Таунхаусы — малоэтажные дома на несколько квартир с отдельным входом — своеобразный компромисс между городским жильем и загородными коттеджами. На первый взгляд, формат кажется очень привлекательным. Однако далеко не каждый осознает, что обслуживание таунхаусов — удовольствие не из дешевых. Мы попытались выяснить, что необходимо узнать перед покупкой такого дома.
По данным «Миэль-Загородная недвижимость», в среднем таунхаусы в Московском регионе стоят от семи до 26 миллионов рублей, что вполне сопоставимо с ценами на квартиры. Именно поэтому возникает ощущение, что это то же, что и «квадраты» в городе, только на природе и с небольшим земельным участком. В действительности схожесть заканчивается на изначальной стоимости: сама жизнь в таунхаусах дороже примерно на 30 процентов.
Стоимость коммунальных услуг в обычных квартирах рассчитывается на основании тарифов — городских или областных. В таунхаусах к стандартным расходам прибавляются дополнительные, такие как траты на уборку довольно большой территории, плотность застройки которой, по сравнению с классическими жилыми комплексами, меньше; охрану, обслуживание дорог, поддержание сетей, коммуникаций, общественных зон в надлежащем состоянии и другие.
«Стоимость обслуживания таунхаусов формирует набор предлагаемых услуг, их качество, цена обслуживания сетей, расходы на персонал, площадь застройки. Все — начиная от охраны (видеонаблюдение, патрулирующие посты, тревожная кнопка выезда вневедомственной охраны), заканчивая уходом за декоративными растениями», — говорит Игорь Чунаев, директор департамента управления проектами семейства компаний KASKAD Family.
Эти работы в поселках выполняют эксплуатирующие организации, которые и устанавливает тарифы. Кстати, в их обязанности входит даже решение споров между соседями — например, урегулирование конфликтов, вызванных шумными вечеринками.
Плата за газ или отопление напрямую зависит от потребностей жильцов, поскольку в домах часто устанавливают индивидуальное котельное оборудование. При этом, по словам Владимира Щекина, председателя правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина», содержание таунхаусов обходится дешевле, чем частного загородного жилья, то есть коттеджей.
Дело в том, что в таунхаусах, как правило, индивидуальные только газовые котлы, все остальные коммуникации — центральные. В коттеджных поселках, наоборот, собственные почти все сети. Кроме того, в проектах с таунхаусами обычно больше жильцов-плательщиков. Поэтому и стоимость услуг меньше.
В среднем по рынку плата за «коммуналку» в таунхаусах составляет 5-35 тысяч рублей в месяц, говорит Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Владельцы коттеджей платят 15-40 тысяч рублей в месяц, причем в элитных проектах эта сумма может достигать и 70 тысяч.
Правда, у жильцов коттеджей больше «свободы» — они имеют возможность экономить на некоторых услугах, например, обслуживании внутренних коммуникаций. «В коттеджных поселках управляющая компания отвечает за сети только до границы с участком, а в таунхаусах — до входа в квартиру. Уборка придомовой территории или очистка крыши от снега в коттеджных поселках находится в зоне ответственности владельцев домов. В таунхаусах — эксплуатирующей организации», — поясняет Сергей Креков, президент ассоциации «АКОН».
Также существуют мультиформатные жилые комплексы, в которых представлены и коттеджи, и таунхаусы. С точки зрения службы эксплуатации, они требуют одинаковых ресурсов. Но, по словам Алсу Хамидуллиной, руководителя загородного направления Contact Real Estate, в таких проектах обслуживание таунхаусов все равно дешевле — обычно это половина стоимости платы за коттеджи. Например, в поселке «Новогорск-7» ежемесячная плата за коттедж составляет 25 тысяч рублей в месяц, за таунхаус — 12,5 тысяч.
И это довольно «справедливая» цена — по словам Надежды Хазовой, обычно стоимость обслуживания таунхаусов равна 10-15 тысячам рублей в месяц. Эта сумма включает плату за все обязательные услуги стандартного качества. Чем выше их уровень, тем, соответственно, выше и стоимость. К примеру, в элитном поселке «Новое Лапино», по данным компании Penny Lane Realty, плата за обслуживание достигает 38 тысяч в месяц.
Кроме того, сильно зависят цены от плотности застройки — в поселке с 15 таунхаусами на двух гектарах земли, где разбит собственный парк, есть лесной массив или протекает река, обслуживание, конечно, дороже, потому что расходы делятся между меньшим количеством людей, которые «содержат» большие общественные зоны, требующие ухода.
В первую очередь потенциальным владельцам уютных таунхаусов нужно выяснить, из чего будут складываться платежи. Есть два варианта. Обычно воду, газ, электроэнергию предоставляет одна компания — «Мосэнерго», например, а само обслуживание осуществляет другая. Но иногда все эти функции берет на себя одна организация, и в таких случаях нередко схемы расчета платежей непрозрачны для жителей.
Важно уточнить, какая именно организация будет выполнять обслуживание. «Его могут выполнять некоммерческие партнерства, управляющие компании, другие юридические лица. Стоит узнать их юридический статус, как давно они существуют, какими еще поселками управляют и как в этих поселках, если они есть, обстоят дела», — говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».
Не менее важны вопросы охраны и ухода за общественными зонами. От того, сколько человек охраняет поселок, с оружием или без, осуществляется ли патрулирование и какими системами видеонаблюдения оснащен проект, зависит стоимость услуг. А для поддержания чистоты и порядка на территории иногда достаточно нанять одного садовника, который справляется со всеми газонами, а иногда недостаточно усилий целой команды. Недостатки именно в этой сфере часто приводят к смене эксплуатирующей организации, отмечают эксперты Penny Lane Realty.
Стоит выяснить, в чьей собственности находятся сети — цена коммунальных услуг зависит и от этого тоже. Если они остаются во владении застройщика, то он занимается эксплуатацией и, как следствие, определяет тарифы, которые не всегда могут быть выгодными. Впрочем, чаще всего девелоперы передают права самим жителям — для этого формируются некоммерческие партнерства (НП).
Участники НП при этом могут заняться эксплуатацией самостоятельно, что дешевле, или нанять специально для этого на своих условиях управляющую компанию (УК). Оптимальный вариант — наем сторонней организации: жители, во-первых, не всегда могут адекватно договариваться между собой, во-вторых, не являются специалистами по эксплуатации жилых комплексов.
Управляющую компанию стоит выбирать по соотношению цены и качества, а также основываясь на ее опыте, профессионализме и состоянии находящихся в управлении объектов. Причем иногда свои УК создают застройщики. Правда, по мнению Алексея Сенчука, пользование их услугами — не лучший вариант. «Управляющие компании, созданные девелоперами, конечно, хороши тем, что знают, как проложены сети и коммуникации. Но такие УК не всегда квалифицированно исполняют обязанности и совсем недешево за это берут. Профессиональные компании могут предложить более низкие цены за счет оптимизации процессов. Скажем, если застройщик построил всего один поселок, для его обслуживания ему придется держать полный штат специалистов. Профессиональная УК тоже содержит полный штат, но они обслуживают сразу несколько поселков — это дешевле», — объясняет эксперт.
Таким образом, прежде чем решаться на покупку таунхауса, стоит как следует разобраться во всех нюансах владения им. И особенно в тех, которые могут сильно «бить по кошельку».