На данный момент понятие «жилье бизнес-класса» в Москве включает в себя самые разные проекты, которые отличаются друг от друга по местоположению и концепции, предлагают покупателю квартиры или апартаменты. Что объединяет все эти объекты, какие тенденции в развитии сегмента наблюдаются в последнее время — рассказали «Дому» эксперты московского рынка недвижимости.
Не так давно жилье высоких классов прочно ассоциировалось у покупателя с Центральным административным округом. Но сейчас ситуация изменилась — бизнес-класс активно осваивает западные районы столицы: ЗАО, СЗАО и ЮЗАО лидируют по суммарному предложению квартир в этом сегменте. Возможно, основные причины — фактическое отсутствие в центре города участков, пригодных для застройки, и критически высокая стоимость земли. Не последнюю роль играет и неблагоприятная экологическая обстановка. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов выделяет еще одну локацию: по его словам, на арену жилья высокого класса уже на протяжении трех-четырех лет постепенно выходит Северный округ в пределах районов, примыкающих к станциям метро «Аэропорт», «Динамо», «Тимирязевская».
«К районам, где сосредоточено большое количество комплексов бизнес-класса, можно отнести: Крылатское, Ленинский проспект, проспект Вернадского, Сколково. Сейчас еще к ним подбираются вплотную Строгино и проспект Маршала Жукова. Здесь расположены современные комплексы с хорошей системой охраны, своими территорией, качественной архитектурой, — рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED. — Думаю, в ближайшем будущем развитие получат полуцентральные районы Москвы, которые расположены от Садового кольца до ТТК и некоторые районы, которые выходят за ТТК — такие как Динамо, Тимирязевский. Это абсолютно логичный процесс, который в свое время проходил и в западных столицах. Например, в Риме есть центральные районы, а есть полуцентральные, где недвижимость стоит дешевле, а качество жизни сопоставимо. Вероятно, такой же сценарий ждет и Москву».
По данным Романа Попова, директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group, на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса экспонируется 8 440 квартир и апартаментов в 53 объектах. Географически проекты расположены в пределах ТТК, либо в формирующихся кластерах бизнес-недвижимости (например, долина реки Сетунь), соседствующих с парками, крупными зонами отдыха и реками.
Иные цифры приводит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По ее словам, к концу второго квартала первичный рынок жилья бизнес-класса включал 64 проекта.
«Если раньше ключевой характеристикой престижного жилья было месторасположение, то сегодня ситуация изменилась. На смену классической формуле location-location-location пришла новая: location-эксклюзивность-комфортность», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
Еще одна тенденция последнего времени — застройка жильем бизнес-класса бывших зон промышленной застройки в пределах ТТК. Реновация промзон позволяет «оживить» огромные территории, находящиеся, по современным меркам, практически в центре города, а девелоперам предоставляет необходимые участки для строительства. «В Москве порядка 19 тысяч гектаров земли занято производствами, которые могут обеспечить десятки миллионов квадратных метров недвижимости», — утверждает Роман Попов. Наиболее крупные и перспективные площадки — территории бывших заводов «ЗИЛ» и «Серп и молот».
Сегодня разброс цен на недвижимость в бизнес-классе столицы достаточно велик. Так, директор по маркетингу TEKTA GROUP Вартан Погосян считает, что вряд ли сегодня в Москве можно найти жилье бизнес-класса дешевле 200 тысяч рублей за «квадрат». Потолок же может находиться на отметке в 1,5 миллиона рублей за квадратный метр и даже выше. С ним соглашается генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: по ее данным, средняя стоимость квадратного метра в проектах бизнес-класса в Москве (в «старых» границах) составляет 247,9 тысяч рублей.
Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам компании «ОПИН», в свою очередь, приводит такие цифры: средняя стоимость квадратного метра в Москве сегодня составляет 280 тысяч рублей. Причем с начала года этот показатель практически не менялся.
Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, считает, что средневзвешенная по всем новостройкам бизнес-класса цена предложения по итогам августа 2015 года составила 283 тысячи рублей за квадратный метр.
Таковы показатели рынка в среднем, а изучение конкретных предложений дает несколько иную картину. Например, Алексей Белоусов напоминает, что в сентябре 2015 года компания Capital Group начнет продажи в новом жилом комплексе бизнес-класса «Штат НК» на Новокосинской улице. В нем стоимость квадратного метра начинается от 120 тысяч рублей. Роман Попов приводит еще один пример недвижимости сегмента «бизнес» с минимальной ценой входного билета: это МФК «Лайнер», в котором предлагаются лоты площадью 31 квадратный метр по цене от 5,6 миллионов рублей.
«Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам первого полугодия в бизнес-классе уменьшилась на 0,7 процента до 242 тысяч рублей, — рассказывает Мария Литинецкая. — Относительно первого квартала снижение составило 4,1 процента, причиной чему послужил выход большого объема нового предложения с более доступным по рынку уровнем цен. В частности, заметную роль сыграло поступление в продажу около 800 квартир в ЖК "Хорошевский" со средней ценой 179,5 тысяч рублей за квадратный метр. В результате "квадрат" в Северо-Западном округе стал стоить в среднем на 19,5 процента меньше, чем в предыдущем квартале».
Между тем, верхняя граница сегмента — так называемый класс «бизнес+» — вплотную приближается к ценовым и качественным характеристикам элитного жилья. Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow, в качестве примеров приводит новый элитный проект «Снегири Эко» на Минской улице, где жилая недвижимость предлагается по цене от восьми тысяч долларов за квадратный метр; ЖК «Воробьев дом» (Воробьевское шоссе) стоимостью от 334,8 тысяч рублей за квадратный метр; ЖК «Баркли Резиденс» на улице Орджоникидзе, в котором стоимость квартир с отделкой начинается от 464 тысяч рублей за метр.
Во второй половине лета активность рынка недвижимости традиционно снижается, и в августе новых проектов представлено практически не было. Единственным исключением, по словам Марии Литинецкой, стало объявление о старте продаж ЖК «Потапово Lite» (СК «Олимп»). Объем предложения поддерживался в основном за счет вывода на рынок новых корпусов в уже реализуемых проектах.
Однако на сентябрь, помимо упомянутого выше ЖК «Штат НК», запланировано еще несколько премьер. По словам коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость — Москва» Максима Зорина, компания планирует в сентябре 2015 года вывести на рынок первый объем квартир в новом проекте на территории бывшего завода имени Лихачева в Даниловском районе Москвы.
Роман Попов также отмечает, что в ближайшей перспективе ожидается вывод двух крупных проектов от «Донстроя» — ЖК «Символ» и ЖК «Суббота». «Символ» займет 60 гектаров территории бывшей промзоны «Серп и молот», здесь планируется построить порядка 800 тысяч квадратных метров жилой недвижимости, а также ряд других объектов. ЖК «Суббота» появится в Северном округе, на улице Верхней, неподалеку от 1-ой Тверской-Ямской улицы и Садового кольца. Осенью ожидается и презентация первого премиального проекта ФСК «Лидер» — дома «Дыхание» на Тимирязевской.
Непростые экономические условия, конечно, оказывают свое влияние и на развитие рынка жилой недвижимости бизнес-класса. Эксперты выделяют несколько основных «кризисных» тенденций развития сегмента.
«За последние годы жилье бизнес-класса претерпело значительные изменения, — говорит заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь. — Планировки стали более продуманными и функциональными, снизилась общая площадь квартир, более изысканными стали дизайнерские решения входных групп и фасадов». Снижение общей площади квартир и тренд на максимальную функциональность отмечает и Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»: «При сопоставимой площади, квартиры большей комнатности более востребованы, чем квартиры меньшей комнатности», — отмечает эксперт.
Алексей Белоусов, в свою очередь, утверждает, что предпочтения сегодняшних покупателей — на стороне студийных планировочных решений, которые дают возможность обустройства большой общей зоны кухня-столовая-гостиная. Как еще один тренд, обусловленный высокой стоимостью квадратного метра, стоит отметить нежелание покупателей платить за «нежилые» квадратные метры, например, за коридоры.
Таким образом, можно сделать вывод о «взрослении» современного покупателя жилья бизнес-класса. Привязка к центральной локации постепенно сменяется желанием жить в экологически чистом районе с хорошей транспортной доступностью, а огромные квартиры с широкими коридорами — более рациональным многофункциональным пространством.
В целом же сегмент жилья бизнес-класса сейчас переживает не лучшие времена: ипотечная поддержка здесь минимальна, потенциальные покупатели располагают в основном собственными сбережениями, которые обычно хранят в валюте, не торопясь вкладываться в недвижимость: ждут более выгодных условий от застройщиков или новых скачков курсов доллара и евро. На этом фоне формируется «отложенный» спрос, который рано или поздно выльется в новый всплеск покупательской активности. Но когда именно наступит это «рано или поздно» — пока неизвестно.