Обручевский, наряду еще с несколькими районами Юго-Западного округа столицы, эксперты часто ставят по престижности в один ряд с центральным округом Москвы. А по уровню комфорта и экологии проживание в ЮЗАО может считаться и на ступеньку выше. Отсюда цены — недвижимость в Обручевском принадлежит, главным образом, к высокому ценовому сегменту. Хотя определенный объем недорогого предложения здесь тоже есть.
Значительную часть территории Обручевского района занимают учебные корпуса Российского университета дружбы народов имени Патриса Лумумбы и студенческий городок, в котором проживают молодые люди из почти 150 стран мира. Именно поэтому, как замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», район такой разношерстный и молодежный. Кроме того, по основной его магистрали — Ленинскому проспекту — из аэропорта «Внуково» прибывает большинство официальных зарубежных делегаций, то есть, территория фактически выполняет функцию визитной карточки страны. «Основной плюс района — хороший социальный контингент (ученые, врачи, профессура и т.д.), который сформировался благодаря большому количеству расположенных здесь высших учебных заведений», — подтверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Обручевский район отличается хорошей транспортной доступностью, жители пользуются станциями метро, расположенными в границах районе, а также соседними, всего их, в спокойной доступности, шесть — «Новые Черемушки», «Калужская», «Юго-Западная», «Тропарево», «Проспект Вернадского», «Беляево». «Район вполне комфортный и удобный для жизни. В нем нет проблем с социальной инфраструктурой, на территории расположены две большие зеленые зоны – Государственный природный заказник "Лес на реке Самородинке" и Воронцовский парк с одноименной старинной усадьбой. Правда, на территории района находится небольшая часть промзоны "Воронцово", но значительного негативного влияния она не оказывает, к тому же сейчас происходит ее реновация», -— перечисляет достоинства Обручевского Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Престижность района повышает и наличие в его границах коммерческих объектов высокого класса. «Пожалуй, единственным недостатком является увеличенная транспортная нагрузка на существующие магистрали, и как следствие — большие пробки в часы пик», — замечает Ольга Пичугова, старший аналитик аналитического центра группы компаний SRG.
Активно застраиваться Обручевский начал в 60-е годы, и до недавнего времени в его границах было много ветхих и морально устаревших домов, подлежащих сносу. Но когда в начале нулевых на месте снесенных строений начали появляться панельные, реже монолитные, многоэтажки, облик района стал меняться, и сейчас уже больше половины жилого фонда — это новые современные здания. «В настоящее время на вторичном рынке недвижимости Обручевского района представлено около 2 000 квартир. Примерно 65 процентов из них расположены в монолитных и монолитно-кирпичных домах, 23 процента — в панельных строениях, менее одного процента приходится на кирпичные здания. Средняя цена за квадратный метр составляет 265 тысяч рублей, средний бюджет покупки — 28 миллионов рублей», — рассказывает Мария Литинецкая.
Вторичной предложение в Обручевском районе, по данным МИЭЛЬ, занимает около 1,37 процента от всего объема московской «вторички».
Самый недорогой вариант из выставленных сейчас на продажу — это однокомнатная квартира общей площадью 32 квадратных метра, расположенная на седьмом этаже 9-этажного блочного дома на улице Новаторов. Продается квартира за шесть миллионов рублей. Самая дорогая «однушка» оценивается в 12,5 миллиона рублей. Квартира общей площадью 36 квадратных метров расположена на первом этаже 12-этажного панельного дома на улице архитектора Власова. Запрашиваемый минимум за «двушку» — 6,55 миллиона рублей, это квартира общей площадью 38 квадратных метров на предпоследнем этаже 9-этажного блочного дома на улице Новаторов. Максимальная цена предложения среди «двушек» — 33 миллиона рублей, в эту сумму оценена квартира общей площадью 65 квадратных метров, расположенная на 31 этаже 48-этажного монолитного дома на Ленинском проспекте.
Самая недорогая «трешка» (общая площадь — 67 квадратных метров) оценивается в 12,2 миллиона рублей. Квартира расположена на десятом этаже 18-этажного панельного дома на улице Обручева. Самая дорогая трехкомнатная квартира продается за 48 миллионов рублей. Общая площадь квартиры — 132 квадратных метра, расположена она на 33-м этаже 48-этажного монолитного дома на Ленинском проспекте.
И, наконец, абсолютный ценовой лидер на вторичном рынке Обручевского района — это 11-комнатная квартира общей площадью 440 квадратных метров, расположенная на 38 этаже 40-этажного монолитного дома на том же Ленинском проспекте. Квартира выставлена на продажу за 81,6 миллиона рублей.
Впечатляет и разброс цен на аренду жилья в районе. Так, самое доступное предложение, по словам Марии Литинецкой, зафиксировано в доме на Ленинском проспекте. «Однушка» площадью 34 метра предлагается в аренду за 25 тысяч рублей в месяц. Самое дорогое — трехкомнатная квартира площадью 160 «квадратов» в доме на улице Новаторов. Недвижимость сдают за 941 тысяч рублей в месяц. 11-комнатных квартир, к сожалению, среди предложения в аренду в районе Обручевский сейчас нет.
За последние несколько лет в границах района появилось с десяток новых жилых комплексов, шесть из них уже введены в эксплуатацию. Большинство обручевских новостроек закономерно, в силу географического положения района и его социальных характеристик, относится к бизнес-классу. «По количеству корпусов бизнес-класса, находящихся в реализации, Юго-Западный округ (куда входит Обручевский район) занимает сейчас третье место среди округов Москвы. А вот жилья массового спроса в этом округе всего три процента. Район "держит марку", застраивается жильем высокой ценовой категории и позиционируется как престижный», — отмечает Ирина Доброхотова.
В настоящий момент на первичном рынке недвижимости Обручевского района, по данным Марии Литинецкой, реализуются жилые комплексы бизнес-класса The MiD, «Дирижабль» (между прочим, с собственной вертолетной площадкой), Versis и «Квартал 38А». Площадь однокомнатных квартир в новостройках находится в диапазоне от 51 до 78 квадратных метров, двухкомнатных — от 55 до 125, трехкомнатных — от 80 до 159 квадратных метров. Бюджет покупки «однушек» составляет от 12,3 до 26,3 миллиона рублей, «двушек» — от 17,7 до 33,2, «трешек» — от 19,7 до 46,3 миллиона рублей. Еще три обручевских новостройки — «Ландыши» (апартаменты по цене от 5,3 миллиона рублей), «Соцветие» (квартиры от 6,5 миллиона рублей), «Бастион» (квартиры от 15,9 миллиона рублей). Стоимость многокомнатных квартир в новых проектах, по данным риэлторов, варьируется от 29,1 до 61,7 миллиона рублей.
Перспективы нового строительства в Обручевском районе эксперты связывают, в первую очередь, с реновацией 2,2 гектара промзоны «Воронцово» — согласно планам «РГ-Девелопмент», здесь возведут многофункциональный комплекс общей площадью 77 тысяч квадратных метров, большая часть этих метров — 69 тысяч — придется на жилье.
Жилье планируется строить и на месте старого автокомбината на улице Обручева, дом 3, корпус 4. «Обручевский вообще привлекателен, наряду с местоположением, наличием транспортных магистралей и хорошей экологической обстановкой, тем, что в нем активно осваиваются пустыри и незастроенные территории. В целом для нового строительства район очень перспективен», — резюмирует Ольга Пичугова.
В ближайшие годы в районе, помимо жилья, планируется активно строить инфраструктуру — школы, детсады, гостиницы и т.п. Так, до конца 2015 года, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в квартале 37-37 Ц планируется достроить детский сад на 220 мест. В этом же квартале за счет городского бюджета строятся жилые дома общей площадью 62,6 тысячи квадратных метров. На улице Миклухо-Маклая, вл. 11Б, достраивается многофункциональный комплекс. На Ленинском проспекте, вл. 105 до конца текущего года планируется достроить жилой дом переменной высотности, от 21 до 32 этажей.
В 2016 году в квартале 3, корп. 11, планируется постролить школу на 1000 мест. На улице Обручева, вл. 27, корп. 2,3,4,5 завершится реконструкция производственно-технической базы «Газпрома». Между улицей Академика Волгина и проектируемым проездом 4989, корп. 46 построят гараж-стоянку на 500 машиномест. На улице Академика Волгина (напротив вл.13) появится малоэтажный жилой комплекс. На улице Миклухо-Маклая, вл. 8-10 возведут учебно-лабораторные корпуса на базе незавершенного строительства клинической больницы (на 500 коек) Российского университета дружбы народов. На улице Островитянова, 43 квартал Юго-Запада, появится семиэтажный гостиничный комплекс. В квартале 38А, корп. 10 построят жилой дом на 175 квартир. Высота новостройки составит 22 этажа, паркинг рассчитан на 190 машиномест. В квартале 38А, корп. 3 построят жилой дом на 219 квартир. В квартале 38А, корп. 11 появится жилой дом на 128 квартир.
В 2017 году на Ленинском проспекте, вл. 97-99, появится 33-этажный многофункциональный жилой комплекс на 436 квартир с подземной автостоянкой.