Эконом-комфорт-бизнес… Это своего рода тест: если эта связка вам ни о чем не говорит, вы — счастливые обладатели жилья, довольные своими жилищными условиями. Читать дальше стоит разве что из любопытства, а еще лучше не загружать голову ненужной информацией и посмотреть, к примеру, фотогалереи по дизайну квартир. Тем же, кто находится в «холодном», «теплом» или «горячем » поиске жилья, возможно, стоит прочитать эту статью.
Удивительно, но вроде бы совершенно необходимая единая классификация жилья на рынке до сих пор отсутствует. То есть «панельку» за Домодедово от клубного дома на Остоженке покупатель, конечно, отличает с первого взгляда, а вот разобраться в нюансах того, почему один жилой комплекс преподносится как «эконом», а второй как загадочный «комфорт-класс», из-за чего возникает разница в цене и чего ожидать и требовать в обоих случаях — получается не у всех. Что неудивительно — слишком тонка и размыта грань. Поэтому мы решили собрать существующие мнения о том, что такое комфорт-класс, и все «разложить по полочкам».
Совершенно неверное утверждение, говорят специалисты. В основном за МКАД строится как раз комфорт-класс. По данным компании «ЛСР. Недвижимость — Москва», в Московской области около 75 процентов всех объектов позиционируются в сегменте именно комфорт-класса и сосредоточены они, как правило, в 30 километровом радиусе от МКАД.
В Новой Москве, по данным компании Rose Group, этот показатель составляет 60-70 процентов, а в столице — 40-50 процентов. «Таким образом, среднее предложение по комфорт-классу в Московском регионе составляет около 60 процентов», — уточняет коммерческий директор компании Rose Group Наталья Саакянц.
И, кстати, то, что дом «внутри МКАД» обязательно классом выше, чем за «кругом», тоже неверно — строгий «эконом» встречается и в границах старой Москвы, например, в Некрасовке и Мичурино. Но его немного. Все остальные жилые комплексы, расположенные на значительном удалении от центра города или на территориях, которые раньше являлись промзонами, позиционируются в сегменте комфорт-класса и выше, утверждает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Максим Зорин. Среди них можно выделить: «Царицыно», «Эталон-Сити», «Life-Ботанический сад», «Life-Митинская Экопарк», «Терлецкий парк», «Варшавские огни», «Город на реке Тушино — 2018», «Ривер Парк», «Вершинино», M-House.
«На новых территориях Москвы, в основном, все жилые комплексы сейчас возводятся в радиусе 10 километров от МКАД и практически все они позиционируются в сегменте комфорт-класса», — добавляет эксперт. Как правило, это достаточно крупные проекты, обладающие широким ассортиментом планировок и набором внутренней инфраструктуры и рассчитанные на различный бюджет. Среди заМКАДных проектов комфорт-класса можно выделить жилые комплексы «Переделкино Ближнее», «Первый Московский», линейку UP-кварталов ФСК Лидер (Западное Кунцево, Новое Тушино, Сколковский), проекты «А-101», проекты компании «Крост» в районе Коммунарки, ЖК «Рассказово», «Новые Ватутинки», «Спортивный квартал», проекты компании Urban Group и другие.
«Жилье комфорт-класса это ускользающая, в какой-то мере даже эфемерная материя. Оно может быть как реальной эволюцией эконом-класса, так и "маркетинговой мимикрией" эконома под комфорт. Именно по ценовому классу "комфорт" проходит та тонкая и зыбкая грань, которая позволяет жилье невысоких потребительских характеристик продавать с ценовой надбавкой за счет продуманного позиционирования, нейминга, не совсем банальных фасадов», — поэтически описывает рыночный продукт партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
Но все же между «экономом» и «комфортом» есть и более существенные, в том числе концептуальные различия.
«Комфорт» от «эконома» должны отличать еще и такие признаки, как индивидуальные архитектурные решения фасадов, улучшенные планировки, входные группы с пусть недорогой, но качественной отделкой; наличие помещений для консьержей, колясочные комнаты; количество лифтов, соответствующее нормативам; наличие благоустроенной придомовой территории, детских площадок, наземного паркинга, указывает Котровский.
Заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов видит и другие различия: «Комфорт-класс — это сегмент, который находится между бизнес-классом и "экономом". В большинстве случаев, жилые комплексы комфорт-класса соответствуют "эконому" по своим планировочным решениям и небольшим метражам квартир. А вот вся технически-инженерная начинка, архитектура может быть на уровне бизнес-класса. В домах комфорт-класса устанавливается более дорогое лифтовое оборудование импортного или совместного производства. В таких новостройках применяется лучевая разводка отопления, а также современные приточно-вытяжные вентиляции. В комфорт-классе, так же как в бизнес-сегменте, встречаются нестандартные квартиры (двухуровневые, с панорамным остеклением и прочие)».
Основное отличие «комфорта» от «эконома» — это более широкий выбор планировочных решений (в том числе и новые форматы планировок), соглашается с коллегой руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк: «В качестве вариантов — улучшенная инженерия дома (когда в домах комфорт-класса предусмотрены, например, вентилируемые фасады), более высокая обеспеченность машиноместами в паркинге, а также более широкий спектр социальной и торгово-бытовой инфраструктуры в пешей доступности либо в составе комплекса».
«Безусловно, покупая квартиру в сегменте комфорт-класса, вы приобретаете более интересный и качественный продукт по сравнению с вариантом "эконом". Важнейшим преимуществом является то, что практически всегда это полноценный, готовый к жизни проект, где присутствует вся необходимая инфраструктура, функциональная планировка квартир, транспортная доступность, дополнительные приятные опции», — поддерживает коллег Наталья Саакяна.
Примеры таких опций — фасады башен, созданные по мотивам знаменитой гравюры японского художника Кацусико Хокусая «Большая волна», в жилом комплексе «Эталон-Сити»; собственный выход к реке в проекте «Шервудский лес», лофты с высокими потолками в «Доме-Солнце» (ЖК «Солнечная система») и так далее.
А в ФСК «Лидер» специально проанализировали набор опций, характерных для эконом-, комфорт- и бизнес-классов, чтобы проследить, насколько собственно комфортнее стали современные проекты комфорт-класса по сравнению со своими предшественниками. В итоге выяснилось, что современный комфорт-класс, при относительно демократичных ценах, заметно дрейфует от эконом-класса к «бизнесу». «Мы проанализировали 21 параметр, среди которых архитектура, локация, стройматериалы, этажность, количество квартир, высота потолков, уровень отделки, инфраструктура комплекса и района, уровень охраны и безопасности и прочие, — рассказывает коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов. — И, например, в результате анализа проектов, относящихся к линейке UP-кварталов, сделали вывод, что по 16 из 21 параметров проекты соответствуют к требованиям, предъявляемым к бизнес-классу. Этот тренд, возможно, не столь ярко выраженный, заметен и в других качественных проектах комфорт-класса».
Отчасти это, конечно, так. Комфорт-класс несколько дороже, чем эконом. «Конечно, себестоимость такого жилья будет несколько выше, чем стоимость обычных панельных коробок. Однако в силу того, что чаще всего это крупные масштабные проекты, цена выше незначительно, зато взамен клиент получает качественный проработанный продукт», — уверена Наталья Саакянц. Тем более, что можно подыскать проекты и с очень интересной маркетинговой и ценовой политикой. Так, «Эталон-Инвест» дает возможность приобретения жилья с использованием материнского капитала и длительной рассрочки от компании — до восьми лет. Поселок «Шервудский лес» и вовсе предлагает покупателю почувствовать себя Робином Гудом: попасть стрелой из лука по специальной мишени. Кто попадает «в яблочко» — получает максимальную скидку в размере семи процентов от полной стоимости лота. Чем дальше от мишени, тем меньше скидка.
«Если потенциальный покупатель в принципе не попадает в мишень, мы все равно даем однопроцентную скидку за смелость», — рассказывает Павел Осипов, генеральный директор компании «Мелиор Строй». Выходит, можно и себя развлечь, и квартиру купить с дисконтом.
А вот Леонард Блинов предлагает не из лука стрелять, а пользоваться моментом: «Сегодня, благодаря маркетинговым предложениям от застройщиков, можно приобрести квартиру в комфорт-классе фактически по цене "эконома". Если говорить об акциях, которые действуют, в том числе, и в "Доме-Солнца", то на данный момент есть несколько социально-ориентированных программ: "Удваиваем материнский капитал", "Детские квартиры"; специальные предложения для семей военнослужащих по программе "Военная ипотека". Действуют и специальные программы для ипотечников: "10 процентов первый взнос" и "Поддержка господдержки", согласно которой с помощью льготной ипотеки можно сэкономить 10 процентов».
Большинство экспертов уверено, что так и есть — рынок стремится к лучшему продукту, если бы не… экономика. «Единственным преимуществом эконом-класса является бюджет покупки, который для многих покупателей является ключевым фактором, но в масштабных проектах эта разница не так заметна, поэтому будущее за проектами комфорт-класса», — уверен Максим Зорин.
Леонард Блинов тоже верит в «комфортные» перспективы: «Скорее всего, комфорт-класс будет развиваться в тесном симбиозе с эконом-классом. Не стоит ждать появления больших крупных проектов, представленных домами только комфорт-класса. Скорее всего, будут строиться жилые комплексы эконом-класса с достаточно большой долей (около 30 процентов) домов комфорт-класса. А если дальнейшее негативное развитие экономики продолжится, то спрос на комфорт-класс несколько увеличится и за счет потенциальных покупателей бизнес-класса».
«В перспективе вероятно полное замещение эконом-класса комфорт-классом. Однако, учитывая экономическую ситуацию в стране и растущие затраты на строительство, вполне вероятно, что сегмент эконом-класса в Москве вскоре пополнится новыми проектами», — прогнозирует Владимир Богданюк. По мнению Григория Алтухова, повышение качества проектов комфорт-класса — естественный процесс, который, добавим от себя, в сегодняшних экономических условиях вполне может обеспечить проектам интерес покупателей. Главное, чтобы цена оставалась демократичной.
За что в итоге проголосует покупатель — за «комфорт» с расширенными опциями или за «эконом», чтобы просто было, где жить — как водится, покажет время. И все же хочется верить, что эпоха строительства дешевых, но безликих «муравейников» закончилась.