Район Текстильщики расположен в Юго-Восточном округе столицы, являясь одновременно спальным и промышленным. Престижным он не слывет, но проживание в нем считается удобным и комфортным — благодаря развитой инфраструктуре, включая транспортную. Однако недвижимость здесь можно приобрести только на вторичном рынке, поскольку на первичном квартиры в дефиците.
Задолго до нашего времени на месте современного района Текстильщики располагалось имение графа Орлова-Чесменского. Здесь была выстроена его усадьба с прудами и конюшнями. Позднее, в конце XIX века на этой территории расположились ткацкие производства, а поблизости сформировались дачные места. После революции здесь уже находился поселок текстильщиков, усадебный же дом просуществовал до 1960-х годов, пока на его месте не построили автомобилестроительный завод. Сегодня район Текстильщики престижным не назовешь, поскольку в нем расположено 13 промышленных предприятий.
«"Черное пятно" на репутации района — промышленная зона "Гайвороново", частично расположенная на его территории, частью — примыкающая к нему. Основные источники выбросов — Карачаровский механический завод, специализирующийся сейчас на производстве лифтов, и в свое время — Московский жировой комбинат, который в 2013 году решено было вывести за пределы города и построить на его месте современный жилой квартал. Пока комбинат на месте, но это уже не такое мощное производство, как раньше. Вблизи Текстильщиков также расположен Микояновский мясокомбинат. Напоминанием жителям района о деятельности промышленных предприятий является неприятный запах, иногда появляющийся в воздухе, о чем также рассказывают автомобилисты, регулярно перемещающиеся в этой зоне Волгоградского проспекта», — говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Еще одно слабое звено района — это автомобильный выезд на Волгоградский проспект с Люблинской улицы и Волжского бульвара, где в часы пик регулярно происходит транспортный коллапс. Хотя есть надежда, что ситуацию в ближайшем будущем изменит строящаяся эстакада. При этом с точки зрения доступности общественного транспорта у района есть явные преимущества: в нем открыто две станции метро («Текстильщики» и «Волжская»), развито автобусное и троллейбусное сообщение. Также по территории района проходит Курское направления МДЖ со станцией «Текстильщики», что, как замечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, с одной стороны, повышает вариативность транспортного сообщения в районе, с другой — ухудшает и без того не самую благоприятную экологическую ситуацию.
Но при всех своих минусах в целом Текстильщики являются обжитым и комфортным для проживания местом. «К достоинствам района можно отнести хорошо развитую инфраструктуру — в нем открыт спортивный комплекс "Москвич" со множеством секций и бассейном, кинотеатр "Молодежный", Дворец пионеров и школьников имени Гайдара, молодежные центры "Галерис" и "Эдельвейс", физкультурно-спортивный клуб "Радиус" и другие. Кроме того, в районе много зеленых дворов и рекреационных зон, например — парк имени Шкулева (Люблинский парк культуры и отдыха), пруд Садки, поблизости также находится парк культуры и отдыха Кузьминки», — перечисляет эксперт.
Словосочетание «бюджетный вариант» очень подходит для описания вторичной недвижимости, расположенной в Текстильщиках. Застройка здесь обычная, начиная от пятиэтажных «хрущевок» и девятиэтажных панельных домов советской эпохи и заканчивая вкраплениями современных типовых многоэтажек. Но в целом жилой фонд состоит из жилья эконом-класса.
«Выловить золотую рыбку в Люблинском пруду гораздо проще, чем найти в Текстильщиках хоть один современный жилой комплекс премиум-класса. В свое время район заселялся рабочими местных промышленных предприятий, эти же люди и их потомки составляют значительную часть его населения сегодня. Плюс прибавилось немалое количество мигрантов из бывших южных и среднеазиатских республик Советского Союза, привлеченных сравнительно низкой стоимостью жилья: средняя цена предложения на вторичном рынке в районе составляет 167,5 тысяч рублей за квадратный метр, что на 14,7 процента ниже, чем в среднем по Москве», — говорит Михаил Куликов.
Всего, по данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», на продажу в этом районе выставлена 301 квартира. Самая дешевая «однушка», по данным экспертов, стоит 4,5 миллиона рублей. Расположено жилье общей площадью 32 квадратных метра на первом этаже панельной пятиэтажки (2-й Грайвороновский проезд). Минимальная стоимость «двушки» определена в шесть миллионов рублей. Квартира площадью 43 метра расположена на первом этаже девятиэтажного кирпичного дома (1-я улица Текстильщиков). Стартовая цена «трешек» начинается от 7,3 миллиона рублей. За эту цену предлагается квартира площадью 53 «квадрата» на четвертом этаже кирпичной пятиэтажки (Волгоградский проспект).
Самая же дорогая «однушка» общей площадью 37 квадратных метра продается за 7,7 миллиона рублей. Расположено жилье на последнем этаже кирпичной пятиэтажки (улица Юных Ленинцев). Более высокая цена обусловлена качественным ремонтом и наличием мебели. «Двушка» общей площадью 70 метров на втором этаже пятиэтажного кирпичного дома (улица Саратовская) обойдется в 12,3 миллиона рублей. Недвижимость расположена в добротной «сталинке» с железобетонными перекрытиями. Максимум за «трешку» определен в 19,4 миллиона рублей. Квартира общей площадью 88 квадратных метров расположена на четвертом этаже пятиэтажки (8-я улица Текстильщиков). В ней два санузла, сделан качественный ремонт, территория дома огорожена.
Текстильщики также подходят тем, кто подыскивает дешевое съемное жилье. Причем выбор недвижимости с арендной ставкой до 25 тысяч рублей в месяц и в пешей доступности от метро, как отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, здесь достаточно большой. В качестве примера эксперт приводит «однушку» на Люблинской улице. В квартире есть встроенный кухонный гарнитур, бытовая техника, выполнен косметический ремонт. Самая же высокая ставка аренды однокомнатной квартиры — в ЖК «Волна» (8-я улица Текстильщиков). Недвижимость сдается за 40 тысяч рублей в месяц.
«Двушку» со смежными комнатами можно арендовать в районе за 27 тысяч рублей (улица Юных Ленинцев). Двухкомнатная квартира на Волжском бульваре предлагается за 55 тысяч рублей. При этом собственники жилья готовы разместить в ней до десяти жильцов.
В сегменте трехкомнатных квартир предлагается много вариантов со ставкой 34-36 тысяч рублей в месяц. Например, за 35 тысяч рублей можно снять «трешку» на Волжском бульваре. В квартире сделан евроремонт, установлена гарнитурная мебель. В доме на Люблинской улице сдается «трешка» площадью 100 квадратных метров за 70 тысяч рублей. Всего в ней пять спальных мест.
В прошлом году в районе была завершена реализация проекта строительства ЖК «Life-Волжская», предложений в котором почти не осталось. «Единственный в продаже объект от застройщика — это трехкомнатная квартира площадью 99 квадратных метров и стоимостью 19,5 миллиона рублей», — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». При желании недвижимость в этом комплексе можно купить только на вторичном рынке. Стоимость однокомнатных квартир, по словам Ирины Доброхотовой, начинается от 7,8 миллиона рублей, двухкомнатных — от 10,8 миллиона рублей, трехкомнатных — от 16 миллионов рублей, четырехкомнатные продаются по цене около 31 миллиона рублей (без отделки).
Других новостроек на данный момент в Текстильщиках нет. В целом же, по количеству нового предложения, как отмечает Владимир Богданюк, Юго-Восточный округ занимает нижние строчки рейтинга. Так, по итогам первого полугодия 2015 года на рынке новостроек Москвы его доля составила всего 1,1 процента — это самый низкий показатель среди всех округов города. Перспективы же нового строительства эксперты связывают в основном с реновацией промзоны «Грайвороново», где планируется построить около 500 тысяч квадратных метров недвижимости. В районе также планируется открытие Третьего пересадочного контура московского метро (станция «Текстильщики» станет пересадочной, станция второго кольца откроется в 2017 году).
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в 2016 году на улице Артюхиной, владение 24А, за счет городского бюджета построят жилой дом высотой в девять этажей. Общая площадь строения составит 4,3 тысячи квадратных метров. В 2017 году на улице Артюхиной, владение 28А, город возведет еще один дом высотой в девять этажей и общей площадью 4,8 тысяч метров. Проектом также предусмотрен двухуровневый паркинг на 150 машиномест. В этом же году на 8-й улице Текстильщиков, 2 появится пятиэтажная пристройка поликлинического отделения на 150 посещений в смену к филиалу «Московского городского научно-практического центра борьбы с туберкулезом департамента здравоохранения города Москвы». На улице Саратовской, владение 9, строение 2, появится одноэтажное административное здание с пристройкой. На Волжском бульваре, владение 2, планируется построить шестиуровневый наземный гараж-стоянку открытого типа на 118 машиномест.