Спрос уходит за кольцо

Снижение доходов смещает интерес покупателей жилья от Москвы в сторону прилегающих районов

Фото: Александра Краснова / ТАСС

Рынок недвижимости столичного региона постепенно оживает. И хотя, по словам экспертов, существенного всплеска активности этой осенью не произошло, с началом делового сезона ощущается возвращение интереса к объектам недвижимости.

В его основе, вопреки сложившимся за долгие годы правилам, не традиционная для сентября-октября инвестиционная активность или стремление граждан улучшить жилье к новому году. По словам экспертов, сегодняшние потенциальные покупатели — это большей частью граждане, которые из-за нехватки средств долгое время оттягивали покупку жилья, но в силу разных причин не могут больше ждать.

Этим и обусловлен новый тренд — в силу низкой платежеспособности граждане интересуются не запредельно дорогой столицей, а районами по другую сторону московской кольцевой. Ценники здесь приемлемее, а транспортная доступность на отдельных направлениях может дать фору спальным районам «внутримкадья».

Быть готовым

Понятно, что подмосковных покупателей всегда интересовало в первую очередь новое жилье. Отчасти этот спрос сохранился из-за дешевой, субсидируемой государством ипотеки на новостройки. Однако количество сделок на вторичном рынке постепенно растет. Причин тому несколько.

Во-первых, не произошло того, о чем так долго говорили эксперты рынка: девелоперы не стали выводить на рынок новые проекты по бросовым ценам — даже ради оживления продаж. Высокая инфляция, стоимость земли и дорожающие стройматериалы не дают поля для демпинга, и подмосковные девелоперы до последнего стараются удержать рынок от падения.

Компании выкручиваются как могут — например, урезают площади квартир, выставляя на продажу малобюджетные крошечные студии. Но говорить о том, что данный формат является супер-востребованным в долгосрочной перспективе нельзя, поскольку он не подходит для основной доли приобретателей — семей с детьми. Кроме того, значительная часть объемов первичного рынка сейчас сдается без отделки, а для сегодняшних покупателей условие «купил, заезжай и живи» — все-таки правило с крайне редкими исключениями.

Во-вторых, потенциальные покупатели боятся вкладывать средства в объекты незавершенного строительства, вне зависимости от того, насколько крупен и известен застройщик, добавляет гендиректор агентства недвижимости «Красная горка» Максим Логвинов. Людей понять можно, рассуждает эксперт, перед их глазами — яркий пример компании СУ-155, которая еще недавно была крупнейшим девелопером России, а сегодня ее стройки встали по всей стране.

Череда скандалов с СУ-155 породила целую волну: на рынке ходят слухи о плохом финансовом положении многих крупнейших девелоперов, говорит руководитель агентства недвижимости. «Буквально вчера нашим сотрудникам звонил клиент, который со всей уверенностью заявил: "Они же банкроты! Я у них ни на каком этапе строительства покупать не буду, мне нужна только собственность и ключи"», — рассказывает Логвинов и уточняет: речь шла о девелопере, входящем в топ-5.

По словам эксперта, это весьма точно характеризует общие настроения на рынке, где покупателей-инвесторов практически не осталось. «Наибольшим спросом пользуются именно готовые объекты, они продаются сейчас весьма неплохо, даже не смотря на то, что не подпадают под программу государственного субсидирования ипотечных ставок», — уверяет Максим Логвинов.

Такая разная Москва

Тем, кто сегодня решился на покупку, есть из чего выбирать. На вторичном рынке области экспонируется более 50 тысяч квартир, и это исторический максимум, говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Покупателям предлагается не только «старое» и морально устаревшее жилье: значительно выросло предложение так называемой «молодой» вторички, построенной за последние 5-6 лет. «Это обусловлено как колоссальными объемами жилищного строительства в области, так и большой долей инвестиционных покупок», — поясняет Котровский.

Спрос на подмосковную недвижимость, как и ранее, неоднороден от направления к направлению. По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, наиболее популярными остаются Балашиха, Реутов, Железнодорожный, Люберцы, Раменское — эти города образуют агломерацию, занимающую первое место по уровню спроса. Далее следуют север и северо-запад Подмосковья — Химки, Красногорск, Нахабино. Третья по значимости и объему спроса агломерация — Мытищи, Ивантеевка, Пушкино, Королев.

Новая Москва, которая всегда была привлекательна для приобретения недвижимости, стоит особняком. «Новую Москву большинство покупателей до кризиса воспринимали как перспективное направление для инвестирования средств», — напоминает Максим Логвинов из «Красной горки». Теперь люди ищут квартиры для проживания, и ими движут другие мотивы. Среди них — возможность получить московскую прописку (особенно этот фактор важен для переезжающих из регионов), а также перспективы развития территории.

Столичные власти даже в кризис не перестают вкладываться в улучшение дорожной инфраструктуры Новой Москвы: за короткий срок полностью обновлены три автодороги с выделенными полосами для общественного транспорта, ведутся строительство и реконструкция основной магистрали — Калужского шоссе. Кроме того, в этом году на новую территорию уже приедет метро.

Сегодня наибольший объем предложения на вторичном рынке сосредоточен в Троицке, Щербинке, Коммунарке и Московском, рассказывает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Хотя Новая Москва тоже неоднородна. «В Новомосковском округе сосредоточено большее количество домов повышенной комфортности (монолитные и монолитно-кирпичные ЖК), в то время как в Троицке преимущественно возводится жилье экономкласса, цены на которое снизились более существенно чем в комфорт- и бизнес-классах», — объясняет Алексей Шленов. И если самая высокая стоимость квадратного метра по итогам сентября зафиксирована в Коммунарке (140 тысяч рублей), то самая низкая — в Троицке (109,3 тысяч рублей).

Комфорт в приоритете

Впрочем, уверяют эксперты, для покупателя ведущую роль все же играет не собственно название региона, а расстояние до Москвы и направление. «Большая часть населения этих территорий все равно работает в столице и подбирает жилье, исходя их удобства транспортного сообщения», — рассуждает Дмитрий Таганов. Человек, работающий на севере Москвы, первым делом смотрит на жилье по этому направлению: в зависимости от бюджета — в Химках, Долгопрудном, в том же Зеленограде, который давно считается частью столицы, а по ценам вполне сопоставим с Новой Москвой.

Кроме того, вне зависимости от населенного пункта люди делают ставку на развитость инфраструктуры и качество жилого фонда. Например, на вторичном рынке Новой Москвы наибольшим спросом пользуются квартиры в современных комфортных домах, с большими кухнями (как правило, от 8 до 12 метров), на средних этажах, рассказывает Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Также предпочтение отдается домам в пешей доступности от железнодорожных платформ — цена на такие объекты примерно на 5 процентов выше (исключение составляют дома, находящиеся в непосредственной близости от железнодорожных путей, где повышенный уровень шума). «Большинство жителей Новой Москвы работают на территории Старой Москвы, и для многих время пути от дома до работы — главный критерий при выборе квартиры», — резюмирует Саксонцева.

Обсудить
Моя семья
Легендарный маньяк и его культ кровавых убийц держали в страхе всю Америку
Чарльз МэнсонКонец маньяка: Чарльз Мэнсон умер в тюрьме
Легендарный убийца не дождался великой межрасовой войны
Порошок, приходи
Жадные мексиканцы потеряли доход от марихуаны и завалили Америку героином
Роберт и Грейс МугабеДедушка старый, ему все равно
Военные не дали старейшему диктатору мира править после смерти
Кровавая ривьера
Франция отстреливает врагов по всему миру, пока никто не видит
Абсолютное возмездие
Россия, США и Китай готовятся к третьей мировой войне
Пробила дно
Планета-пришелец расколола Землю и сдвинула континенты
Голодающие дети в Бузулуке (Самарская губерния), 1921-1922 гг.«Обезумевшие родители отбирали еду у детей»
Советская власть бросила миллионы умирать от голода, но их спасли американцы
«Девочку из России тут никто не ждет»
История сибирячки, перебравшейся в Нидерланды
Во всем виноват буй
Она мечтала о круизе с секс-рабынями, но потерялась в море с боевой подругой
«Не надо меня спасать»
Звездный путешественник нашел тайное племя головорезов, ввязался в войну и выжил
Эмилио Эстевес в роли Билли КидаМалыш на миллион
Легендарный головорез Дикого Запада передал привет из прошлого
Audi Q5 против SQ5
Пять причин купить Audi SQ5 вместо обычной Q5 (и одна против)
5 причин, почему мы ненавидим кроссоверы
Объясняем в картинках, почему самые популярные машины в мире никуда не годятся
Далеко. Дорого. Офигенно
Как поехать в Исландию и обомлеть не только от природы
Кто делает самые эпатажные британские машины
«Рэйнджи», «Астоны» и «Роллс-Ройсы»: лучшие творения ателье Kahn Design
Ловушка для планктона
Тест: Какой офис идеально вам подходит
«Моя бывшая живет на помойке»
Москвич сделал из жены бомжа, и ему не стыдно
Белый друг
Самые необычные туалеты мира
Это Англия, детка!
Идеальный дом можно выиграть за две тысячи рублей
Берите две
Пять стран, где ипотеку дают под смешной процент