Патриаршие пруды, Остоженка, Пречистенка — самые престижные районы центра столицы. По вечерам здесь кипит жизнь, полны кафе и рестораны, кинозалы и театры. На этом фоне еще заметнее темные окна домов. Нет, жители не спят, они просто не живут в своих элитных квартирах.
Пустуют, как правило, дорогие клубные жилые комплексы, причем построенные сравнительно недавно. Эксперты, правда, считают, что незаселенных элитных новостроек в Москве, на самом деле, не так уж много: «По нашим оценкам, около 10 процентов всего рынка вторичной элитной недвижимости», — говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». Тем не менее, редкостью подобное явление тоже нельзя назвать. Откуда же берутся дорогие и необитаемые дома?
Если дом не заселен, это не значит, что квартиры в нем не раскуплены (хотя есть и такие). Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, утверждает, что по статистике, каждый год 30-35 процентов построенных ЖК премиального сегмента «висят» на рынке, то есть квартиры в них не продаются. Основная проблема подобных комплексов — это ценообразование, неправильная финансовая модель, основанная на изначально завышенных ожиданиях застройщика. Качество строительства тоже может тормозить продажи.
Но иногда квартиры пустуют по другим причинам. «Дома в центре Москвы, в которых никогда не горит свет — это знакомая ситуация, — рассказывает Оксана Дивеева, руководитель департамента элитной недвижимости компании "Бест-Новострой". — Так уже много лет выглядит Остоженка, где здания построены, квартиры проданы, а люди в них не живут. Но если в доме, где 100 квартир, это не так заметно, то объект, где квартир всего 20, а заселена только половина, действительно кажется пустым».
Квартиры в собственности, но без жильцов стали отличительной чертой именно элитного рынка. «Замечено: чем ниже класс недвижимости, тем более заселен объект», — говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. По его словам, трудно представить себе построенный, но пустой многоквартирный дом в эконом-классе, где обычно квартиры приобретают для постоянного проживания. Другое дело – премиальный сегмент, где, как объясняет Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп», квартира у собственника может быть не единственной, и даже не десятой.
Основная причина того, что квартиры в элитных жилых комплексах остаются без жителей — большое количество инвестиционных сделок, утверждают эксперты. «Сейчас, в условиях кризиса, количество инвестиционных сделок минимально, и в большинстве случаев они осуществляются не с целью заработать, а с целью сохранить средства, — говорит Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Но раньше, особенно до кризиса 2008 года, цены на недвижимость росли очень активно: например в 2006 году рост в элитном сегменте составил 70 процентов! Поэтому число инвестсделок достигало 30 процентов. Квартиры приобретались в расчете на скорую перепродажу. Но впоследствии, после кризисов и снижения цен на недвижимость, они так и остались "на балансе" у многих собственников».
По данным Ильи Менжунова, самое большое число инвестиционных сделок на элитном рынке заключалось в середине 2000-х, а также в период с 2010 по 2013 годы. Покупатели верили, что у объектов большой инвестиционный потенциал, хотя квартиры очень часто были переоценены.
«Для 2000-х годов была характерна ситуация, когда комплекс выводился в продажу на ранней стадии строительства сразу по почти финальным ценам. Девелоперы не хотели терять свою маржу, считая, что продукт так или иначе найдет своего покупателя ввиду дефицита элитного предложения в центре. И действительно, люди зачастую покупали одну квартиру для себя и три — с инвестиционной целью», — вспоминает эксперт. Сейчас многие не могут продать свою недвижимость даже по цене, по которой приобретали ее у застройщика — по нынешним меркам, она кажется покупателям завышенной.
В элитном сегменте велика и доля коллекционных покупок. Кроме того, у владельцев такой недвижимости нет нужды зарабатывать, сдавая жилье в аренду. Именно поэтому квартиры с качественным авторским ремонтом, мебелью, выписанной из Европы, могут годами простаивать без хозяев.
Как говорит Павел Трейвас, состоятельные люди часто делают имиджевые покупки. Допустим, предпочитая жить с семьей за городом, для подтверждения своего статуса они приобретают квартиру в элитном районе Москвы, делают в ней ремонт, обставляют. Но потом жилье большую часть времени пустует, хозяева только изредка в нем останавливаются или принимают гостей.
Ритм жизни современного делового человека — тоже одна из причин «простоя» дорогого жилья, отмечает Роман Попов. Собственник квартиры может проживать за границей, уезжать туда на длительный срок по делам, в командировки, для обучения детей и с другими целями.
А еще виновата мода на те или иные районы, которая часто меняется, особенно на элитном рынке. «Пока комплекс достраивался, и инвесторы выставляли эти квартиры по заоблачным ценам, появлялись более интересные, привлекательные и современные предложения в других местах за те же деньги, — рассказывает Илья Менжунов. — И построенные объекты уходили в "долгий ящик", их реализация на вторичном рынке сильно затягивалась. В результате сегодня на Остоженке можно увидеть массу примеров, когда дома завешаны баннерами с предложениями продажи инвестиционных квартир, которые простаивают без жильцов».
В некоторых случаях заселению мешают долгие ремонты. «Бывают ситуации, когда дом полностью продан, а окна по вечерам не горят, так как люди еще не вселились. Например, ЖК на Малой Трубецкой, дом на Бурденко — везде активно ведутся ремонтные работы, но сами дома еще "не зажили"», — рассказывает Кристина Томилино.
«Есть фактор чисто человеческий — когда покупается квартира-мечта и собственники очень подолгу и вдумчиво, никуда не торопясь, делают в ней ремонт, иногда и по семь лет, я знаю реально такие случаи», — продолжает Оксана Дивеева. По ее словам, эпопеи с ремонтом иногда усугубляются самим застройщиком, который не задумывается над тем, что необходимо разводить потоки людей, которые уже заехали и живут, и тех, кто только приступает к отделке. Из-за ошибок девелоперов люди годами вынуждены жить в домах, где холлы и лифты обиты картоном, потому что процесс ремонтных работ не заканчивается. По этой же причине жилье в таком комплексе почти невозможно сдать в аренду. Вот и стоят пустые квартиры в готовом доме. «Уверена, что если застройщики еще на этапе проектирования будут задумываться над подобной логистикой, то проблем впоследствии будет значительно меньше», — подчеркивает эксперт.
В принципе, когда квартиры в проекте раскуплены, его уже можно считать удавшимся. Тем не менее, добросовестному застройщику не все равно, живут в его комплексе люди или нет. «Безусловно, все девелоперы заинтересованы в том, чтобы построенную недвижимость приобретали конечные бенефициары, — считает Илья Менжунов. — От успешной эксплуатации жилого комплекса во многом зависит репутация самой компании. Если объект в итоге оказывается "без жизни", с темными окнами — это говорит о стратегических просчетах либо в сопутствующей инфраструктуре, либо в политике ценообразования».
Кроме того, добавляет Павел Трейвас, многие владельцы девелоперских компаний приобретают квартиры в своих ЖК для себя или для родственников. Естественно, они не хотели бы жить в полупустом доме и нести на себе всю нагрузку по его обслуживанию и взаимодействию с управляющей компанией.
Кстати, для УК «необитаемость» элитных жилых комплексов — настоящая головная боль. Дмитрий Котровский рассказывает: «Довольно распространенная проблема, когда не проживающие в таких домах собственники не оплачивают не только коммунальные услуги, что довольно логично, если ими не пользуешься, но и эксплуатационные взносы, в которые включены расходы на обслуживание дома, безопасность, клининг, благоустройство и прочее. Нередки случаи, когда такие хозяева, понимая, что проживать в квартире они не будут, вообще отказываются подписывать договор с управляющей компанией, либо платят очень нерегулярно, заявляя: какая мне радость с того, что двор будет ухоженным, входные группы — чистыми, если в доме я не появляюсь?».
Между тем, большинство статей расходов УК фиксированы и мало корректируются в зависимости от количества жителей. В итоге получается, что за отсутствующих соседей платят те, кто живет в доме, а эксплуатационные платежи за 1 метр площади могут достигать 500 рублей.
Наличие в ЖК незаселенных квартир всегда плохо отражается и на вторичных продажах: если дом пуст, значит жить в нем по какой-то причине некомфортно, логично полагают покупатели.
Таким образом, когда застройщики заявляют основной целью своей деятельности «создание домов, в которых будут жить» — это не просто красивые слова. Это правильный бизнес.