Считается, что первые и последние этажи в многоквартирных домах — не самые лучшие для жизни: квартиры на них часто заметно дешевле, чем аналогичные на «нормальных» этажах. Но в некоторых современных новостройках такое расположение жилья из недостатка превращается в преимущество.
Классическая нелюбовь к первым этажам обусловлена немалым количеством недостатков: шум с улицы и от входной двери, низкий уровень безопасности, из-за чего приходится устанавливать на окна «тюремные» решетки, недостаток естественного освещения, сырость и влажность из-за близости подвальных помещений, более загрязненный воздух. А последние этажи смущают опасностью протекания крыши или сильным нагреванием летом из-за недостаточной термоизоляции.
Согласно словам Владимира Щекина, управляющего партнера, председателя правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина», в стандартном 17-этажном доме, например, цены в зависимости от этажа распределяются примерно так: на 3-5 и 13-15 этажах устанавливается средняя стоимость на квартиры; на 6-12 — около 110 процентов от средней; на 2 и 16 — 90 процентов; на 1 и 17 — 74 процента от средней.
При этом имеют «полярные» этажи и свои преимущества. Первые прекрасно подходят тем, кто боится высоты или не может пользоваться лифтом и лестницами, например, люди с ограниченными возможностями. Также зачастую пенсионеры устраивают прямо у себя под окнами мини-сады. На «высоте» преимуществ больше — это и отсутствие соседей сверху, и чистый воздух, и обилие света, и панорамные виды, особенно, если дом многоэтажный.
Поэтому именно нижние этажи нередко стоят меньше остальных. По словам Юлиана Гутмана, директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», обычные «квадраты» на первых этажах в любом доме традиционно на 5-10 процентов дешевле. Стоимость квартир на верхних этажах примерно на 5-8 процентов ниже.
По данным Est-a-Tet, разница в цене между квартирами на первых и остальных этажах может составлять до 15 процентов. «В конечном итоге получаются довольно серьезные скидки — иногда и более полутора миллионов рублей, что для некоторых покупателей перевешивает все опасения. В современных проектах большинство застройщиков использует повышающие коэффициенты по мере роста этажности», — говорит Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.
Наибольшей популярностью обычно пользуются средние этажи — примерно с 3 по 6. Здесь меньше шума, лучше воздух, нет никакой сырости, деревья не становятся препятствием солнечному свету. Причем, по словам ведущего специалиста департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерины Артемовой, на этажах выше пятого атмосферное давление ниже привычного для организма. Впрочем, в наши дни такие проблемы, как бесконечный шум и загрязненный воздух, превращают высотность в действительно наивысшее благо. За городом дела обстоят, конечно, по-другому, поэтому там и более востребованы, как правило, малоэтажные проекты.
Скидки на крайние этажи сегодня — это, скорее, «дань традициям», а не реальная необходимость — их минусы уже давно практически полностью устранены. Например, поскольку цоколи домов теперь гораздо выше, чем раньше, в окна уже просто так не заглянешь, да и проблема сырости решена. А жильцам последних этажей не стоит опасаться протечек крыши, низкого напора воды или плохой термоизоляции, говорит Глеб Бекетов, руководитель аналитического отдела федеральной риэлторской компании «Этажи».
Нет в наше время и такой проблемы, как вредное излучение от оборудования, которое раньше размещалось в подвалах и на верхних технических этажах. «Появились жесткие требования и нормы к жилью, которые исключают подобные ситуации, и застройщики их, конечно, соблюдают. Кроме того, экологическим проблемам в последнее время вообще уделяют немалое внимание — внедряют новые технологии, начинают использовать экологичные материалы», — объясняет Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента Tekta Group.
Более того, в России уже появляется жилье, созданное по западным «зеленым» стандартам. Knightsbridge Private Park, в котором на первых этажах имеются собственные вход и небольшая терраса, — это первый в России жилой комплекс, получивший сертификат BREEAM. Комплекс «Баркли Парк» тоже построен в соответствии с последними тенденциями в области эко-девелопмента.
Также, по словам Юлиана Гутмана, стоит учитывать, что квартир на первых этажах вообще уже практически нет — чаще всего в «околоземном» пространстве организовывают коммерческие помещения под магазины, салоны красоты, языковые школы и так далее. «Нижние» квартиры создают, как правило, при условии закрытой территории, вдали от оживленных дорог и поближе к зеленой зоне — то есть жильцам обеспечивают покой и возможность уединения. И поэтому некоторые девелоперы квартиры на любом из этажей продают по одинаковой стоимости, либо повышают цену в зависимости от видовых характеристик и других параметров расположения лота.
А в жилых комплексах классом выше среднего «полярные» этажи и вовсе бывают гораздо дороже всех остальных: первые превращаются в своеобразные таунхаусы с отдельным входом и своим небольшим палисадником, а последние — в пентхаусы с панорамными окнами, стеклянными крышами, собственным выходом на кровлю. Стоимость «квадрата» в таких пентхаусах составляет 17-40 тысяч долларов, говорит руководитель отдела городских продаж IntermarkSavills Кристина Томилина.
Среди московских проектов, где на верхних этажах есть выход на кровлю, по данным ORDO Group, — жилые комплексы «Кристал Хаус», «Купер Хаус», «Молочный, 1», Grand Prix House, «Снегири Эко», Chekhov, «Полянка 44», «Балчуг Вьюпойнт» и многие другие.
Согласно информации, предоставленной «Метриум Групп», квартиры на первых этажах с отдельным выходом представлены, например, в ЖК бизнес-класса «Потапово Lite» (от 100 тысяч рублей за квадратный метр), МФК «Флотилия» (от 110 тысяч рублей за квадратный метр). В проекте «Сколково Парк для Жизни» продаются квартиры на первых этажах с собственным патио по стоимости 300-400 тысяч рублей за «квадрат», говорит Станислав Лобанов, директор по маркетингу компании Millhouse.
Отдельно можно упомянуть высотные проекты: например, ставший уже новым символом столицы ММДЦ «Москва-Сити», в котором квартиры на заоблачной высоте — в буквальном смысле — стоят совсем немалых денег – цены исчисляются сотнями миллионов рублей. «В нашей практике есть случай, похожий на анекдот. Риэлторы показывали клиенту квартиру в одной из башен "Москвы-Сити". Когда вошли в квартиру, покупатель попросил открыть шторы... Открывать было нечего — за окном стояла сплошная пелена облаков. Кому-то нравится жить в небе!», — рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
В небоскребах стоимость «квадратов» находится в прямой зависимости от высоты — разница может составлять до двух тысяч долларов. Правда, практически все квартиры в таких проектах имеют хорошие виды. По словам Вадима Ламина, сегодня в высотных комплексах не существует первых жилых этажей в привычном понимании. Многие ЖК стоят на стилобате, а это значит, что квартиры расположены изначально на более высоком уровне. Например, в ЖК «Триумф Палас» квартиры начинаются с 10 этажа. Все площади ниже заняты нежилыми помещениями.
Наибольшие скидки на крайние этажи могут быть именно на вторичном рынке. «Во вторичке жилой первый этаж в большинстве случаев — серьезный повод для торга: как правило, такие квартиры дешевле аналогов на средних этажах на 10, а то и 30 процентов. Все традиционные минусы характерны именно для старого фонда — в таких домах, как правило, плохая теплоизоляция, так что валенки для жильцов квартир на первых этажей зимой до сих пор предпочтительнее домашних тапок. Того же качества и звукоизоляция — люди точно знают, когда в три часа ночи кто-то из соседей возвращается домой», — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Причем в самом худшем положении находятся дома 1960-х годов постройки, пяти- и девятиэтажные, считает Екатерина Кургина, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». Именно в таких домах лучше устанавливать на окна решетки, соглашается руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Кроме того, нередко в старых многоэтажках возникает проблема несовместимости прошлого с будущим — Интернет-провайдерам сложно найти в них место для размещения своего оборудования.
Исключение в «советском наследии» составляют, пожалуй, только те квартиры на первых этажах, которые можно и нужно перевести в нежилой фонд — цена таких площадей может раза в два превышать среднюю стоимость квадратного метра в том или ином доме. Согласно Жилищному кодексу, перевести жилое помещение в разряд нежилых можно, если оно находится в собственности, на момент перевода в квартире не должен никто ни проживать, ни быть зарегистрирован. Также для совершения этой процедуры необходимо получить согласие у всех жильцов дома и организовать отдельный вход в помещение, что влечет за собой перепланировку.
Выполнить все эти действия и раньше было довольно непросто, а с этого года, по словам Сергея Свиридова, старшего партнера, вице-президента по развитию компании Sminex, процедуру усложнили еще больше. Количество квартир, переведенных в нежилой фонд в 2015 году, уменьшилось раз в 10 по сравнению с 2014-м.
Похоже, что коммерческие помещения проще покупать сразу в новых жилых комплексах. А склонным к экономии гражданам, собирающимся приобрести квартиру на первом или последнем этаже старого дома, стоит перед заключением сделки точно оценить масштабы проблем, которые может повлечь за собой такая покупка.