«Стареть грустно, а созревать — приятно» — эти слова знаменитой французской актрисы Брижит Бардо как нельзя лучше подходят к теме «красиво стареющих» зданий. Погулять по улицам, где глубокая старина идет рука об руку со вчерашним и сегодняшним днем, готовы практически все. А вот при приобретении жилья эстетика востребована, в первую очередь, покупателями элитной недвижимости.
В остальных сегментах значение внешней привлекательности ощутимо снижается: стоимость заслоняет собой все остальные параметры. Что входит в понятие «красивое старение», от чего оно зависит и, самое главное, почему стоит задуматься о нем сейчас, рассказывают эксперты рынка недвижимости.
Архитекторы утверждают: красота здания во многом зависит от сложности фасада, но не только. Стоит учитывать и другие параметры — такие, как, например, размеры и пропорции: «Если бы пропорцию здания можно было бы задавать, исходя из "золотого сечения", гармонии с окружающей городской тканью, а не ориентируясь на максимум квадратных метров, разрешенный к строительству на участке, оно сразу обретало бы значительную долю красоты. Чем хуже пропорции у здания, тем больше нужно потратить на фасадные решения, чтобы "вытянуть" ситуацию. Три лишних этажа, как правило, привлекательнее для инвестора, чем красота», — делится правдой жизни руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков.
Кроме того, у здания есть и «внутреннее содержание»: это холлы, лифты, инженерное оборудование, парковки, не говоря уже о самих квартирах. Места общего пользования нуждаются в ничуть не меньшей проработке, чем фасад.
Отрицательный пример в этом плане — «сталинские высотки»: внешне строения со временем не потеряли в красоте и монументальности, однако холлы уже не отвечают требованиям сегодняшнего дня, оставляя ощущение музея, но не дома, где хочется жить.
В настоящий момент рынок вторичного элитного жилья переживает не лучшие времена, и потому квартиры во многих построенных 10-15 лет назад домах продаются очень вяло, или вовсе не продаются. Одна из причин такой непопулярности — «моральное старение» зданий: «Комплексы, построенные 10-15 лет назад, но сохранившиеся в неплохом состоянии до нынешнего момента, за редким исключением, все же морально устарели, — сетует руководитель департамента элитной городской недвижимости Contact Real Estate Дмитрий Воронков, приводя в качестве примера "Помпейский дом" (Филипповский переулок, 13). — Внешне комплекс выглядит очень хорошо, но оформление холлов, состояние отделочных материалов, да и сам дизайн-проект с элементами античного стиля указывают на то, что дом, скажем, не свежий, хотя и достойный». Впрочем, добавляет он, спрос на квартиры в доме сохраняется — но в основном за счет относительно невысокой стоимости квадратного метра.
Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome, выводит общий тренд: «Примерно пять лет назад покупатель обращал внимание на фасады домов с использованием современных архитектурных решений. Сегодня мы видим, что акцент сместился на классические фасады».
«Я думаю, долгую жизнь зданиям обеспечивают, прежде всего, благородные материалы в отделке, такие как камень или металл, которые позволяют домам "красиво стареть", а не разрушаться под влиянием времени и погодных условий», — полагает главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Фасадные материалы по смыслу можно разделить на две крупных категории: традиционные и нетрадиционные. К первым относятся природные, такие как натуральный камень (гранит, мрамор), дерево, керамика, медь, свинец, и, конечно, кирпич. Нетрадиционные (они же — инновационные) — те, которые еще не набрали «опыта старения», или уже набрали негативный опыт.
«В частности, системы навесных фасадов тоже достаточно новы, — уточняет Илья Машков. — Не набрали солидного опыта старения фиброцементные и композитные панели, к которым относятся практически все современные отделки, начиная с панелей "ЦМТ", названных в честь Центра международной торговли в Москве».
Панельные высотки на Новом Арбате, эти «городские легенды» 70-х годов, сегодня превратились в жилье «повышенной некомфортности». «Панели истощились и не держат тепло в квартирах, фасады облупились... Никто в последнее время не хочет селиться в этих домах и, например, при выборе между "двушкой" в кирпичном доме и в высотках на Арбате предпочтут кирпичный дом», — рассказывает руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина.
Денис Лелин, директор компании «ЦНН», утверждает: «Одним из самых надежных и доступных на сегодняшний день считается монолит, именно такие дома могут прекрасно простоять не менее 100 лет. Монолитное строительство набирает популярность, сама технология постоянно совершенствуется. И со временем такие дома станут еще доступнее, а срок их службы будет увеличиваться».
Замена материалов на более дешевые в процессе самого строительства — печальная реалия, которая никогда не способствует улучшению проекта. Руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина приводит в пример жилой комплекс «Фьюжн-Парк» (улица Усачева, 2): изначально обещанные покупателям фасады на деле оказались измененными в сторону удешевления, и дом стал «продуваться». Известно также, что собственники судились с компанией-застройщиком по этому поводу — насколько удачно, впрочем, не уточняется.
По сути, все дома, которые сдаются в эксплуатацию, проходят проверку Госстройнадзора. Таким образом, формально покупатель защищен от некачественно построенного жилья. К сожалению, на практике это не всегда бывает так: к примеру, по утверждениям экспертов, в жилом комплексе «Воробьевы горы» (улица Мосфильмовская, 70) недоделки нашлись спустя три-четыре года.
Впрочем, законодательство совершенствуется, и гарантия, что дом не превратится в руины через пару лет, существует — если верить договорам, составленным в соответствии с ФЗ-214, где гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее, чем пять лет. То есть кварталы массовой застройки, возможно, «проживут» долго. Просто при взгляде на большинство из них будет вспоминаться знаменитое: «Вы заболели, Фаина Георгиевна? — Нет, я просто так выгляжу».
Таким образом, прочность и долговечность постройки еще не обеспечивает «красивого старения». В этом смысле любопытен опыт Японии, где, по свидетельству архитекторов, ориентация идет на яркий, «выставочный» фасад, но срок службы дома изначально ограничен 40 годами. Далее здание разрушают и на его месте строят новое — считается, что это дешевле, чем поддержание старого дома в хорошем состоянии.
Эксперты дружно обращают внимание на то, что здание нужно сохранять в достойном виде. Штукатурка, хотя и является традиционной, имеет свойство быстро разрушаться под воздействием разницы температур и других внешних факторов. Ее старение вызывает необходимость ремонта, который, будучи невыполненным или же выполненным некачественно, уродует строение.
Некрасиво стареющим зданием, по мнению архитектора Машкова, является ЖК «Ласточкино гнездо» 1999 года постройки (улица Краснопролетарская, 7). Здесь налицо проблема плохого ухода за домом, где при строительстве использовались «трудоемкие» материалы, требующие впоследствии постоянного ремонта — в частности, штукатурка и декоративные элементы.
Фасады из натуральных материалов зачастую накапливают грязь в микротрещинах: сажу, жир, плесень, мох, минеральные соли, ржавчину, цементные разводы, загрязнения газами и тяжелыми металлами — и все это пагубно влияет на внешний вид здания. Однако и в этом случае не стоит забывать про мастерство архитектора и ответственный подход застройщиков — от пыли, например, в мегаполисе никуда не деться, и если помнить об этом еще при строительстве, то можно подобрать материалы таким образом, чтобы даже при минимальном уходе здание сохранило свой вид.
По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, «важно сочетать различные фактуры, важна проработанность деталей, элементов декора, которые при старении и загрязнении пылью становятся только четче и интереснее для восприятия».
К счастью, есть и таковые. «Уже более десяти лет красиво стареет ЖК "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском переулке. Это один из красивейших жилых домов центра, спроектированный Ильей Уткиным и Михаилом Чирковым. Классической фасад облицован клинкерным кирпичом и украшен скульптурами из натурального камня», — рассказывает Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж ORDO Group.
По оценкам разных специалистов, к числу благородно стареющих также можно отнести: жилой комплекс Crystal House в Коробейниковом переулке, «Молочный Дом» в Молочном переулке (2002 года постройки, архитектор — Юрий Григорян) и Cooper house (Бутиковский переулок, 3, архитектор — Сергей Скуратов).
«Показательным примером» называет Сергей Кузнецов жилой комплекс «Гранатный, 6», где орнамент является основным художественным приемом на фасадах. «Даже естественные для агрессивной городской среды отложения со временем сделают его фасад более фактурным и выразительным», — полагает главный архитектор Москвы.
Поклонники одной из самых красивых женщин Софи Лорен никогда не забудут фразы архиепископа Генуи, который признал: «Вообще-то, католическая церковь против клонирования человека, но ради Лорен она, пожалуй, сделала бы исключение».
Так или иначе, со временем здания разрушаются. Красивое старение уже переходит в фазу необходимой реставрации или даже воссоздания утраченных шедевров. Что касается последнего, то архитектурное сообщество неоднозначно реагирует на строительство «с нуля» тех памятников архитектуры, которые уже невозможно отреставрировать, усматривая опасность в появлении «новоделов», построенных на основании недостоверных первоисточников. А вот реконструкция исторических особняков потихоньку заняла свою нишу.
В настоящий момент, по информации аналитиков компании Est-a-Tet, доля такого предложения на столичном рынке новостроек составляет четыре процента от суммарной площади вводимых объектов. Сюда относятся 20 проектов реконструкции исторических зданий, из которых 13 расположены в Центральном административно округе. При распределении по классам большая часть предложения приходится на «бизнес» — 79 процентов от суммарной площади объектов; 14 процентов — на премиум-класс и семь процентов — на элитный сегмент.
«Проекты реконструкции, по сравнению с обычными новостройками, представляют собой довольно специфический продукт. Во-первых, у таких объектов зачастую есть ряд технических особенностей, связанных с имеющимися инженерными решениями. Поэтому подавляющее число реконструируемых проектов относится к формату апартаментов, причем лофтов. Кроме того, зачастую построить новый дом дешевле, чем восстановить, и особенно в первозданном облике, старое здание. Тем не менее, сейчас на рынке представлено довольно много проектов реконструкции, преимущественно — в верхних ценовых сегментах», — рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
По результатам исследования компании IntermarkSavills, по состоянию на конец сентября 2015 года на рынке элитных новостроек Москвы экспонировалось 46 проектов, 19 из них — комплексы апартаментов. В недалеком будущем сегодняшние новостройки превратятся в… сложно предсказать, во что именно — все зависит от индивидуальных характеристик объектов. Ясно, впрочем, что далеко не у каждого дома будущее будет светлым.
Суммируя все сказанное, формула красивого старения выглядит так: качественная архитектура, долговечные традиционные материалы, хороший уход. При этом красота, увы, не гарантирует долговечности: у домов все так же, как у людей.