Несмотря на то, что кризис сегодня оказывает свое — и отнюдь не положительное — влияние на все сегменты столичного рынка недвижимости, состоятельные граждане из числа «не местных» продолжают снимать квартиры в лучших районах города. Правда, требования к дорогим арендным метрам изменились, да и стоимость найма не устояла перед «демонами кризиса».
Насколько «более лучше» или, может быть, хуже стали жить арендаторы, которых язык не поворачивается назвать «понаехавшими», как ведут себя владельцы элитных квартир, сдаваемых внаем, и что ждет сегмент высокобюджетной аренды в будущем?
Времена, когда за жильем «не для всех» выстраивались очереди из состоятельных гостей столицы, похоже остались в прошлом. Эксперты почти единогласно констатируют: свободных квартир в аренду на рынке предостаточно, в элитном сегменте предложение явно превышает спрос, заметно «просевший» в период кризиса.
Профицит арендной «элитки» объясняется, во многом, снижением числа работающих в Москве иностранцев — санкции, контрсанкции, курс на импортозамещение и так далее — для многих и многих «экспатов» 2014 (или 2015) год стал последним годом большого российского приключения. Кроме того, объемы сдаваемой внаем элитной недвижимости пополнились за счет собственников, ранее планировавших свои квартиры продавать.
«На рынке элитной городской аренды мы наблюдаем интересный тренд: поскольку собственники "вторички" в центре не готовы продавать свою недвижимость по текущим падающим ценам, квартиры, которые были раньше выставлены на продажу, плавно перетекают в аренду, — рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. — В итоге получилась палка о двух концах: на рынке продажи сформировался дефицит элитных квартир с ремонтом, но зато появились отличные варианты с отделкой в аренде. Такие квартиры быстро появляются и так же быстро находят арендаторов. Более того, есть примеры, когда собственник сдает в аренду квартиру, но она еще числится в продаже. А когда находится покупатель, он говорит брокеру, что продавать не хочет — недвижимость и так приносит хороший доход».
Таким образом, выбор элитных квартир сейчас есть, правда, как отмечают некоторые эксперты, много появилось предложений, мягко говоря, не отвечающих требованиям «высокобюджетных» арендаторов.
«На рынок вышло множество именно некачественных лотов, которые очень плохо сдаются и не пользуются спросом, — сетует Юлия Ковалева, руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group. — Предложение хорошего качества по адекватной стоимости крайне ограничено, такие квартиры очень быстро сдаются».
Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, также не слишком довольна качеством экспонируемых элитных квартир: по ее словам, летом и в начале осени на рынке элитной аренды было достаточно много предложений — как минимум, на 15 процентов больше, чем летом 2014 года. При этом большая часть объектов — это не новые квартиры со свежим ремонтом, а уже ранее сдававшиеся лоты, которые или освободились, или «висят» на рынке в течение нескольких месяцев.
«По-прежнему ощущается дефицит предложений с новым ремонтом, который был сделан не более чем один-два года назад. А половина арендаторов как раз ищет квартиры с новым ремонтом, желательно даже такие объекты, в которых не жили до этого момента другие арендаторы», — отмечает эксперт.
Осень — как известно, начало делового сезона, которое традиционно сопровождается увеличением стоимости аренды квартир, в том числе и элитных. Но сентябрь 2015 года, похоже, не принес собственникам дорогих квартир хороших вестей: уровень арендных ставок, по наблюдениям большинства экспертов рынка, не изменился.
«Цены стабильны, более 85 процентов номинированы в рублях, удорожаний пока не происходит, — говорит Ольга Тараканова, директор отдела городских продаж ORDO Group. — Квартиру в элитном доме с подземным паркингом и одной-двумя спальнями можно арендовать за 250-300 тысяч рублей в месяц. Квартира с тремя спальнями с качественной отделкой и красивыми видовыми характеристиками в Хамовниках обойдется в среднем в 400-600 тысяч рублей в месяц».
По словам Анны Карповой, цены на рынке элитной аренды «встали» и по сравнению с прошлым годом: почти никто из собственников не идет на повышение. Единицы увеличивают ставку на сумму прироста эксплуатационных расходов.
Окончательно разрушить все надежды владельцев элитных квартир готов Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир»: «Элитное жилье, дорожавшее с ростом доллара, к которому многие собственники привязывали ставку, в августе "сломалось" и стало дешеветь даже в рублях. Рост продолжают показывать только однокомнатные высокобюджетные квартиры, так как они — самые востребованные, в них подчас переезжают те, кто раньше снимал роскошную "двушку" или "трешку"».
Правда, предупреждает эксперт, стоимость аренды, и особенно в элитном сегменте, не может снижаться бесконечно — постоянно растут расходы на ЖКХ и налоги, которые нужно будет платить уже со следующего года. «И если доходы от сдачи жилья не будут покрывать расходы на его содержание, хозяева перестанут идти на уступки, или просто перестанут сдавать квартиры. Для некоторых собственников элитных апартаментов такой час икс уже наступил — дешевле убрать все объявления о сдаче внаем, чем подвергать износу дорогую отделку и мебель».
По сравнению с прошлым годом, в сентябре долларовая стоимость аренды элитных квартир в Москве снизилась на 30-40 процентов, рублевая сохранилась на прежнем уровне, говорится в материалах Kalinka Group. Средняя цена аренды элитной квартиры площадью 200 квадратных метров составила: на «Золотой миле» — 20-25 тысяч долларов в месяц; в Хамовниках (за Садовым кольцом) — 10-25 тысяч долларов в месяц; на Патриарших прудах — 12-15 тысяч долларов/месяц; на Тверской улице и Арбате — 10-12 тысяч долларов. Самая доступная «элитка» предлагалась арендаторам в Пресненском районе (без учета ММДЦ «Москва-Сити») — снять квартиру здесь можно было за три-восемь тысяч долларов в месяц.
В целом ни предпочтения, ни поведение участников рынка высокобюджетной аренды в кризис не изменились. Арендаторы все так же «привязаны» к Центральному округу Москвы, любимые их районы — Хамовники, Остоженка, Арбат, Тверской, предпочитаемый тип домов — монолитные современные комплексы с огороженной территорией и подземной парковкой.
«Практически сразу уходят с рынка квартиры в клубных элитных домах, — отмечает Юлия Ковалева. — А наименьшим спросом пользуются дома сталинского типа — во многих из них отсутствует паркинг, а для наших клиентов во многом это является ключевым критерием при выборе жилья. Арендуют такие квартиры в бюджете 200 тысяч рублей в основном одинокие люди или семейные пары, у которых нет автомобиля». По словам эксперта, клиенты стали намного избирательней — некоторые смотрят до 40 квартир в месяц, чтобы выбрать себе идеальный вариант.
Кроме того — кто бы мог подумать — «дорогие» арендаторы охотно и с огоньком торгуются. «Клиенты ждут скидок не меньше чем на 10-20 процентов — с таким дисконтом они готовы быстро принять решение. Если дисконт не предоставляется, то арендаторы могут "ходить" по рынку и два-три месяца», — рассказывает Анна Карпова.
Еще одна ярко выраженная тенденция в сегменте высокобюджетной аренды — окончательный переход на рублевое ценообразование. Причем ставок в русской национальной валюте требуют даже корпоративные клиенты — иностранные компании, которым, казалось бы, рубль чужд. И собственники с главенством «деревянных» полностью смирились.
В принципе, по словам Ольги Таракановой, наймодатели сегодня ведут себя тихо и спокойно, часто идя на уступки. «Недавно к нам обратился арендатор, которому нужна была квартира всего на два месяца, до окончания отделочных работ в его собственной квартире. И арендодатель согласился сдать квартиру в элитном доме в Зачатьевском переулке на такой короткий срок, хотя изначально был нацелен только на долгосрочную аренду не менее года. Собственники готовы адаптироваться и проявлять большую лояльность: менять шторы, люстры, покупать мебель под клиента при долгосрочной аренде», — отмечает эксперт.
В общем, еще немного — и лимонад начнут разносить. Особенно, если сбудется прогноз Павла Луценко, который считает, что многие элитные предложения до сих пор сильно переоценены, а потому стоимость аренды дорогих квартир продолжит снижаться. Тогда, быть может, на Остоженку и Тверскую подтянутся арендаторы, прозябающие сегодня в городах ближнего Подмосковья. Но это, конечно, очень экстремальный сценарий развития событий.