В каком бы многоквартирном доме вы ни жили — в панельной девятиэтажке или современном комплексе бизнес-класса — вам все равно нужно ежемесячно платить за капитальный ремонт. И даже самая качественная работа управляющей компании не избавит собственников квартир от этой неизбежности.
Больше всего от «ремонтного» нововведения пострадали москвичи, для которых ежемесячный платеж за капремонт равен 15 рублям за один квадратный метр жилого помещения. То есть, для собственника квартиры площадью 100 квадратных метров взнос составит кругленькую сумму в полторы тысячи рублей. И это помимо стандартной квартплаты, куда, кстати, входит и тариф за «содержание и ремонт жилого помещения». Возникает вопрос: теперь нужно оплачивать сразу два ремонта?
Их действительно два вида, объясняют эксперты, — текущий и капитальный. За первый отвечает управляющая компания, обслуживающая дом, за второй — муниципалитеты (только раньше его выполняли за государственный счет, а теперь за счет самих собственников жилья). Капитальный ремонт — это масштабное мероприятие, целый комплекс работ, касающийся конструктива здания, включающий восстановление или замену каких-то его элементов, обновление коммуникаций, инженерного оборудования и так далее. А текущий ремонт нацелен на то, чтобы предупредить поломки и повреждения, а также вовремя их исправить. То есть — это повседневный уход за домом, его постоянное обслуживание.
В Москве ставка планово-нормативного расхода для многоквартирных домов с 1 января 2014 года составляет в месяц 24,53 рубля за квадратный метр (это и есть плата за содержание и текущий ремонт). «В этот тариф входит минимальный перечень услуг, который может быть расширен по согласованию с жильцами», — объясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Некоторые цифры вызывают, мягко говоря, недоумение. Скажем, размер ставки «содержание и ремонт» в столице не слишком отличается от региональных расценок: по данным ассоциации «АКОН», в Санкт-Петербурге это 20,42 рубля за квадратный метр, в Новосибирске — 20,74 рубля, в Казани — 23,73 рубля, в Перми — 25,73 рубля. Зато диапазон взносов за капремонт впечатляет: например, жители Казани платят 0,8 рубля за метр, Санкт-Петербурга — 2,5 рубля, Екатеринбурга — 8,8 рубля, а Москвы, как уже говорилось, — 15 рублей. Почему столичное жилье требует «золотого» капремонта? Состояние московского жилого фонда уж точно не хуже, чем в других российских городах, так что вопрос пока остается без ответа.
Cрок службы дома зависит как от качества строительства, так и от работы управляющей компании. Круг обязанностей УК достаточно широк. Как говорит Дмитрий Котровский, это расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги, обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов. Кроме того, компания занимается планированием и организацией работ по техническому обслуживанию, подготовкой к сезонной эксплуатации дома и дворовой территории. В некоторых случаях УК привлекает подрядные организации, например, для обслуживания лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоза мусора, уборки, ухода за зелеными насаждениями, благоустройства.
УК должна выполнять текущий ремонт, а также проводить технические осмотры и обследования, вести техническую документацию по зданиям, сооружениям, коммуникациям. Она же обязана работать с населением: обеспечить соблюдение правил пожарной безопасности, предупреждать незаконные перепланировки, рассматривать жалобы и устранять недостатки.
Все перечисленные услуги входят в стандарт и оплачиваются по тарифу, установленному властями региона. Однако управляющая компания может делать для жильцов и гораздо больше — разумеется, за отдельную плату.
«Например, это может быть дополнительное озеленение или ландшафтный дизайн, мойка окон и фасадов с помощью промышленных альпинистов, централизованное привлечение Интернет-провайдера, установка спутникового телевидения, организация видеоохраны в подъезде и на этажах, контроль работы инженерных систем во время отъезда хозяина в частном доме либо в таунхаусе, электротехнические услуги в квартирах (установка люстр, светильников) и многое другое», — перечисляет Дмитрий Котровский.
Уровень сервиса и его стоимость, в первую очередь, зависят от класса дома. Допустим, в некоторых элитных ЖК жильцам предоставляют круглосуточно консьерж-сервис, организованный на уровне пятизвездочного отеля. По данным Яны Горбунковой, генерального директора управляющей компании Capex, в среднем стоимость услуг УК в столичных элитных домах варьируется от 180 до 270 рублей в месяц за квадратный метр жилья.
Беречь здоровье нужно смолоду, а дом — с момента ввода в эксплуатацию, даже пока он еще на гарантийном обслуживании застройщика. Безусловно, качественная работа УК может отсрочить проведение капремонта, особенно когда речь идет о зданиях, у которых нет «темного прошлого», связанного с бездействием муниципальных коммунальных служб.
«Дома морально устаревшего жилого фонда, которые не обслуживались вообще никак, порой достаются УК в таком плачевном состоянии, что даже капремонт не может помочь такому "пациенту"», — считает Дмитрий Котовский.
Если говорить о новостройках, то для них наступление часа икс зависит от многих обстоятельств. На то, как скоро дому понадобится капремонт, влияет на только профессиональное и своевременное обслуживание, но и качество строительства, отделки, инженерии. По мнению эксперта, чем больше застройщиком было вложено в дом при строительстве и отделке, чем меньше он старался экономить на инженерных системах, тем меньше у УК будет проблем, у жителей — расходов, и тем позднее возникнет необходимость в замене этих систем.
Тем не менее, усредненные сроки есть: например, срок службы кирпичных стен — 150 лет, монолитных перекрытий — 150 лет, полов из керамической плитки — 60-90 лет, кровли из керамический черепицы — 90 лет, кабин и электродвигателей лифтов — 15-20 лет, нагревательных приборов, радиаторов, трубопроводов — 30 лет и так далее. Но фактически частота проведения капремонта зависит от того, насколько активно эксплуатируется здание.
«Срок эксплуатации монолитного дома, безусловно, выше, чем панельного, — отмечает Яна Горбункова. — Однако вне зависимости от технологии строительства и даже при условии качественного обслуживания, которое может повлиять на увеличение межремонтного срока, через 25 лет любое здание нуждается в капитальном ремонте частично либо полностью».
Как замечает Дмитрий Котровский, в России вообще не существует сценария «платят все и не спорят с тарифами» (независимо от экономической ситуации и ценового класса жилья). По словам эксперта, люди, у которых меньше площадь квартиры и ниже ежемесячный платеж по коммунальным и эксплуатационным расходам, производят расчеты более прилежно и своевременно, чем те, у кого квартиры по 200 квадратных метров. Не потому, что чем больше метров — тем больше приходится платить, а потому, что покупатели больших квартир просто не находят времени, не боятся накопить долг; они могут не платить полгода, а потом спокойно выложить немалую сумму.
Однако в кризис число должников по взносам за капремонт все же растет, некоторые регионы вообще пошли в «массовый отказ». У людей много вопросов к чиновникам: и по размеру платежей, и по организации сборов. Так, на сегодняшний день отсутствует механизм, который позволил бы подойти к организации ремонта с учетом индивидуальных особенностей зданий.
«Допустим, рядом стоят два абсолютно одинаковых дома, построенные в один год одним подрядчиком, но собственники квартир в нем обладают разным социальным статусом. В одном живут люди со средним доходом 35 тысяч рублей, в другом — 70 тысяч рублей в месяц. Поэтому когда встанет вопрос о том, какой вид ремонта они готовы профинансировать, то одним будет достаточно отремонтировать крышу и заменить трубы, а другие захотят обновить фасад, заменить окна, покрасить стены и отремонтировать входную группу», — приводит пример Сергей Креков, президент ассоциации АКОН.
Но взнос остается равным для всех, а к должникам будут применяться те же меры воздействия, что и к неплательщикам за ЖКУ, то есть пени, штрафы и судебные разбирательства. Попавшие в «черный список» судебных приставов могут быть ограничены в правах до полного выполнения своих обязательств, у них возможны проблемы с выездом за рубеж, получением кредита, а также различных социальных субсидий и льгот. Поэтому выбора «платить или не платить за капремонт», нам, в общем-то, не оставили.