Только что построенный дом, конечно, выигрывает у старого новизной и современностью. Но есть свои поклонники и у зданий с историей. Старый фонд при этом часто дешевле новостроек, хотя на начальной стадии строительства квартиры продают и по совсем смешным ценам. Как разобраться во всем многообразии предложения и сделать оптимальный выбор?
Одно из первостепенных значений при выборе квартиры имеет ее стоимость, на которую, в свою очередь, немало влияет уровень жилья — эконом-класс стоит меньше премиального, ветхое жилье дешевле элитных «сталинок» в престижных районах. Старый фонд можно разделить в соответствии с привычной классификацией приблизительно так: «эконом» — дома, построенные до 1990-х годов, в том числе представители «ужасов» советского типового домостроения — «хрущевки»; «комфорт» — относительно новые панельные дома, которые возводили начиная с 90-х; «бизнес» и «премиум» — «сталинки» и исторические особняки в хорошем состоянии.
Так что квартира в советском доме, но для деятелей ЦК КПСС, все же дороже стандартной, хоть и современной, новостройки. Есть, разумеется, и другие, неценовые параметры, влияющие на предпочтения покупателей.
По мнению Татьяны Крючковой, генерального директора агентства элитной недвижимости Troika Estate, в целом по рынку в рейтинге по стоимости на последнем месте находятся старые панельные дома, после них — не премиальные постройки сталинского периода, следующее место занимают новостройки на начальной стадии строительства (этап котлована), затем — старый фонд хорошего качества для представителей советской элиты. Замыкают список новые, уже введенные в эксплуатацию дома.
Опрошенные «Домом» эксперты сходятся в том, что приблизительно такая ситуация наблюдалась в последние годы — «вторичка» стоит дешевле из-за износа домов и коммуникаций, длинной истории перехода прав собственности, состояния подъездов и так далее. Кроме того, в Москве много ветхого фонда и довольно ограниченное количество новостроек эконом-класса. Однако сейчас, в результате кризиса, по словам директора по маркетингу Tekta Group Вартана Погосяна, стоимость нового жилья постепенно падает. «С увеличением объемов строительства старый фонд и достроенные дома будут выравниваться по стоимости со строящимися», — говорит эксперт.
По словам Дмитрия Овсянникова, директора ипотечного брокера «Ипотек.ру», некоторые проекты на самых начальных стадиях строительства оцениваются по минимальным тарифам — цена новостройки на стадии котлована значительно ниже стоимости квартиры в доме даже 1970 года постройки. Однако при этом нужно помнить, что получить заемные средства на такую покупку практически невозможно: в основном банки кредитуют недвижимость, которая готова уже не менее, чем на 70 процентов (для многоэтажки это примерно три этажа над землей).
В целом, цены на бюджетное жилье на первичном и вторичном рынках сегодня сопоставимы. «Например, самую дешевую «однушку»в пятиэтажке или старом панельном доме советского периода в спальном районе можно купить за 5,5-6 миллионов рублей. Новостройки эконом- или комфорт-класса стоят 6-7 миллионов, а на нулевом цикле можно найти квартиру и за 5 миллионов», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Но даже если новостройка и дешевле, такой вариант подходит далеко не всем покупателям. В частности, тем, кому необходимо въехать в квартиру сразу же (покупка строящегося жилья предполагает примерно двухгодичные ожидания). Кроме того, всегда есть риск, что стройка затянется — особенно в сегодняшнее неспокойное время. По словам Евгении Владимировой, руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co, обманутых дольщиков в стране становится все больше и больше — теперь их уже около 40 тысяч.
На вторичном рынке больше выбора — старые дома имеются во всех московских и подмосковных районах с давно сложившийся инфраструктурой. Рядом с существующими домами не ведется строительство следующих очередей, что часто бывает в новых проектах, и нет массового ремонта у соседей, в отличие от заселяющихся домов. В старых квартирах зачастую больше комнат, чем в новых: двухкомнатные квартиры на первичном рынке и трехкомнатные на вторичном продаются примерно по одинаковым ценам.
Покупают «вторичку» и те, кто не может покинуть определенный район по личным причинам, а новое строительство в нем не ведется. Например, именно там находится школа, в которой учится ребенок, или живут родители, которые не хотят никуда переезжать...
Среди главных минусов вторичного жилья, в первую очередь, конечно, нужно назвать устаревшие инженерные и планировочные решения, маленькие площади, изношенные коммуникации, недостаточное количество парковочных мест, неоднородность социального окружения — даже в элитных исторических домах в центре города до сих пор можно найти «коммуналки».
Более того, случаются иногда с такими квартирами и проблемы юридического характера: например, если кто-нибудь из прежних владельцев докажет, что его права были ущемлены, то новый собственник имеет все шансы лишиться честно купленной недвижимости.
Менее выгодны и условия оформления ипотеки на приобретение «вторички», поскольку государственная программа субсидирования распространяется лишь на новостройки.
Купить в кредит жилье на самых выгодных условиях сейчас можно только в новостройках — с государственной поддержкой ставки в банках начинаются от 10,5 процента. Сумма минимального взноса составляет 20 процентов от общей стоимости квартиры, срок кредитования — до 30 лет.
Более того, многие застройщики дополнительно субсидируют ставки по кредитам, и в некоторых случаях они опускаются до семи-восьми и даже пяти процентов. Но настолько выгодные условия действуют, как правило, или до окончания строительства, или просто в течение нескольких лет.
Правда, ряд клиентов вынужден брать ипотеку и без государственной поддержки. На это есть свои причины. «Во-первых, ипотеку без господдержки берут, когда максимальная сумма кредита недостаточна. Во-вторых — когда у покупателя нет возможности подтвердить свои доходы согласно требованиям, предъявляемым по программе. И в-третьих, кредитованием по обыкновенным условиям пользуются, если квартиры продает не застройщик, а инвестор», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Ставки, по которым банки выдают кредиты на вторичном рынке, начинаются от 13 процентов. Но в некоторых банках, по словам Дмитрия Овсянникова, ставку можно уменьшить, заплатив комиссию — около четырех процентов от суммы займа. Так, она может составить 11,75 процента, а для «зарплатных» клиентов (тех, кто получает заработную плату на карту банка) — 11,25 процента.
В достроенных новостройках квартиры, оформленные в собственность застройщика, тоже можно купить по программе господдержки. И это один из лучших вариантов приобретения недвижимости: квартира новая, заезжать можно сразу, нет рисков недостроя, а условия ипотеки при этом наиболее выгодные.
Если нужно максимально сэкономить, то стоит покупать новостройку на как можно меньшей стадии готовности или старый фонд — в зависимости от отношения к рискам и наличия/отсутствия возможности ждать окончания строительства. Также покупка строящейся недвижимости идеальна в инвестиционных целях и для осуществления взаимозачета (продажа старой квартиры и покупка на эти средства новой), отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
В массовом сегменте, по мнению экспертов, оптимальными предложениями «вторички» можно назвать 9-, 12-, 16-этажные дома в спальных районах, построенные в 1990-х годах. В наиболее новых из них квартиры имеют вполне современные площади: однушки – 38-42 квадратных метров, двушки – 56-63, трешки – 72-75, кухни в них бывают метражом до 13 «квадратов». Среди домов в более преклонном возрасте в лучшем состоянии находятся кирпичные постройки.
Если экономия необязательна, то стоит обратить внимание на введенные новостройки и «элитную» вторичку. Правда, в недавно реализованных проектах, как правило, остается весьма ограниченный выбор квартир — около 15 процентов от изначального предложения, и это не лучший вариант для инвестиций, считает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.
А вот в относительно новые премиальные дома на вторичном рынке сейчас, наоборот, вкладывать становится довольно выгодно. «Собственники начали делать ощутимые скидки на свои квартиры. Официальное снижение долларовых цен, по сравнению с докризисным уровнем, составляет 30-40 процентов», — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
Иногда старые элитные дома стоят дороже новостроек — исторические особняки в хорошем состоянии в центральных районах, бывшие ведомственные дома на Арбате, на Соколе, дома Академии Наук на Ленинском, Университетском, Ломоносовском проспектах, говорит Татьяна Крючкова.
По словам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, обычно в хорошем состоянии находятся дома, построенные известными архитекторами, — ведь за ними следят и власти, и сами жители.
Ценятся и «сталинки» — с высокими потолками, продуманными планировочными решениями, интересными архитектурными деталями фасадов, особенно расположенные на первой линии Ленинского и Комсомольского проспектов, Ленинградского шоссе и Проспекта Мира, отмечает Антон Климов, руководитель управления по вторичной недвижимости агентства недвижимости «Лидер». Всегда, конечно, востребованы знаменитые сталинские высотки.
Иными словами, почти каждая квартира в Москве имеет шанс найти покупателя, а универсального рецепта выбора недвижимости просто не существует. Главное — не принимать решение о покупке сгоряча и точно понимать, каким требованиям должно отвечать будущее жилье.