В ноябре 2014 года был наложен запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Тогда некоторые игроки рынка недвижимости предрекали формату «смерть», другие порочили ему перспективное будущее в другой ипостаси. Пока что сегмент продолжает развиваться. Мы решили подвести итоги уходящего года — к чему мы пришли и чего ждать дальше?
В нашей стране возведение апартаментов никогда не было регламентировано — в законе даже нет точного определения самого понятия «апартаменты». Поэтому девелоперы строили их в качестве недорогой альтернативы жилью на тех участках, которые были предназначены исключительно для строительства коммерческой недвижимости. То есть, по своему статусу апартаменты соответствуют скорее гостиничным номерам или офисным помещениям, чем жилью — которым являются фактически.
Конечно, это уже успело создать множество проблем, таких в частности, как нехватка поблизости соответствующей социальной инфраструктуры (нормативов, как для жилья, нет) или невозможность получить столичную прописку (точнее, постоянную регистрацию — что создает проблемы как минимум при пользовании городской медицинской и образовательной инфраструктурой). Власти спохватились и запретили «подмену счастья» для мечтающих о собственном жилье, разрешив при этом реализовать проекты, уже получившие разрешение на строительство, а также создавать новые, строго коммерческие объекты. Сейчас апартаменты можно строить в следующих случаях: в составе гостиничных комплексов, МФК, в проектах реновации промзон (в том числе лофт-проекты), в качестве апарт-отелей.
Недавно Институт экономики города предложил очередной законопроект, в теории, меняющий сегмент. Согласно инициативе, апартаментам можно присваивать статус жилья при условии соответствия установленным строительным правилам и нормам. Впрочем, прецеденты изменения статуса апартаментов на жилье в Москве есть уже сейчас, безо всяких законопроектов. В частности, теперь официальная прописка полагается владельцам апартаментов в МФК «Савеловский Сити» (около 60 процентов лотов), МФК «Водный» и «Фили Град» (приблизительно по 85 процентов), и всем собственникам в архитектурном проекте «Лица».
На рынок по-прежнему регулярно выходят новые проекты, включающие апартаменты. И, несмотря на все «околостатусные» споры, примерно в том же количестве, что и в 2014 году — по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», и тогда, и в 2015-м их было около 30. Среди вышедших после запрета можно назвать, к примеру, «Букинист», «Янтарь Апартментс», «Нахимовский 21», «Басманный 5», «Современник», «Искра-парк», «Парк Плаза», «Ясный», «Клубный дом на Серпуховском Валу», «Город на Рязанке», «Клубный дом на Сретенке», Chekhov, Soyuz Apartments, Cleverland, «Березовая аллея», «Парк Легенд», «ТехноПарк», «Двинцев 14», «Дом на ВДНХ», «Клубный дом на Пришвина», «Ландыши», «Дом на Шлюзовой набережной» (I’M), Balchug Residence, Balchug Viewpoint, Depre Loft, Match Point, Klein House, Metropolis Loft.
Сейчас появляется все больше комплексных проектов, в состав которых входят и классические жилые «квадраты», и старые добрые апартаменты, рассказывает руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» Анна Швецкова. Дело в том, что исключительно коммерческие апартаменты, такие как лофты или апарт-отели — довольно специфичны. Например, лофты — переоборудованные под «обитаемые» промышленные помещения, привлекают чаще всего людей креативных, холостяков, поклонников этого стиля, предполагающего высокие потолки, кирпичные стены, брутальные заводские элементы, такие как чугунные батареи, например. Нередко в таких апартаментах устраивают творческие студии, шоу-румы, клубы — творческие люди сочетают в лофтах жилье и место для работы, устраивают там разнообразные мероприятия. Развита в таких комплексах и инфраструктура — там есть магазины, кафе, салоны красоты и проч. И обычно это проекты довольно высокого класса — от бизнес- до элитного. Конечно, поклонников подобного стиля, который можно назвать образом жизни, меньше, чем ориентированных на классическое жилье.
В силу внятности целевой аудитории в сочетании с ограниченностью как спроса, так и предложения, лофты представляют собой довольно «гармоничный» формат. По словам Владимира Сергунина, партнера, Colliers International, с одной стороны, реализовывать такие проекты выгодно девелоперам, поскольку реновация промзон не требует проведения дорогих котлованных и фундаментных работ — при профессиональном подходе к маркетингу застройщики могут быстро и эффективно реализовывать проекты с незаурядной архитектурной концепцией. С другой стороны, покупатели могут выгодно приобрести недвижимость в центральных локациях по более низким ценам, чем в жилых новостройках.
Интересен и перспективен формат апарт-отелей — по форме обычных квартир, жильцы которых при этом могут пользоваться гостиничным сервисом. Ярким представителям формата является сеть апарт-отелей YE`S ГК «Пионер». Компания одна из первых вышла на российский рынок с предложением для инвесторов — приобретать квадратные метры в апарт-отелях для сдачи их в аренду. Важно, что для инвесторов, желающих заработать на арендном бизнесе, особенно удобно то, что решение всех вопросов может взять на себя управляющая компания.
Впервые отечественные апарт-отели появились в Санкт-Петербурге — все тот же YE`S, а также «Вертикаль» от NAI Becar. В декабре этого «Пионер» уже завершает строительство своего аналогичного проекта в Москве, не отстает и NAI Becar, планирующая начать возведение своего московского Vertical в скором времени.
Формат и правда пользуется популярностью: постояльцам нравится хороший сервис при арендной плате, сопоставимой с расходами на обычную съемную квартиру. Эти комплексы выбирают холостые, молодые семьи без детей, приезжающие в длительные командировки или на учебу, те, кому некогда или у кого нет желания заниматься домашним хозяйством. «Мы оцениваем результат продаж апарт-отеля YE`S в столице в 2015 году как высокий. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, темпы продаж не только сохранились почти на уровне прошлого года, но и увеличились», — Анна Швецкова.
Пока апарт-отелей у нас крайне мало, куда больше проектов МФК с апартаментами, так же подходящими для временного, но долгосрочного проживания. Многофункциональные комплексы гораздо более универсальны. Например, часто в них сочетаются функциональные зоны для работы и жизни: рядом с апартаментами располагаются офисы. Жители апартаментов в МФК, благоустроенных «квартир», как и в апарт-отелях, тоже могут пользоваться «гостиничным» сервисом. Кроме того, в МФК хорошо развита разнообразная инфраструктура.
В качестве примера можно привести МФК «Ханой-Москва», где работает несколько ресторанов и кафе, спортивные и игровые клубы, салоны красоты, банки, медицинские центры. Также комплекс включает торговый центр, предлагающий как вьетнамские товары, так и продукцию «привычных» магазинов классических представителей ТЦ. В общем, это практически «город в городе».
Как и в апарт-отелях, проживают здесь молодые семьи, холостые люди, приехавшие в длительные командировки, учащиеся. По словам «ИК «Инцентра», МФК «Ханой-Москва», Ле Чыонг Шона, большая часть постояльцев комплекса — русские, некоторые живут с детьми. На сегодняшний день в «Ханое-Москва» занято около 90 процентов апартаментов.
Этот формат часть игроков рынка недвижимости считает наиболее перспективным. Например, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в первую очередь он привлекает покупателей характерными для апартаментов невысокими ценами на «квадраты» (примерно на 15-20 процентов ниже, чем на квартиры) и наличием почти всей необходимой инфраструктуры. В частности, в МФК «Фили Град» и МФК «Водный» есть даже полноценные детские сады. «Кроме того, стоит учесть перспективы вероятной "легализации" апартаментов. Перевод в жилье возможен только при соответствии комплекса определенным критериям. И МФК в данном случае подходят под характеристики жилой недвижимости в большей степени, чем апарт-отели или лофты», — добавляет эксперт.
Впрочем, не стоит забывать, что в апартаментах, пусть даже «легализованных», жизнь в итоге может оказаться дороже, чем в «классических» квартирных метрах: стоимость коммунальных услуг в коммерческих объектах ощутимо выше, и налоги тоже.
Зато увеличение числа апарт-отелей и МФК с апартаментами может способствовать формированию цивилизованного рынка арендного жилья, считает Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments. «Это надежная инвестиция, особенно с учетом того, что в последнее время крупные банки замораживают сбережения на счетах физических лиц. Сегмент апартаментов имеет несколько драйверов развития — цена, локация, качество проекта, отделка, централизованное управление арендой», — говорит эксперт.
Той же точки зрения придерживается Владимир Сергунин: «В условиях, когда возможность приобрести недвижимость имеется далеко не у каждого, вопрос о необходимости развития арендного жилья встает все острее. Высокий неудовлетворенный спрос на арендное жилье в Москве обещает этому формату немалые перспективы».
Хотя не стоит забывать и о нашем менталитете: россияне любят помечтать о том, чтобы обзавестись собственным жильем. Для выхода за рамки этой парадигмы, по мнению Анны Швецковой потребуется время, смена поколения. Мировоззрение самых активных сегодняшних покупателей «квадратов» формировалось в период нестабильности 80-90 годов, собственная квартира дает им уверенность, поясняет эксперт. «Согласно последним заявлениям властей, рассматривается возможность увеличения пенсионного возраста с 2016 года, а также отмена пенсии для работающих пенсионеров. Неудивительно, что люди стараются заработать на свое жилье — после выхода на пенсию есть большая вероятность быть просто не в состоянии оплачивать съемную квартиру», — добавляет аргумент Мария Литинецкая.
И все же, перчисленные форматы апартаментов в любом случае будут развиваться, поскольку на каждый из них есть свой спро — по крайней мере, планы девелоперов, свидетельствуют об этом. Специалисты прогнозируют выход в 2016 году по крайней мере десяти новых проектов с апартаментами. В их числе можно назвать «AFI Residence Почтовая», МФК «На Алексеевской», МФК «Слава» на месте Второго часового завода, апарт-отель в рамках проекта освоения промзоны вблизи ММДЦ «Москва-Сити». Примерно втрое меньше, чем в 2014 и чем в 2015-м, но все же, все же...