На рынке загородной недвижимости кризис, но продажи, тем не менее, идут. Сломан психологический барьер: продавцы начали снижать цены, особенно в дорогих сегментах. Так, на беспрецедентный демпинг соглашаются владельцы домов на Рублево-Успенском шоссе и на Новой Риге.
В октябре спрос даже оживился, отмечают эксперты, причем количество сделок увеличилось как у девелоперов, так и на вторичном рынке. «В любой экономической ситуации продажи на рынке не прекращаются, потенциальные покупатели есть всегда, — говорит Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса "На Фрунзенской" компании "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". — Но в условиях нестабильности не все готовы принять решение о покупке, и основным стимулом для принятия такого решения является снижение стоимости объекта».
Навстречу покупателю пошли и застройщики, и собственники «вторички». Первые подогревают спрос различными акциями и скидками, вторые предлагают значительный дисконт — до 30 процентов по сравнению с ценовым уровнем 2014 года.
Снижение цен привело к тому, что загородный рынок не впал в глубокую стагнацию, отмечает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». По его данным, сделок по итогам 10 месяцев 2015 года на 10 процентов больше, чем за аналогичный период 2014 года, когда продавцы «держали» цены. Реализуемый спрос в основном сосредоточен в сегменте экономкласса (без учета сезонной недвижимости).
Одна из главных сегодняшних тенденций — на загородном рынке практически нет инвесторов, а также покупок формата «второй дом». «Подавляющее большинство сделок завязаны на продаже "вторички", то есть люди доплачивают и меняют единственное жилье на более просторное. И это не инвесторы, не сохранители, это покупатели "для себя", — рассказывает Дмитрий Котровский. — Они выбирают практически построенные, либо уже готовые к проживанию дома на вторичном рынке. Благо, выбор сейчас богатый, объем предложения рекордный во всех ценовых классах».
А вот покупка земли и самостоятельное строительство дома сейчас вообще не в тренде, поскольку строительные материалы ощутимо подорожали, тогда как готовый дом экономкласса как у частника, так и у застройщика можно купить с существенной скидкой.
Самые впечатляющие скидки сейчас предлагают на самые дорогие объекты престижных направлений. Как говорит Дмитрий Котровский, хозяева домов на Новой Риге и на Рублево-Успенском шоссе в 2015 году согласились на беспрецедентный демпинг. Скидки на элитные загородные домовладения достигают в отдельных случаях 30 процентов. И дело не только в «клиентоориентированности» частных продавцов, но и в том, что ранее недвижимость на этих сверхпрестижных направлениях была переоценена.
Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, отмечает, что сегодня основной спрос на элитном загородном рынке сосредоточен в ценовом диапазоне до одного миллиона долларов. Больше всего запросов приходится на Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, а на Киевском и Калужском спрос снизился из-за масштабного строительства многоквартирных жилых домов.
Многие собственники вторичных объектов опустили долларовые цены примерно на 50 процентов. Эксперт приводит примеры сделок этого года на Рублевке: дом на Николиной Горе в состоянии «под ключ», стоивший шесть миллионов долларов, продан за 2,5 миллиона, причем в рассрочку; дом под отделку на 1-м Успенском шоссе когда-то собственники покупали за 2,3 миллиона долларов, сейчас цена сделки — один миллион.
Некоторые участники элитных сделок перешли на расчеты в рублях. Евгений Клец, руководитель управления продаж «Вектор Инвестментс», объясняет: «Покупатель не готов платить в рублях сумму в два раза большую, чем в прошлом году. Поэтому кто-то фиксирует курс на уровне 45 рублей за доллар, кто-то — на уровне 35 рублей. Так что состоятельным покупателям, имевшим сбережения в иностранной валюте, загородный рынок сегодня предоставляет значительно больше возможностей для выбора».
Если говорить о ценах в рублях, то, по данным Ольги Бахметьевой, на Новой Риге, например, средний бюджет покупки в элитных поселках составляет: для квартир — 15-30 миллионов рублей, для таунхаусов — 25-40 миллионов, для коттеджей — 70-150 миллионов рублей.
Сегодня основное внимание покупателей на элитном загородном рынке направлено на качественные вторичные предложения, поскольку девелоперы продали практически все ликвидные объекты, а 2015 год не был богат «премьерами». Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, называет всего три новых проекта. Так, в марте на рынок был выведен высокопремиальный LEVEL Barvikha Residence на Рублево-Успенском шоссе, состоящий из трех четырехэтажных корпусов на 80 квартир. В мае объявлены продажи третьей очереди в поселке сегмента de luxe «Николино» (Рублево-Успенское шоссе), где бюджет построенных коттеджей начинается от пяти миллионов долларов. И в сентябре вышел проект «Резиденции Березки» от швейцарского архитектора Дэниэл Шиндлера — также на Рублево-Успенском шоссе.
Как бы ни демпинговала Рублевка, покупателей все же больше в экономклассе. На их долю, говорит Светлана Вольская, приходится более 70 процентов сделок на загородном рынке. Портрет «среднего» покупателя эксперт рисует так: это, как правило, семья с детьми, с совокупным ежемесячным доходом около 100 тысяч рублей, которая хочет приобрести загородный дом или дачу для сезонного проживания. Впрочем, некоторые хотят и дом, в котором можно жить круглый год. Но в любом случае, цель приобретения — не инвестиционная.
Что же сейчас может предложить рынок таким покупателям? Средние цены в сегменте «эконом», по данным Светланы Польской, следующие: участок — примерно 100 тысяч рублей за сотку; дом — 30 тысяч рублей за один квадратный метр. В сегменте «комфорт»: участок — около 350 тысяч рублей за сотку; дом — 50 тысяч рублей за метр. При этом в экономклассе дисконт пока не превышает 10-15 процентов (в бизнес-классе может доходить и до 20 процентов).
Эксперты сомневаются, что цены упадут до «бросовых». «На загородке в принципе не может быть таких цен по двум причинам, — поясняет директор департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость" Андрей Кройтор. — Во-первых, потому что здесь нет ситуации, когда продавцу срочно нужны деньги, — это, скорее, характерно для рынка городского жилья. Во-вторых, если бы кризисная ситуация продолжалась больше двух лет, тогда можно было бы говорить о резком снижении. Пока же мы видим по большей части торг вокруг скидки около 10 процентов, которая появляется при полной оплате объекта либо зависит от наличия большего или меньшего количества покупателей у продавца».
Можно, конечно, отыскать варианты, стоимость которых ниже рыночной. «Скорее всего, это будет покосившийся дом на заброшенном участке, — говорит Евгений Клец. — Такие предложения, наверное, поступают — но от неблагополучных слоев населения. А купить хороший участок с центральными коммуникациями, или дом в организованном поселке вряд ли получится. Земля все же стоит денег, и за гарантии, комфорт, безопасность тоже нужно платить».
Дом в организованном коттеджном поселке сегодня можно купить за 1,3 миллиона рублей — например, в проекте «Лисички» в Истринском районе Подмосковья (площадь здания — 60 «квадратов», участка — 8 соток). Но вообще в экономклассе, по словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, «ценовая воронка» спроса составляет от двух до 14 миллионов рублей. То есть покупатели готовы приобретать земельные участки в бюджете от двух миллионов рублей и домовладения стоимостью до 14 миллионов рублей в зоне до 50 километров от МКАД.
Эксперты не ждут больших потрясений на загородном рынке. «Думаю, никаких революций не будет, — говорит Андрей Кройтор, — зиму мы переживем так же, как переживали в экономически спокойное время (за исключением прошлогодней, когда был безумный спрос). Весной произойдет традиционное сезонное оживление. Если случится чудо и начнется рост в экономике (во что я не верю), это будет еще одним фактором для повышения активности покупателей. Повлиять на спрос может также изменение курса доллара с сегодняшних 60 до 80 рублей. В этом случае количество сделок дополнительно увеличится за счет валютных накоплений».
Владимир Яхонтов полагает, что покупатели переориентируются на вторичный рынок, поскольку первичный в условиях кризиса практически не пополняется новыми проектами. Поэтому наиболее востребованными станут объекты в организованной охраняемой коттеджной застройке, которые должны вырасти в цене. Дома, расположенные в стародачных местах, скорее всего, останутся в прежнем ценовом диапазоне, так как представляют собой продукт, менее подверженный кризисным явлениям. А вот объекты хаотичной застройки, скорее всего, будут дешеветь.