Доля иностранных покупателей из Центральной Европы и США на рынке элитной жилой недвижимости Москвы всегда была небольшой, но в связи с оттоком капитала из России за последние несколько лет, их число сократилось в несколько раз. Место «западных» клиентов заняли иностранцы из ближнего зарубежья, причем особенно интересна московская «элитка», как ни странно, жителям Казахстана.
По данным S.A. Ricci, на московском рынке элитного жилья доля местных покупателей составляет около 50 процентов, доля жителей других городов России — 20-30 процентов, доля покупателей из стран СНГ (Украины, Казахстана, Армении) — около 20 процентов. Наконец, доля иностранных клиентов из Центральной Европы и США — всего один-два процента.
Специалисты департамента загородной недвижимости Pennу Lane Realty, проанализировавшие данные по продажам за 2014-2015 годы, нашли среди покупателей загородных элитных объектов и объектов бизнес-класса в Подмосковье приезжих из Санкт-Петербурга, Иркутска, Архангельска, Владивостока, Воронежа, Екатеринбурга, Магнитогорска, Грозного, Саратовской области, Ростова-на-Дону, Самары, Тюмени и Ханты-Мансийска.
«На рынке продаж у нас иностранцев нет, а предпочтения покупателей из столицы и регионов примерно одинаковы, — комментирует директор департамента загородной недвижимости Pennу Lane Realty Сергей Колосницын. — Если быть точнее, то требования покупателя дома ценой от одного миллиона долларов индивидуальны, а требования покупателей таунхаусов единообразны. Иностранцы встречаются на загородном рынке в качестве арендаторов».
В департаменте продажи квартир компании рассказали, что доля покупателей-москвичей на рынке элитного жилья сегодня составляет порядка 50 процентов, доля покупателей из других городов (регионов) — 40 процентов, а иностранцев — всего 10 процентов. Отток иностранных покупателей обусловлен, очевидно, нестабильной экономической ситуацией.
Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, тенденцию ухода иностранцев с рынка недвижимости столицы подтверждает: «В связи с напряженным международным фоном, доля иностранцев среди покупателей элитной недвижимости в Москве стремится к нулю. На данный момент пропорция выглядит так: 60 процентов — москвичи, 40 процентов — представители регионов».
А Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate отмечает, что с наступлением кризиса большим спросом стали пользоваться московские квартиры у граждан Казахстана: «Около пяти процентов сделок сегодня заключаются именно с ними».
«Говоря об иностранных покупателях, можно отметить рос интереса к московской недвижимости со стороны восточных стран, причем не только интереса "в частном порядке", но и со стороны компаний, которые совершают оптовые сделки по покупке жилья для своих сотрудников и нужд компании», — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Как говорят московские риэлторы, работать с местными покупателями намного проще, чем с приезжими. Ведь, в отличие от покупателей из регионов, у москвичей больше времени на изучение рынка, они мобильны, могут оперативно выехать на площадку, если речь идет о покупке строящегося объекта. «Покупатели из регионов приезжают на два дня, пробегутся по объектам и ничего не помнят, путают информацию, потому что должны за короткий промежуток времени просмотреть большое количество предложений. И это неудивительно: тяжело что-то структурировать, если показывают больше пяти объектов. В качестве совета покупателям — лучше приезжать минимум на неделю, а не на два дня. Что можно купить за это время? Получается, что люди могут приобрести не то, что хотели. Это даже не спонтанная, а какая-то неправильная покупка», — возмущается Ирина Могилатова.
Она вспоминает и курьезные случаи работы с регионалами: «У нас был региональный покупатель, который смотрел квартиры год. Он приезжал в Москву практически каждые выходные. Забывал варианты, а потом опять смотрел. У меня два брокера с ним работали, потому что один не справлялся. В итоге купил квартиру в "Золотых ключах" на юго-западе. Видимо, настал момент, и он быстро принял решение. А начинал с Остоженки».
Руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости S.A. Ricci Юлия Кравчук добавляет, что покупатели из регионов обычно приобретают квартиры не для постоянного проживания, поэтому главной характеристикой для них является наличие транспортного узла и вокзала недалеко от дома. «Именно поэтому сейчас большую популярность набирают апартаменты в ММДЦ "Москва-Сити", где скоро будет построен транспортный узел, с помощью которого появится возможность добираться всего за полчаса до аэропортов "Домодедово" и "Внуково", — отмечает эксперт. — В качестве примера наиболее оригинальных требований, которое получала наша компания от региональных покупателей, можно назвать просьбу найти в центре Москвы двухуровневый пентхаус с двумя изолированными входами на каждый этаж. Большинство предложений на рынке — одноуровневые пентхаусы, а сделать отдельный вход на каждый этаж практически невозможно».
Станислав Лобанов, директор по маркетингу компании Millhouse считает, что для регионального покупателя главным при выборе жилья является престижное название (Кутузовский проспект, Ленинский проспект, Рублевка). «Дальше покупатель уже смотрит на архитектуру и качество отделки мест общего пользования, придомовую территорию. Для москвичей, если им понравилась концепция, расположение и качество, определяющим фактором будет коммерческое предложение. Сейчас громким именем архитектора, названием района или мебелью за миллион долларов в лобби никого не удивишь», — утверждает эксперт.
Вне строя региональных покупателей явно стоят петербуржцы. «Надо сказать, что московские брокеры любят петербуржцев, поскольку это очень вдумчивые, интеллигентные покупатели, — рассказывает Ирина Могилатова. — Они, как правило, знают Москву, ориентируются в районах, представляют, как устроен город. А ведь бывает как? Звонит покупатель, скажем, из Владивостока или Тюмени, и говорит: "Хочу только Остоженку!". А что ему делать на Остоженке, если у него четверо детей, а там нет ни школ, ни зелени? А он ищет ЖК с детской площадкой на Остоженке просто потому, что ему кто-то давным-давно сказал, что жить надо именно там. Многие покупатели из регионов просто хотят Остоженку и никуда не хотят двигаться. И, возможно, того, чего они хотят, в природе нет».
Впрочем, добавляет Могилатова, жители Северной столицы — тоже достаточно специфические покупатели. «Как правило, им нравится старый фонд в центре Москвы — например, они очень ценят фасадные особняки. У нас в агентстве есть сленг: если кто-то хочет старый фонд, мы это называем "питерский запрос"», — смеется она.
Отличие петербуржцев от других региональных покупателей отмечает и Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор агентства недвижимости «Мезон»: «Покупатели из регионов — за исключением Питера — предпочитают современные дома. Они хотят, чтобы все было новое, чистое, чтобы до них в квартире никто не жил. Прелесть старых домов с историей и "пожившими" фасадом и подъездами им чужда. А вот москвичи, питерцы и европейцы охотно покупают и покупали "элитку" именно старого фонда — родную и привычную. Соответственно, и местоположение покупок элитного жилья разное: москвичи, питерцы и европейцы предпочитают старый центр — Патриаршие, Арбат, Замоскворечье, Тишинку, Тверские, а регионалы — Золотую милю, Кутузовский и Ленинский проспекты, Крылатское».
Юлия Кравчук говорит, что наибольшей популярностью у иностранцев пользуются Тверская и Арбат. Главной причиной такого выбора является близость офисов международных компаний, большинство из которых находятся в районе Бульварного кольца. Кроме того, иностранным покупателям важны видовые характеристики на знаковые достопримечательности Москвы: Храм Христа Спасителя, памятник Петру I. Очень любят покупатели-иностранцы реконструированные старые здания, являющиеся памятниками архитектуры.
«В нашей практике был случай, когда покупатель-европеец искал себе квартиру в пределах Бульварного кольца. Здание должно было представлять собой реконструированный памятник архитектуры с подземным паркингом. Кроме того, покупатель хотел, чтобы квартира занимала весь этаж дома, доступ на который был бы закрыт всем остальным жителям. Из подземного паркинга к квартире заказчика должен подниматься отдельный лифт. Такой запрос очень сложно выполнить, так как внутри Бульварного кольца практически нет в продаже квартир, занимающих весь этаж в памятниках архитектуры», — рассказывает Юлия Кравчук.
Елена Земцова с коллегой согласна: «Для европейских покупателей приоритетным фактором является близость к историческому центру. Французы, например, предпочитают проживать внутри Бульварного кольца. По их словам, здесь атмосфера максимально приближена к родной. Для москвичей локация не является решающим фактором. Им важны, в первую очередь, транспортная доступность, близость лесопарковых зон, хорошая экология и сама концепция жилого комплекса. К тому же, как правило, москвичи предпочитают более просторные квартиры, нежели иностранцы».
В Penny Lane Realty также говорят, что московские покупатели обращают пристальное внимание на качество строительства, наличие подземного паркинга, инфраструктуру и транспортную доступность, в то время как региональные довольствуются наличием таких плюсов, как благополучный район и приемлемая стоимость. А иностранцы, в силу своих культурных традиций, стараются выбирать жилье, руководствуясь жизненными потребностями, — рядом с работой, школами и детскими садами, в местах с хорошо развитой транспортной инфраструктурой.
Стоит отметить, впрочем: как бы ни изгалялись «дорогие» покупатели, кризис явно сделал их скромнее — по данным международной компании Intermarksavills, с начала 2015 года средняя площадь квартир, приобретаемых в элитных новостройках Москвы, составила 136 квадратных метров, а в сентябре 2014 года этот показатель равнялся 145 квадратным метрам. Не ровен час, начнут скупать супердорогие пентхаусы Остоженки покомнатно.