В последнее время возможности россиян отдохнуть у моря стремительно сужаются. Египет, Турция, Тунис — ранее популярные курорты «массового спроса» — становятся не самыми рекомендуемыми для поездок. Но не отдыхать тоже нельзя! Это противоречие приводит к вполне понятным выводам — отдыхать в России или в «нейтральных» странах. Логично, что деньги курортников потекут именно туда, и если успеть, под этот ручеек вполне можно подставить руки.
Самыми простыми и понятными для россиян остаются родные теплые берега, которых не так много — по пальцам пересчитать. По информации заместителя руководителя Федерального агентства по туризму Николая Королева, сезон-2015 для туристической отрасли был крайне удачным. В одном только Крыму с начала года и до октября отдохнуло более четырех миллионов человек, что на 33 процента больше, чем в 2014-м. В Краснодарском крае курорты летом в среднем были загружены на 70,3 процента, курортные территории Черноморского побережья — на 90,1 процента, Азовское побережье — на 51 процент. На сочинском курорте «Роза Хутор», по сравнению с прошлым сезоном, количество туристов выросло на 75 процентов. Всего же за пост-олимпийский 2015 год курорт принял более миллиона 350 тысяч посетителей.
Массовый приток туристов на популярные курорты ожидается и в новогодние каникулы. Так, эксперты компании УК «Фонд Юг» ожидают стопроцентную загрузку отелей по Краснодарскому краю к Новому году и скачкообразный рост спроса на курортную недвижимость в 2016 году. Вот о росте спроса на курортную недвижимость мы и поговорим.
Для начала стоит сказать, что курортная недвижимость может приобретаться для разных целей — для себя и семьи, для сдачи в аренду, как простая инвестиция: купить, подождать роста цены и продать. Возможны и смешанные варианты — купить, пол-лета пожить семьей, сдать в аренду на остальной срок, дождаться роста цены, продать. Открытым остается вопрос: что имеет смысл покупать, где, и какого развития финансовых событий от этой покупки ждать.
Сегодняшний рынок российской курортной недвижимости разнообразием вариантов не балует. Новый российский курорт — Крым — пока остается довольно проблемной с точки зрения инвестиций территорией: не до конца решены правовые вопросы при покупке недвижимости. Осторожным инвесторам стоит обратить внимание скорее на «старые» курорты Краснодарского края. Потенциал тут, как выясняется, крайне неплох. Например, уже упомянутый курорт «Роза Хутор» предлагает к продаже апартаменты. Общий номерной фонд составляет 1506 номера в девяти отелях, а также пять апарт-отелей (394 апартамента) и комплекс из 12 шале, расположенных вблизи Горной Олимпийской деревни. Предполагается, что с развитием курорта годовая загрузка на номер (апартамент) составит устойчивые 60-70-процентов.
Хороший инвестиционный потенциал и у второго по величине после Сочи курортного центра Краснодарского края — Анапы, особенно с учетом сравнительно более низкой стоимости недвижимости. УК «Фонд Юг» приводит такие расчеты: однокомнатная квартира средней площадью 43 квадратных метра, расположенная в городской черте на второй линии от моря, стоимостью 4,28 миллион рублей, при годовой загрузке в 41 процент и арендной ставке в 3000 рублей в сутки в 2015-м и расчетной ставке 3630 рублей в 2017 году дает среднюю доходность за три года в 11,3 процента годовых. Это выше, чем доходность по депозитам..
Если же рассматривать в качестве инвестиции квартиру в строящемся комплексе, придется подождать окончания строительства. С другой стороны, за этот период происходит рост стоимости за счет увеличения готовности дома. Например, в строящемся ЖК «Резиденция Утриш» квартиру-студию площадью 35 квадратных метров в 2015 году можно было приобрести за 3,5 миллиона рублей, а в 2017 году, когда комплекс будет сдан в эксплуатацию, стоимость квартиры составит, по расчетам застройщика, 4,6 миллиона рублей (то есть, в случае гипотетической продажи доход инвестора составит более миллиона рублей за 23 месяца или 16 процентов годовых). Еще один проект — «Резиденция Анаполис» — по расчетам покажет не меньшую доходность, рассказывает директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Фонд Юг» Ирина Шумская: «"Резиденция Анаполис" по своим характеристикам соответствует премиальной категории, которая объединяет жилье "бизнес+" и элитного классов. Предполагаемая цена квадратного метра в сформированных предложениях составит 100 тысяч рублей». Аналогичный по своим характеристикам объект, расположенный в Москве, по словам эксперта, стоил бы на 153 процента дороже — и это при том, что в столице, как мы помним, моря все-таки нет.
Геополитические перемены последних лет существенно снизили интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости. Но перемены затронули в основном ценовой срез, примерно аналогичный вышеприведенным отечественным примерам. Обладатели же более высоких бюджетов по-прежнему предпочитают вкладывать деньги в зарубежную недвижимость. Благо, в мире достаточно мест, сочетающих в себе и доходный, и курортный потенциал. Руководитель направления зарубежной недвижимости компании Welhome Варден Авалиани как пример хорошей доходности приводит ОАЭ, а именно инвестиционные проекты в Дубае.
«Рынок этой страны быстро растет, при этом доходность инвестиций в недвижимость Арабских Эмиратов в среднем составляет 7-8 процентов в год. А при покупке недвижимости на стадии строительства, с учетом всех налогов и издержек, может принести владельцу до 16 процентов годовых», — говорит эксперт. В качестве примера инвестиционной покупки квартиры в Дубае именно с такой доходностью эксперт приводит квартиру в ЖК Bay’s Edge — односпальные апартаменты на 10-м этаже общей площадью 83 квадратных метра. Стоимость лота — 390245 долларов. Стоимость аренды номера в отеле уровня этого комплекса составляет около 1500-1800 дирхам в сутки.
«Возьмем при расчете сумму ниже, например 1200 дирхам (то есть 326 долларов). Предположим, что объект будет сдаваться 70 процентов времени в году. Соответственно, доход составит 307 200 дирхам или 83 705 долларов в год. Обслуживание такой квартиры ("коммуналка" и работа управляющей компании) обойдутся в 21 618 долларов в год. Чистый годовой доход при этом составляет 62 087 долларов», — делится расчетами эксперт. И это — далеко не единственный вариант для вложений.
В сентябре 2015 года международная компания Savills в отчете «World Residential Markets. Performance and prospects. 2015 – 2016» опубликовала рейтинг локаций, наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций в недвижимость. В список из 27 ведущих мировых направлений для инвестиций в недвижимость вошли такие курорты, как Балеарские острова, Марбелья, Барбадос, Каймановы острова, Сент-Китс и Невис, Алгарве, Тоскана и Умбрия, Французские и Швейцарские Альпы и Французская Ривьера. Лидером по инвестиционной привлекательности среди курортов являются Балеарские острова и другие курорты Испании, где эксперты Savills прогнозируют высокий рост цен на жилую недвижимость в предстоящие пять лет.
Далее один за другим следуют три популярных туристических направления, расположенные в Карибском бассейне (Барбадос, Каймановы острова и Сент-Китс и Невис). В связи с тем, что этот регион крайне популярен в зимнее время года как место отдыха жителей северного полушария, он довольно существенно зависит от североамериканской и европейской экономик. В странах Карибского бассейна наблюдалось падение цен в течение североатлантического долгового кризиса. Однако сейчас наблюдается увеличение спроса.
Развитие рынка жилья Сент-Китс и Невис уже много лет поддерживается за счет инвестиционной программы «Гражданство Сент-Китс и Невис». Для участия в программе иностранцы должны приобрести недвижимость на сумму от 400 тысяч долларов в согласованном месте, а взамен получают возможность совершать безвизовые поездки в 130 стран мира.
Следующее туристическое направление в рейтинге – португальский регион Алгарве. До недавнего времени здесь наблюдалось падение цен, которое, согласно прогнозам Savills, вскоре сменится ростом.
Среди рынков «вторых домов» Европы также следует обратить внимание на предложения в Тоскане и Умбрии, французский Лазурный берег и швейцарские Альпы. Нельзя обойти вниманием и французские Альпы с их Куршевелем или Валь-д’Изером. Эксперты Savills, кстати, советуют потенциальным покупателям не брезговать и городом Сен-Жерве, который только становится популярным.
Интересен россиянам может быть и бассейн Индийского океана. Например, в собственность можно приобрести виллу в сети эко-курортов на островах Мальдив и Таиланда — Сонева. Доходы от аренды вилл здесь составляют до четырех процентов годовых от суммы первоначальных инвестиций. Цены на виллы колеблются от трех до 15 миллионов долларов.
В общем, изменится ли список популярных у россиян стран для покупки недвижимости, нет ли — но возможностей для вложений в курортное жилье, в любом случае, остается много. Главное, в конечном счете, — чтобы было что вкладывать.