На разные сегменты рынка недвижимости экономические неурядицы влияют по-разному. Но есть особый формат, который появился в нашей стране не так давно, занимает очень небольшую долю в общей массе предложения, однако имеет свою стабильную покупательскую аудиторию. А девелоперы, в свою очередь, все охотнее включают его в свои проекты. Речь идет о квартирах-студиях.
Студия — это, прежде всего, отсутствие перегородок. И если в «экономе» площади минимальны и фантазии развернуться особо негде, то студия элитного и бизнес-класса по площади может соответствовать и классической «двушке», и «трешке», а владелец такой недвижимости ограничен в экспериментах только количеством окон и расположением «мокрых» зон.
Студийный формат — относительно новый формат для российского рынка, первые квартиры-студии появились в проектах после кризиса 2008 года, когда девелоперы пошли на сокращение стоимости жилья самым логичным способом — уменьшив площадь лотов. Однако, по словам первого заместителя генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, в Московском регионе студии вышли в продажу не сразу — столичные застройщики переняли опыт Санкт-Петербурга.
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов разделяет студии на два типа. По его словам, первый — студии площадью 23-25 квадратных метров с планировкой типа «вагончика» — наименее удачные, активно продаваемые на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти и внедряемые на московский рынок. В них практически отсутствует прихожая, кухня расположена в нише, а оставшееся скромное пространство отдано под гостиную-спальню-детскую. Такой формат популярен у застройщиков, но не у покупателей. Оптимальными являются студии, приближенные по планировочным решениям к полноценным однокомнатным квартирам. В них кухня выделена в отдельную зону, иногда даже с небольшим окном или дверью на балкон. Такие квартиры раскупаются охотно, площади составляют от 25-30 квадратных метров.
Доля студий в общем объеме предложения жилья на первичном рынке невелика — по данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», она не превышает двух-трех процентов.
Необычность формата определяет аудиторию. Как отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, студии чаще всего рассматривают молодые семейные пары без детей, холостяки, студенты, пожилые пары, уже живущие без детей, одинокие пенсионеры.
При этом молодая семья с ребенком, при прочих равных, выберет однокомнатную квартиру «традиционной» планировки.
Мария Литинецкая добавляет, что среди покупателей квартир-студий можно встретить экспатов, а также бизнесменов, проживающих в других городах, но часто бывающих в командировках.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, напоминает, что квартира-студия — один из наиболее ликвидных форматов, всегда востребованных на рынке, поэтому среди покупателей встречаются и те, кто приобретает ее исключительно в инвестиционных целях. По данным советника генерального директора по продажам компании «ОПИН» Наталии Немчаниновой, порядка 75 процентов покупок студий совершается для собственного проживания и около 25 процентов — с целью инвестирования денежных средств.
Элитный подсегмент квартир-студий имеет свои особенности. «Характерной чертой любого экономического кризиса в нашей стране является внезапный переезд клиентов в элитном сегменте за рубеж, — рассказывает Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow. — При этом они стараются сразу или чуть позже продать имеющуюся недвижимость, сделав выбор в пользу приобретения небольшой студии для проживания во время своих непродолжительных визитов».
В целом эксперты отмечают рост популярности жилья студийного формата в последнее время. Для массового сегмента рынка, безусловно, один из ключевых факторов здесь — минимальный бюджет покупки. При этом такие квартиры хороши для инвестора тем, что при последующей сдаче в аренду ставка почти не отличается для студии и классической «однушки». Покупка же однокомнатной квартиры обходится инвестору значительно дороже.
Правда, не все эксперты с такой точкой зрения согласны: генеральный директор «Мелиор строй» Павел Осипов, к примеру, считает, что популярность студий в чистом виде сходит на нет, особенно в нынешних экономических условиях: доплатив 10-20 процентов от стоимости студии, потребитель может купить даже двухкомнатную квартиру.
Большинство участников рынка все же сходится во мнении, что на студии существует пусть не ажиотажный, но стабильно растущий спрос. А на рост спроса девелоперы, в свою очередь, реагируют увеличением объемов предложения.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказывает: «В "старых" границах Москвы и в Новой Москве предложение студий по сравнению с прошлым годом увеличилось в 2,4 раза. Сейчас студии предлагаются в 19 проектах. При этом наблюдается тенденция уменьшения площадей квартир такого формата: так, в 2014 году на рынке минимальная площадь студии составляла 27,7 квадратного метра, а летом 2015 — 19,76 квадратного метра».
Владимир Богданюк приводит следующие примеры качественных проектов, в которых представлены квартиры-студии: это микрорайон комфорт-класса «Жемчужина Зеленограда» (Москва, ЗелАО, Георгиевский проспект), где студия площадью 19,76 квадратных метров предлагается за 1,7 миллиона рублей; апарт-комплекс бизнес-класса «Двинцев, 14», где за 4,1 миллиона рублей можно приобрести апартаменты общей площадью 21 квадратный метр; в премиум-классе минимальный бюджет покупки начинается от 11,5 миллиона рублей за апартаменты площадью 26,2 квадратных метра в проекте Metropolis Lofts.
Леонард Блинов советует обратить внимание на следующие лоты в ближайшем Подмосковье: компания Urban Group предлагает студии площадью 28-33 квадратных метра в жилых комплексах «Солнечная система» (Химки) и «Опалиха О3 (Красногорск). Например, в «Солнечной системе» стоимость студии (29 квадратных метров) составляет 2,7 миллиона рублей.
Софья Лебедева, в свою очередь, делится ценной информацией о самых доступных по цене студиях. В Московской области такие лоты можно найти в ЖК «Раменские аллеи» в Раменском районе. Студия площадью 18,2 квадратных метра обойдется покупателю всего в 950 тысяч рублей. Также наиболее бюджетные варианты предлагаются на начальной стадии строительства. Например, на рынок вышел новый проект ЖК «Андреевка», в нем стоимость студии площадью 27 квадратных метров составляет 1,4 миллиона рублей. В ЖК «Гармония» в Новой Купавне студия площадью 25 квадратных метров стоит 1,275 миллиона рублей.
На другом конце ценового спектра находятся студии элитного класса, расположенные в престижных районах города. Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, приводит примеры таких проектов. Это Balchug Viewpoint и Balchug Residence, где площади студий колеблются в диапазоне от 53,3 до 59,4 квадратных метров при стоимости от 24,1 до 29,8 миллиона рублей. В проекте «Сады Пекина» размер студий начинается от 51 квадратного метра, при этом сегодня в продаже остались только студии площадью от 58 квадратных метров по цене от 31,5 миллиона рублей.
Таким образом, выбор у любителей студийного формата есть. Вопрос — насколько удобным в действительности будет проживание в такой квартире, особенно если рассматривать небольшие студии эконом- и комфорт-класса. «Теоретически, и на пяти квадратных метрах можно комфортно жить, все зависит от потребностей того или иного человека, — философствует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». — В принципе, сейчас есть много вариантов обустройства жилья небольшой площади, и ассортимент специальной трансформируемой мебели для таких помещений тоже достаточный».
В общем, без дивана-кровати, складных стульев, стола-сундука и других шедевров из «Икеи» жителю недорогой студии никак не обойтись. Зато формат — очень модный.