На рынке жилья практически не осталось покупателей, которые могут приобрести квартиру, даже эконом-класса, без ипотеки. Но и сам кредит доступен немногим. Благодаря господдержке, ипотечное кредитование новостроек пока на плаву, а вот на «вторичке» ситуация гораздо сложнее.
Кризисные явления конца прошлого года и увеличение ключевой ставки до 17 процентов привели к удорожанию кредитов и, соответственно, к оттоку заемщиков. Но в марте, после введения программ с государственным субсидированием ипотечных ставок, спрос стал восстанавливаться, так как люди получили возможность оформлять кредиты на новостройки почти на докризисных условиях. За три месяца действия программы объем заявок на получение кредитов превысил запланированные 400 миллиардов рублей. В результате правительством было принято решение увеличить объем ипотечных кредитов по льготной ставке до 700 миллиардов рублей.
«Программа субсидирования ипотечных ставок, безусловно, сыграла главную роль в поддержании рынка ипотеки, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". — Уже к концу первого квартала о ее запуске объявило восемь коммерческих банков и АИЖК через свои банки-партнеры, результатом чего стало резкое увеличение — на 21,4 процента в марте по сравнению с февралем — количества регистрируемых сделок с ипотекой. К концу первого полугодия в данной программе участвует уже 40 ведущих банков страны».
Тем не менее, по отношению к первым пяти месяцам 2014 года ипотека сдала позиции: количество выданных кредитов снизилось почти на 40 процентов, в денежном выражении потери составили 41,5 процента. Однако, как отмечает эксперт, необходимо принять во внимание, что в предыдущие несколько лет российский рынок ипотеки рос, существенно обгоняя по темпам другие виды кредитования.
Таким образом, кризис 2015 года вернул ипотечные выдачи не к уровню посткризисного 2010 года, и даже не следующего за ним 2011-го. Текущие показатели сопоставимы со значениями вполне благоприятного 2012 года, в котором за этот же период количество выданных кредитов было чуть большим, чем в 2015-м (на девять процентов), а вот объем кредитования в денежном выражении был даже на шесть процентов меньше.
Но вернемся в день сегодняшний. На 1 августа банки выдали гражданам ипотечных кредитов примерно на 535 миллиардов рублей. Несмотря на государственную поддержку, объем выдачи за семь месяцев текущего года сократился на 40 процентов. Падение объемов произошло за счет практически полной остановки ипотечного кредитования на вторичном рынке, а также за счет снижения доли ипотечных сделок на первичном рынке.
По мнению генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, для снижения спроса на ипотеку в данный момент есть несколько причин: сезон летних отпусков, сокращение доходов граждан, кризисные явления в экономике и ко всему прочему насыщенный спрос: те, кто планировал покупку недвижимости, сделали это в конце 2014 года или сразу при запуске программы ипотеки с господдержкой.
Итак, даже несмотря на помощь государства, ипотека «просела» и на первичном рынке. Тому виной, считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, во-первых, жесткие критерии программы ипотеки с государственной поддержкой (как верхняя ценовая планка, так и требования к заемщикам); во-вторых, снижение стабильности и размера доходов граждан и, как следствие, потеря доверия банков (вдруг возьмут ипотеку, а выплачивать не смогут); в-третьих, достаточно высокие ставки и снижение потребительской уверенности у самих потенциальных заемщиков (вдруг дадут ипотеку, а выплачивать не сможем). Ситуацию эксперт характеризует одной хлесткой фразой: «Нам не дают, а мы и брать боимся».
В итоге количество сделок на «первичке» в среднем по рынку упало на 20-40 процентов (в зависимости от ценового класса). При этом в структуре общего количества сделок доля ипотеки выросла, поскольку покупателей, готовых приобрести жилье эконом-класса без привлечения кредитных средств, просто не осталось, отмечает Дмитрий Котовский.
Действительно, тех, кто может накопить на покупку, сегодня просто единицы, а все, у кого имелись какие-то сбережения, давно ушли с рынка. «В настоящее время говорить о такой категории, как частные инвесторы, не приходится, — утверждает генеральный директор компании "Реалист" Евгений Редькин. — Средства, которые можно было вложить в недвижимость, уже были вложены в 2014-м, в несколько "приемов"». Те же, у кого они остались, предпочитают зарабатывать на волатильности курсов валют или процентах по депозитам, отмечают опрошенные «Домом» эксперты.
По данным Дмитрия Котровского, в эконом-классе и в 2013-14 годах доля ипотеки достигала 70 процентов, а сейчас 90 процентов всех сделок проходят с привлечением ипотечных ресурсов. Генеральный директор «СМУ-6 Инвест» Алексей Перлин оценивает долю ипотечников в проектах компании в 60%, что, по его словам, соответствует уровню аналогичного периода прошлого года. Директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов называет другой показатель — 80% сделок в жилах комплексах, возводимых группой на территории Подмосковья, заключаются с оформлением ипотеки.
Мария Литинецкая приводит следующие цифры: доля ипотеки в сегменте эконом-класса держится на довольно высоком уровне — свыше 55 процентов сделок — кредитные; в сегменте квартир бизнес-класса ипотека стабильно не превышает 10 процентов, в элитном и премиум-классе — пяти процентов.
Банки продолжают выдавать ипотечные кредиты и на вторичном рынке, однако здесь никакие льготы для покупателей не предусмотрены, и ставки высокие. «В июне 2015 года ипотечные кредиты выдавались в основном под 14-15 процентов годовых, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". — Самая низкая ставка, под которую выдали ипотечный кредит, составила 11,9 процента, самая высокая — 17,5 процента».
Но, несмотря на такие суровые условия, рынок кредитования вторичного жилья все же не остановился, а даже чуть прибавил обороты: по данным УФРС по городу Москве, доля ипотечных сделок в июле выросла примерно на 12,7 процента относительно июня. В «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» доля ипотечных сделок в июне 2015 года превысила 20 процентов от общего числа сделок со вторичной недвижимостью.
В последнее время ситуация для «вторичных» заемщиков немного изменилась к лучшему. Как поясняет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», ключевая ставка постепенно снижалась, что позволило банкам корректировать ипотечные программы. На сегодняшний день некоторые банки предлагают ставки по кредитам от 13 процентов годовых, что ниже так называемого «психологического» барьера.
И все же, по данным Росреестра, по сравнению с первым полугодием 2014 года количество сделок на «вторичке» снизилось на одну треть, а по оценкам экспертов — практически наполовину. «В первую очередь, это объясняется отсутствием адекватных условий кредитования. Плюс ко всему, многие продавцы и покупатели находятся в ожидании лучших времен», — поясняет Мария Литинецкая.
Когда наступят эти времена, пока неизвестно. А граждане, в свою очередь, наступая себе на горло, все же оформляют кредиты, не обращая внимания на тот факт, что просроченная задолженность по ипотеке, по данным АИЖК, за первое полугодие 2015 года увеличилась почти на треть до рекордных 98 миллиардов рублей. «Авось» — по-прежнему наше все.