За четверть века существования рынка недвижимости в его современном понимании покупатель успел пройти путь от отрицания всего типового и обратно — к принятию. Типовые решения казались унылым наследием прошлого, инструментом ограничения свободного выбора, сегодня же выясняется, что они не так уж плохи: позволяют сэкономить деньги, гарантировать определенный уровень качества и ускорить процесс строительства.
Несколько лет назад с инициативой о создании библиотеки типовых проектов (проектов повторного применения) выступил Фонд РЖС. Предполагалось, что жилье, построенное на землях Фонда должно укладываться в стоимость 25 тыс рублей за квадратный метр и соответствовать федеральным нормам энергоэффективности. При этом в каталог вносятся как проекты многоэтажного «домостроительного» жилья, так и малоэтажного жилья, строящегося без использования крупных панелей. Сегодня такими «библиотеками проектов» обладает не только Фонд РЖС, но и, к примеру Московская область, где типовое строительство уже широко применяется, правда, пока больше при строительстве инфраструктуры. Кстати, если посмотреть на проекты, включенные в каталог Фонда РЖС, то «ужасных одинаковых домов» там нет вовсе, а есть красивые современные дома, больше похожие на проекты прогрессивных архитекторов.
Применение типового проекта упрощает и удешевляет строительство. Касается это и жилья, и объектов инфраструктуры — от школ и детских садов до ФОКов и поликлиник. Например, в Подмосковье, по заявлению заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, в 2015 году появятся 18 типовых бассейнов, 6 спортзалов и 5 катков. Стандартизация помогает серьезно сэкономить: если стоимость проектирования комплекса с бассейном составляет 15, а со спортивным залом — 13 миллионов рублей, то по типовому проекту это уже 8 и 7 миллионов рублей соответственно.
Строительство жилья по типовому проекту тоже дешевле индивидуального — хотя и не вдвое. Так, заместитель генерального директора компании Est-a-Tet по инвестициям Владислав Луцков говорит, что затраты на создание индивидуального проекта в целом составляют до 5-6 процентов от общей стоимости строительства, а использование типового проекта позволяет сократить эти издержки в 2-3 раза — до 1,5-2 процентов от общей стоимости.
Чем тревожнее экономическая обстановка, тем более покупатель в массовом сегменте склонен выбирать минимальный бюджет, говорит Владислав Луцков. Так что востребованность типовых домов в кризис возрастает: это понятный продукт, да и скорость строительства оказывается выше, а значит, ниже оценивается шанс недостроя. «Типовой проект быстро строится и вводится в эксплуатацию, — рассказывает Дмитрий Земсков. — Потенциальные риски, которые могут возникнуть, завязаны, скорее, на производство. Это могут быть ограничения по производственным мощностям на отдельные виды продукции, логистика, доступность комплектующих и т.п».
«Использование типовых проектов имеет очевидные преимущества. Так, в этом случае нет потребности в разработке монтажных узлов. Типовые нагрузки также рассчитаны. Это все значительно сокращает процесс проектирования. Благодаря уже отлаженному производству типовых изделий минимизируются ошибки. Кроме того, отработаны все нюансы сборки конструкций. В итоге, достигается экономия времени до 15 процентов», — развивает тему заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.
Экономится не только время, но и деньги: применение типовых проектов позволяет снизить как сроки проектирования и строительства, так и трудозатраты, добавляет генеральный директор ОАО «Моспроект-3» Анна Меркулова.
Правда, снижение себестоимости за счет использования типового проекта покупатель может и не заметить: не всегда оно находит прямое отражение в цене. «Конечная стоимость продукта складывается из множества факторов, и в том числе локации и транспортной доступности, поэтому не всегда проект типовой застройки стоит дешевле, чем дом с индивидуальным проектом», — поясняет Владислав Луцков.
Еще один плюс типового проектирования, о котором нечасто вспоминают, отмечает генеральный директор компании S&D (Strategy and Development) Дмитрий Земсков: такие решения нравятся банкам — легко считаются финансовые модели. А значит, доступнее оказываются и проектное финансирование, и ипотечная аккредитация.
«Применение типовых решений, начиная от стандартного проекта дома и заканчивая несколькими вариантами готовой отделки, с одной стороны, ограничивает покупателя в свободе самовыражения, но с другой — дает возможность максимально быстро начать жить в приобретенной квартире, — подчеркивает генеральный директор компании "Реалист" Евгений Редькин. — В сегодняшней ситуации покупатель все чаще выбирает "несвободу" — разумеется, не в ущерб качеству проекта».
В общем, как следует из всего перечисленного, утвержденные типовые проекты безусловно хороши для масс-сегмента Подмосковья, Новой Москвы и для районов столицы, расположенных между ТТК и МКАД. А что сложившимися районами? Им, как и историческим центрам городов, типовое строительство противопоказано, практически единогласно утверждают эксперты.
Даже типовые проекты 70-80-х годов прошлого века, более-менее аккуратно «вписанные» в центр Москвы смотрятся довольно уныло. «В районах со сложившейся исторической застройкой, а также застройкой жильем высокого класса, в основном в центральной части города, возведение типовых домов нецелесообразно», — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Не украшают типовые дома и видовые места — вспомнить хотя бы Павшинскую пойму, которая, если бы не «типовуха», могла бы по статусу быть как минимум классом выше. Но, как мы помним, у истории нет сослагательного наклонения.
Эксперты рынка уверены: типовой проект из удачного решения превращается в проблему для города, если строится в приличном месте. Не будет он востребован и у покупателей в сегменте выше, чем «эконом». Для целевой аудитории сегментов «комфорт» и выше важна архитектурная составляющая проектов, отмечает генеральный директор компании «Мелиор Строй» Павел Осипов. С тем, что типовые проекты сложно применять в сегментах дорогого жилья — бизнес-класса и выше, — согласен и Владислав Луцков. Хотя определенная стандартизация, по мнению эксперта, возможна и здесь: «Можно говорить о возможности применения отдельных проектных решений, но в целом проект в бизнес-классе всегда требует более глубокой индивидуальной архитектурной проработки как конструктивно-планировочных, так и фасадных решений».
Типовое строительство явно не пойдет пользу архитектуре города и его атмосфере, достаточно вспомнить панельные дома 1980х, которые до сих пор портят облик столицы и многих регионов страны, напоминает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. К тому же, подчеркивает эксперт,
рынок сегодня наполнен большим количеством достаточно доступных монолитных и кирпичных проектов комфорт-класса, и, все большее число покупателей квартир понимают, за какие преимущества они переплачивают относительно типового жилья.
«Любой девелопер заинтересован в сокращении сроков строительства, минимизации своих затрат, при максимальном уровне темпов продаж и, соответственно, в получении максимального объема прибыли. При этом, типовое строительство выполняет только первую часть перечня», — критически смотри на ситуацию эксперт. И добавляет, что, хотя целиком отказываться от возведения типового жилья нельзя, но его плавное сокращение до минимального уровня объема предложения сделает облик городов более разнообразным.
И тут с Екатериной Артемовой можно поспорить: во-первых, каталог проектов типового строительства уже сейчас довольно широк и разнообразен; во-вторых, он постоянно пополняется; в третьих — что выбрать, красивое или нет — остается на совести девелопера и главного архитектора муниципального образования, который разрешает строительство. К тому же, возведение типового жилья может сильно помочь экономике проекта, и этот момент в сегодняшней ситуации переоценить трудно. В общем, пока над горизонтом тучи, пусть лучше строят типовое, чем ничего.