаила Куликова, именно по этой причине риэлторы отмечают некоторое снижение популярности «сталинок». Сегодня в среднем стоимость предложения в таких домах в Москве примерно на 30 процентов ниже, чем в монолитных комплексах. Отличаются в цене и квартиры в зданиях, построенных в разные годы. По данным «Метриум Групп», жилье в домах серии П-44Т около станции метро «Улица 1905 года» на 15-20 процентов дороже квартир аналогичной площади в блочных домах в том же районе.
В цене отражается и этаж, где расположена квартира — чем выше, тем дороже. При этом квартиры на последнем этаже в пятиэтажке без лифта, замечает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», проигрывают квартирам на первых этажах. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», жилье на первом этаже дома дешевле аналогичных объектов на средних этажах на 10-30 процентов, в зависимости от класса недвижимости. Исключением являются квартиры, потенциально интересные с точки зрения их перевода в нежилой фонд.
«Близость к метро остается незыблемым фактором, который изначально закладывается в стоимость квартиры», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Наличие в шаговой доступности станции подземки кардинально повышает цену, соглашается Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Так, например, однокомнатная квартира рядом с метро «Коньково» оценивается примерно на 20 процентов дороже аналогичной в районе конца Ленинского проспекта, вдали от метро.
Не менее важный показатель — инфраструктура микрорайона: школы, детские сады, спортивные клубы, поликлиники и магазины. Предприимчивые продавцы не забывают включить данное преимущество в цену, увеличив за счет «полезного» соседства цену примерно на пять процентов.
Следует отметить, что перечисленные выше показатели скорее влияют на стоимость жилья классов «эконом» и «комфорт», так как на элитном рынке критерии ценообразования несколько другие. Например, покупатели элитных квартир платят за высококлассную отделку, дорогие материалы, презентабельные и функциональные входные группы и так далее. Если вид здания не соответствует их представлениям об идеальном жилье, скорее всего, даже шикарная квартира не всегда сможет изменить первое впечатление о доме.
Наличие машиноместа — обязательное условие проживания в элитном доме, поэтому покупатели уже заранее знают, что к цене приплюсуют и его стоимость. «Во многих случаях люди даже не торгуются, а просто отказываются от покупки, если объект не удовлетворяет этому условию», — отмечает Михаил Куликов.
Параметров или характеристик, которые не важны при выборе недвижимости, просто нет, уверен Антон Климов. Но есть те, которые сейчас мало влияют на цену: к ним большинство опрошенных эксперты относит архитектуру здания, планировки, дорогой ремонт, видовые характеристики.
«С позиции эстетического восприятия дом с яркой архитектурой вызывает больше положительных эмоций, чем серая башня. Однако сейчас пришло время прагматичного покупателя. Никого больше не волнуют архитектурные и ландшафтные изыски. За исключением, можем быть, премиального сегмента», — убеждает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». Поэтому при прочих равных характеристиках покупатель если и выберет квартиру в доме «с архитектурой», то только при условии, что это не отразится на цене.
Планировка – важный критерий оценки квартиры, но покупатели сейчас не готовы платить больше за то, что, например, окна выходят на юг, или санузел расположен в зоне спальни. Больше не актуальна проблема совмещенных и раздельных санузлов — нынешние возможности по перепланировке жилых помещений позволяют легко решать ее. Удачную планировку покупатели воспринимают как бонус, повышающий ликвидность квартиры. Впрочем, Ирина Доброхотова считает, что чаще покупатели могут пренебречь другими требованиями, нежели купить квартиру с неудобной маленькой кухней.
В категорию дополнительных преимуществ, практически не сказывающихся на цене, попал и дорогостоящий ремонт. «В сегменте жилья эконом-класса ремонт является, скорее, бонусом и лишь повышает ликвидность квартиры», — констатирует Марина Толстик. По мнению Ирины Доброхотовой, покупатель скорее купит «убитую» квартиру в пешей доступности от метро, чем с евроремонтом, но в двадцати минутах езды от станции.
По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в объектах эконом-класса также малую роль играют видовые характеристики. При избытке предложения покупатель скорее выберет квартиру большего метража, чем согласится доплачивать за вид на сквер. А вот в премиальном сегменте клиенты продолжают платить за виды. Не удивительно, что цена квадратного метра в видовых квартирах как минимум на пять процентов выше. Впрочем, этот показатель уже заложен в цену при покупке жилья на первичном рынке.
В кризис предпочтения покупателей жилья меняются. Однако в каждом случае компромисс между желаниями и возможностями будет искаться в индивидуальном порядке. Для одних, рассуждает Михаил Куликов, принципиальным моментом станет школа через дорогу и детский сад во дворе, потому что в семье — маленькие дети, а для других — наличие в квартире хорошего ремонта.
По словам Ильи Менжунова, многие покупатели элитной недвижимости все чаще отказываются от квартир в жилых комплексах с закрытой инфраструктуры, поскольку все расходы по ее обслуживанию ложатся на плечи собственников, причем вне зависимости от того, насколько часто и вообще пользуются ли они именно этим салоном красоты или фитнесс-центром.
Впрочем, признает Михаил Куликов, даже в нынешних кризисных условиях люди готовы жертвовать потребительскими характеристиками жилья только в острых ситуациях, требующих оперативного решения жилищных вопросов. В остальных они скорее не станут торопиться с покупкой, учитывая изобилие на рынке и отсутствие тенденции к росту цен в ближайшей перспективе.
«Кризис пока не столько ограничивает в запросах покупателей, сколько, напротив, дает им дополнительные возможности — в частности, с учетом возможного дисконта приобрести желаемую недвижимость можно на 10-15 процентов дешевле, чем в конце прошлого года», — резюмирует эксперт.