Долгое время рынок арендного жилья в России был «черным» если не полностью, то по большей своей части. Сейчас ситуация меняется: при поиске квартиры люди все чаще обращаются к профессионалам, настаивают на заключении договоров найма. Кроме того, недавно у нас появился совершенно новый формат недвижимости — апарт-отели, которые претендуют на звание цивилизованной альтернативы съемным «квадратам». «Дом» попытался представить, каким может стать рынок аренды в будущем.
Культура арендного жилья была довольно развита еще в XIX столетии — тогда в европейских странах, и в России в том числе, для сдачи комнат в аренду строили специальные доходные дома. На Западе рынок продолжал формироваться и в XX веке, у нас же с приходом советской власти сдачей жилплощади стало распоряжаться государство. А после развала СССР всякий контроль над рынком был утрачен, и, конечно, в результате он превратился в нечто стихийное и «антицивилизованное».
Сегодня большая часть арендных сделок по-прежнему заключается «на честном слове» — без подписания официальных договоров, что, кстати, опасно как для арендаторов, так и для собственников. А стоимость услуг риэлторов часто достигает цены месяца проживания. На Западе оплата работы агентов обычно ложится на плечи владельцев недвижимости, и сами отношения сторон в принципе надежнее подкреплены законодательно.
Однако, по словам и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Романа Зеленского, хотя многие люди все еще из страха «обжечься» предпочитают искать квартиры самостоятельно, без помощи специалистов, настроения постепенно меняются в сторону цивилизованного подхода: все больше арендаторов пользуются услугами профессионалов, чтобы избежать неприятностей.
О том же говорит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова: «В обществе появилась тенденция делать ставку на безопасность — в магазинах ищут надежных производителей, при сделках с жильем — агентства недвижимости с хорошей репутацией. Сегодня у нас большинство операций по найму квартир проводится на законных основаниях, с подписанием необходимых документов».
Также, возможно, укреплению этого позитивного тренда будет способствовать активно развивающийся формат так называемых апарт-отелей — по сути, доходных домов нового поколения. Их созданием многие девелоперы решили заняться после ввода запрета на строительство апартаментов как отдельного вида капитальных объектов.
Пожалуй, каждый слышал об апартаментах и примерно представляет, что это такое. Однако, как ни странно, в нашей стране законодательно закрепленного понятия этого вида недвижимости не существует. Поэтому до конца 2014 года застройщики возводили на участках, не предназначенных для размещения жилья, коммерческие объекты — апартаменты, и продавали их как квартиры по более привлекательной стоимости. В результате многие счастливые обладатели «своего очага» оставались без прописки. Теперь власти решили это исключительно русское явление искоренить, но закон для классификации апартаментов, правда, до сих пор не придумали.
В мире же, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Point Estate Ирины Калининой, есть апартаменты гостиничные и сервисные. Они полностью благоустроены и имеют кухню. Гостиничные предназначены для относительно короткого проживания — часто ими пользуются семьи и те, кому важно готовить еду самостоятельно. Немало апарт-комплексов расположено на морских и горнолыжных курортах. Сервисные апартаменты, в свою очередь, представляют собой отдельностоящие объекты с просторными квартирами, предназначенными для долгосрочного пребывания жильцов. По большому счету, это аналог классических жилых комплексов с набором сервисных услуг, в которых все квартиры сдаются в аренду, то есть современные доходные дома.
Если ориентироваться на эту классификацию, у нас уже стали появляться настоящие сервисные апартаменты, которые называют апарт-отелями. И одним из первопроходцев в этом сегменте рынка была группа компаний «Пионер», реализовавшая проект YE’S в Санкт-Петербурге. Сейчас компания достраивает аналогичный комплекс в Москве. При этом важно, что апартаменты в YE’S продаются — «Пионер» позиционирует эту идею как хорошую возможность для инвестиций, поскольку сдавать такую недвижимость, во-первых, выгоднее, а во-вторых, проще — все заботы берет на себя управляющая компания.
Выгоду инвестирования в подобные проекты подтверждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Как правило, проживание в апарт-отелях обходится в 40-50 тысяч рублей в месяц. Таким образом, владельцам таких апартаментов сдавать их выгоднее: к примеру, стоимость аренды однокомнатных квартир в Митино в среднем равна 25 тысячам рублей, а в комплексе YE’S в том же районе апартаменты будут сдаваться за 40 тысяч».
Но зачем переплачивать за квартиру в апарт-комплексе арендатору? Основные причины — дополнительный сервис и полностью законные условия сделки. «В любое время в апарт-отелях доступны услуги ресепшен, ресторана, клининга и так далее. При этом все квартиры оснащены современной техникой и обставлены новой мебелью, в то время как "начинка" сдаваемых в аренду частных квартир редко соответствует такому уровню. Кроме того, в подобных комплексах, как правило, действует традиционная для обычных отелей схема бронирования: достаточно просто позвонить на ресепшен или зарезервировать апартаменты онлайн», — говорит Мария Литинецкая.
При этом сочетание цены и качества апартаментов зачастую бывает самым оптимальным в определенном районе. «Цены на "однушки" сильно варьируются — от 25 тысяч до 60 тысяч рублей в месяц. Безусловно, "квадраты" в новых домах и с хорошим ремонтом стоят дороже — от 35 тысяч рублей в месяц, и в целом они являются большой редкостью. Когда в МФК "Ханой-Москва" мы установили стоимость за совершенно новые апартаменты с мебелью и техникой на уровне 32 тысяч рублей в месяц, они разошлись буквально за пару недель», — рассказывает генеральный директор ИК «Инцентра» Ле Чыонг Шон.
У такого арендного жилья, конечно, есть своя основная целевая аудитория. По словам Марии Литинецкой, поскольку формат апарт-отелей предполагает квартиры-студии, он не очень подходит семьям с детьми. Сегодня подобные доходные дома пользуются популярностью у крупных компаний для размещения сотрудников или партнеров из других городов и стран, которые приезжают на длительное время в командировки, а также у женщин и мужчин в возрасте от 25 до 35 лет, ценящих свое время и имеющих рациональный подход к жизни.
По мнению Ле Чыонг Шона, формат апарт-отелей будет успешно развиваться. «Это более чем достойная альтернатива традиционному арендному жилью. Фактически, апарт-отели — тот продукт, который наиболее подходит требовательным и прагматичным арендаторам. Они гарантируют качество и надежность жилья».
Тем не менее, в ближайшее время подобные комплексы вряд ли смогут составить серьезную конкуренцию обычным квартирам. Для этого, по словам первого заместителя директора «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, количество апарт-отелей должно быть хотя бы примерно сопоставимо с предложением квартир от собственников. А сейчас в столичном регионе их не больше десятка. Кроме того, формат все равно не может обеспечивать полноценную домашнюю атмосферу, считает Оксана Полякова: «Многие апарт-отели работают на базе хостелов — зачастую у них есть отдельный вход, но от ощущения пребывания в гостинице в них никуда не деться».
Самые добросовестные арендодатели на рынке классического жилья — собственники элитных квартир. В «высоком» сегменте практически 100 процентов сделок, по данным руководителя отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлии Ковалевой, осуществляется в соответствии с законом. Заключая договор аренды, владельцы ограждают себя от возможных рисков (например, порчи имущества) — выплатить налоги и «спать спокойно» таким собственникам гораздо дешевле, чем терять доход. По той же причине практически все сделки в дорогом сегменте происходят с участием риэлторов.
Хотя сегодня, как мы уже отмечали, все больше и больше «белых» сделок заключается и в других сегментах рынка. Причем рост сознательности в последнем году был обусловлен не только общей тенденцией, но и кризисом: предложение превышает спрос, и владельцам приходится не только понижать арендные ставки, но и идти на определенные уступки.
По данным Оксаны Поляковой, в первом полугодии 2015 года, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, цены на квартиры эконом-класса в Москве снизились на 10-15 процентов, бизнес- и премиального класса — примерно на 15 процентов. Руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова отмечает, что стоимость самого дорогого жилья упала еще больше: практически на 23 процента. Так, сейчас, согласно данным Kalinka Group, средняя ставка аренды на элитные квартиры составляет 450-500 тысяч рублей. Однокомнатные квартиры сдаются за 150-170 тысяч рублей в месяц, двухкомнатные – за 250-300 тысяч.
Мария Жукова приводит данные по другим сегментам: цена аренды столичных квартир эконом-класса составляет от 30 тысяч до 44 тысяч рублей (1,2 и 3-комнатные квартиры), бизнес-класса — от 46 тысяч до 87 тысяч рублей (также 1,2 и 3 комнаты). При этом больше всего предлагается в аренду «однушек» (около 50 процентов), чуть меньше (около 40 процентов) — «двушек».
Нужно отметить, что скоро стоимость аренды опять может начать расти: эксперты отмечают постепенное оживление на рынке. «Количество сделок увеличилось, наниматели становятся активнее, а собственники, соответственно, уже все реже идут на торг», — говорит Оксана Полякова.
Однако цивилизованный подход к аренде жилья в любом случае активно входит в моду, и даже восстановление цен до «докризисного» уровня вряд ли сможет привести к возвращению в мутное арендное прошлое.