Район Лефортово расположен в Юго-Восточном округе столицы. Привлекательность его для жизни и, соответственно, для застройки заметно страдает из-за того, что две трети территории занято промышленными предприятиями. Но вскоре здесь ожидается настоящий «дворцовый переворот»: на территории реорганизованных промзон планируется построить свыше миллиона квадратных метров жилья.
История современного района Лефортово началась со времен Петра I, когда на этих землях стали селиться богатые и влиятельные семьи. Здесь, например, проживал уроженец Женевы Франц Лефорт, соратник Петра, собственно и давший району имя. «Когда говоришь о Лефортове, вспоминаешь эпоху дворцовых переворотов, представляешь себе царские палаты, дворянские резиденции, великолепные парки и рощи. Нынешняя реальность района совсем иная — от царской жизни в нем остались лишь воспоминания и редкие достопримечательности, как, например, Екатерининский дворец. Для многих наших современников район, скорее, ассоциируется с Лефортовским судом и Лефортовской тюрьмой», — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Очевидное преимущества района — его близость к центру города. Кроме того, в Лефортово есть заслуживающие внимания дома — например, «генеральский дом», спроектированный архитектором А.К. Буровым. При этом, увы, район изобилует рабочими кварталами и «серой застройкой». Вряд ли в столице найдется еще один район, где промышленность занимала бы столь огромную площадь: почти 65 процентов территории. В Лефортово сконцентрировано более полусотни различных предприятий, в числе которых такие крупные заводы как «Серп и Молот», «Кристалл» и другие.
Территорию района опоясывает железнодорожная ветка Курского направления и Малого кольца Московской железной дороги и пересекает ТТК, что тоже не добавляет ему престижа. Еще один минус — перегруженное шоссе Энтузиастов, которое является основной транспортной магистралью Лефортова. Хотя перспективы изменения ситуации есть: после реконструкции шоссе здесь появятся дополнительные полосы, съезды и пешеходные переходы.
Сейчас на территории района функционирует только одна станция метро — «Авиамоторная», но уже к 2017 году здесь планируется открыть станцию «Лефортово» Третьего пересадочного корпуса, который соединит станцию «Авиамоторная» и проектируемую «Нижнюю Масловку».
В целом же район относится к числу давно сложившихся и обжитых: на его территории множество магазинов, в том числе таких крупных как ТРЦ «Город», а также бизнес-центров классов А и B. «Пока район сложно назвать очень привлекательным для проживания из-за преобладания промышленных зон, загруженности автомобильных магистралей и некоторой его изолированности, но с учетом масштабных планов по его застройке через десяток лет он легко изменит свой облик», — считает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Жилой фонд Лефортова представлен в основном панельными и кирпичными домами 1950–1980-х годов, из них самое приятное впечатление производят «сталинки». В настоящее время, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», предложение на вторичном рынке жилья Лефортово распределяется следующим образом: кирпичные строения составляют 34 процента, панельные — 29 процентов, «сталинки» — 14 процентов, блочные дома — шесть, монолитные — четыре процента. Всего на продажу в районе выставлено 285 объектов.
Средняя цена на «вторичке» достигает 198,7 тысячи рублей за квадратный метр, что на 3,4 процента выше среднерыночной цены, но при этом на 26,3 процента ниже, чем в граничащем с Лефортово Таганском районе и на 34,1 процента ниже, чем в другом соседнем районе — Басманном. Справедливости ради, есть соседи и с более скромными показателями: средняя цена вторичного метра на 5,3 процента ниже в районе Соколиная гора, на 14,3 — в Нижегородском и на целый 21 процент — в Перово.
Самая дешевая лефортовская однокомнатная квартира (площадью 30,2 квадратного метра) выставлена на продажу за 5,6 миллиона рублей. Жилье расположено на третьем этаже кирпичной пятиэтажки на улице Крюковская. «Двушку» площадью 44 квадратных метра можно приобрести за 5,9 миллиона рублей. Квартира расположена на предпоследнем этаже кирпичной пятиэтажки на той же Крюковской улице. Самая дешевая «трешка» района (53-метровая) оценена в 9 миллионов рублей. Квартира находится на третьем этаже кирпичной пятиэтажки на Волочаевской улице.
Самая дорогая однокомнатная квартира в Лефортове продается за десять миллионов рублей. Жилье довольно скромной общей площадью 39 метров расположено на последнем этаже пятиэтажного дома на шоссе Энтузиастов. «Двушка»-рекордсмен общей площадью 70 «квадратов» выставлена на продажу за 18 миллионов рублей. Квартира находится на втором этаже восьмиэтажной «сталинки», также на шоссе Энтузиастов. Именно этот дом называют «генеральским» — в нем, кстати, по данным экспертов, в настоящее время продается пять квартир. И, наконец, самая дорогая «трешка» района (общей площадью 79 квадратных метров) выставлена на продажу за 34,1 миллиона рублей. Квартира находится на третьем этаже семиэтажного сталинского дома на улице Красноказарменная.
Подыскать в Лефортове квартиру в аренду не составит труда. На данный момент, как замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», здесь сдается более 40 «однушек», примерно таковы же объемы двух- и трехкомнатных квартир, предлагаемых в аренду. А вот многокомнатных квартир в экспозиции нет. Диапазон арендных ставок для однокомнатного жилья, по словам эксперта, варьируется от 21 до 38 тысяч рублей в месяц, для двухкомнатного — от 27 до 100, для трехкомнатного — от 40 до 90 тысяч рублей в месяц.
Недвижимость на первичном рынке Лефортов покупатель может приобрести сегодня в трех новых проектах. Продажи ведутся в строящихся жилых комплексах с характерными именами — «Лефорт» и «Петр I», а также в новостройке на улице Душинская. «В проекте "Лефорт" жилье продается в двух монолитных корпусах, бюджет покупки варьируется от 7,4 до 15 миллионов рублей. Средний бюджет по двум корпусам составляет 10,3-10,7 миллиона рублей. Новостройку планируется ввести во втором квартале 2016 года», — рассказывает Ирина Добхрохотова. Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры в проекте «Петр I» от ГК «Мортон», составляет, по словам Владимира Богданюка, 5,1 миллиона рублей, двухкомнатной — 6,6 миллиона. Есть в проекте и квартиры-студии стоимостью от 3,6 миллиона рублей.
Заглядывая в будущее, эксперты единодушно называют Лефортово перспективным районом и связывают это, в первую очередь, с реновацией промышленных зон. В частности, компания «Дон-Строй» в начале 2016 года планирует начать застройку территории завода «Серп и Молот», после окончания которой на 60 гектарах будет построено 1,5 миллиона квадратных метров жилья, а также восемь дошкольных учреждений, две школы, две поликлиники и два общественно-культурных центра. «Жилой комплекс "Символ", который здесь планируется реализовать, сможет оттянуть на себя спрос не только у соседних проектов бизнес-класс, но и премиальных новостроек. Это знаковый для города Москвы проект, во-первых, потому, что это один из крупнейших объектов в рамках преображения "ржавого пояса", во-вторых, он представляет собой комплексное освоение территории, что для столицы с ее дефицитом пригодных под застройку площадок уже примечательно. Плюс в проекте предусмотрена большая площадь озеленения, что позволит изменить «промышленную» направленность района», — аргументирует Владимир Богданюк.
Другой девелопер — компания «Крайс» — этим летом уже приступил к редевелопменту территории завода «Кристалл». На 9,3 гектара территории бывшего ликеро-водочного предприятия планируется отреставрировать исторические здания и построить жилой квартал «Город Кристалл».
Так что в обозримом будущем Лефортово обещает стать привлекательным для проживания районом. Этому также благоприятствуют его близость к центру города, к реке и наличие живописного Лефортовского парка. «Пока набережная реки Яузы далеко не на всех участках пригодная для прогулок и отдыха, однако власти Москвы уже рассматривают проект ее развития, который предусматривает создание единого парка с летними кинотеатрами, танцплощадками, маршрутами для прогулок и местами для пикника», — рассказывает Владимир Богданюк.
Так, до конца 2015 года, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на улице Волочаевская планируется достроить девятиэтажное административно-офисное здание с подземной автостоянкой и завершить реконструкцию многоэтажной автостоянки на 746 машиномест. На улице Красноказарменная, владение 9/А, завершится реконструкция военного городка МВД России. На улице Красноказарменная, владение 17, подойдет к концу реконструкция учебно-экспериментальной электростанции и создание опытно-технологических установок «Теплоцентраль» Московского энергетического института. На Авиамоторной улице завершается реконструкция и техническое перевооружение производства «Научно-производственной корпорации "Системы прецизионного приборостроения"».
В 2016 году на шоссе Энтузиастов, владение 5, планируют построить гараж на 146 машиномест. В 2017-м на улице Душинская, владение 16, построят 22-этажный жилой дом, а в микрорайоне 2, корпус 9, за счет городского бюджета собираются построить жилой дом с гаражом.
Надо сказать, что, несмотря на блестящие перспективы по преображению, сейчас, по сравнению с другими столичными районами, строительная активность в Лефортове не самая высокая. Видимо, копятся силы перед масштабным качественным скачком.