Доля квартир-студий в московских проектах постепенно растет, а площадь, наоборот, уменьшается. И пока в Минстрое только задумываются над введением понятия «квартира-студия», что означало бы законодательное признание комфортным жилья площадью 18 квадратных метров, мы решили еще раз поговорить о плюсах и минусах формата.
«Квартиры-студии — спасение для рынка», — говорят одни. «Дома c квартирами-студиями — будущие гетто», — утверждают другие. Истина же, скорее всего, посредине. Но оговоримся сразу — студии, о которых мы будем сегодня говорить, — не дизайнерское жилье для богатых оригиналов, а те самые минимальные площади с минимальными же бюджетами покупки, обустройство которых имеет отношение скорее к сфере выживания, чем самовыражения. Так что истина все-таки оказывается ближе к одному из полюсов.
Вообще-то, квартиры-студии не являются для отечественного рынка недвижимости принципиально новым форматом. Подобное жилье строилось еще в советское время — вспомним «квартиры гостиничного типа». Как правило, их площадь не превышала 25 квадратных метров. А еще, как ни странно, Москва отнюдь не является пионером новой эры студио-строения. Пальма первенства тут принадлежит Петербургу, где еще в нулевых появились так называемые РИАЛы (студии площадью 25-30 метров с одним окном). Как рассказывает директор агентства «Метры», эксклюзивного продавца NDG Андрей Вересов, впервые на строительный рынок Санкт-Петербурга бренды РИАЛ и СУПЕР-РИАЛ вывела компания Л1 (ранее ЛЭК) в 2001 году. Эти мини-квартиры в начале 2000-х быстро заняли лидирующие позиции по продажам в эконом-классе СПб. «За последние несколько лет спрос на квартиры-студии резко вырос, поэтому некоторые девелоперы целенаправленно стали увеличивать долю студий в новостройках. Погоня за оптимизацией жилого пространства привела к тому, что на рынок начали выводить студии площадью 17 квадратных метров», — рассказывает Вересов.
В современном варианте квартиры-студии, то есть квартиры минимальной площади, где единое пространство зонируется дизайнерскими методами, получили распространение в обеих столицах после кризиса 2008-2009 годов. «Проекты, которые готовились к выходу на рынок в пост-шоковый период, стали подвергаться пересмотру на соответствие платежеспособному спросу, — рассказывает генеральный директор компании S&D (Strategy&Development) Дмитрий Земсков. — Апартаменты-студии, которые продавались на 20-25 процентов дешевле одно- и двухкомнатного жилья, быстро нашли свою нишу».
Понятно, что при существующем финансовом положении большинства покупателей бюджет имеет решающее значение, и люди готовы поступиться удобством в надежде, что потом все улучшится, появится возможность переехать в жилье более комфортной площади. К тому же, студии пользуются стабильным спросом со стороны частников-инвесторов.
Москва переняла питерский опыт с некоторыми корректировками. «Следует разделять студии по типу планировок: объекты с двумя окнами, в которых кухонная зона все-таки выделена в отдельную, пользуются более высоким спросом даже с учетом увеличивающего бюджет метража. А вот студии-вагоны, так называемый "питерский вариант", в Москве практически не продаются, такое жилье раскупается крайне неохотно, несмотря даже на минимальный бюджет», — рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Как бы то ни было, студии в Московском регионе — товар востребованный покупателем, а значит, любимый и девелоперами, основная забота которых, если отбросить все наносное, — все-таки не заботиться о комфорте, а зарабатывать деньги себе и акционерам. Всего на подмосковном рынке сейчас от трех до семи процентов студий, в зависимости от конкретного направления, подсчитали в ФСК «Лидер». «Направления восточные или северные менее насыщены подобными метражами, а запад, Новая Москва освоили этот формат уже больше полутора лет назад. Объясняется это спросом, наличием больших объемов новых и действующих проектов и желанием застройщиков уменьшить бюджет покупки, тем самым увеличив объем потенциальной аудитории. Начинают активно появляться студии и в Москве», — поясняет Григорий Алтухов.
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, подчеркивает, что долю студий, предусмотренных в проекте, сложно подсчитать с высокой точностью, так как зачастую они указаны в проектной документации просто как однокомнатные квартиры. «Можно сказать, что в ряде новых проектов, выходивших в реализацию в 2014 и 2015 году, доля квартир-студий достигала 30 процентов. В целом по рынку доля студий не превышает 10 процентов от общего объема предложения. Такие квартиры есть практически в любом выходящем на рынок проекте, но делать студии преобладающим в комплексе предложением застройщики пока не рискуют», — говорит Владимир Богданюк. По словам эксперта, если общий объем предложения однокомнатных квартир в московских новостройках комфорт- и бизнес-класса находится сейчас на уровне более 350 тысяч квадратных метров или порядка 8 000 объектов, то доля квартир студий составляет примерно 10 тысяч квадратных метров — то есть менее четырех процентов всего объема. Московская аудитория студий — молодежь, как семейная, так и не очень, пожилые люди, которым это жилье покупают дети, и разновозрастные холостяки обоих полов.
Стоит отметить, кстати, что для девелопера студии продукт более дорогой, чем обычные квартиры. «Разница между стоимостью квадратного метра в квартирах-студиях и обычных квартирах может достигать 30 процентов, что обусловлено более затратной для девелопера себестоимостью мелкой нарезки (дополнительные потери площади на межкомнатные перегородки, повышенная нагрузка на инженерию и проч.)», — поясняет коммерческий директор компании Capital Group Алексей Белоусов. Зато такие квартиры покупают быстро, благодаря невысокому общему бюджету. Так что, в конечном счете, студии — очень ликвидный формат для девелопера.
Одно дело — купить студию в расчете на последующую перепродажу, другое — жить в такой квартире на постоянной основе. «Студия для большинства покупателей — это все-таки временное жилье, своего рода "перевалочный пункт", чтобы еще подкопить и купить полноценную квартиру, — говорит Владимир Богданюк. — Молодые семьи приобретают студии как первое жилье с расчетом через несколько лет после пополнения в семействе сменить их на более просторное жилье. Еще один постоянный пул потребителей данного формата — холостяки и студенты — тоже, как правило, надолго там не задерживаются, и по изменении семейного и финансового положения, меняют студию на более просторное жилье. Рано или поздно покупатели "вырастают" из своих студий, поэтому оборачиваемость таких объектов выше, чем у стандартных квартир».
«Малоформатное жилье не предназначено для длительного нахождения в нем. Только временное пребывание! Конечно, при наличии определенных талантов можно и на 18 квадратных метрах создать замечательный интерьер, но не дай бог всю жизнь прожить на такой площади. Проходит год, два, три, и период восторгов от обладания собственным новым жильем неизменно сменяется желанием удвоить пространство», — уверен Дмитрий Земсков.
А меж тем, как отмечает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева, в последнее время наблюдается тенденция сокращения метражей квартир-студий, так как это позволяет снизить конечную стоимость предложения для потребителей.
Кстати, вышеназванную «оборачиваемость» стоит иметь в виду, приобретая квартиру в доме с большим числом студий: вряд ли можно будет рассчитывать на стабильность окружения. Есть и еще несколько аспектов. «Против студий говорит и тот факт, что дома, квартирография которых предусматривает высокую долю студий, ждет преждевременный износ, обусловленный большим количеством жильцов, активной ротацией арендаторов жилых помещений», — рассуждает Андрей Вересов. Более того, частая смена жителей, по мнению эксперта, негативно сказывается и на безопасности проживания.
«Дальнейшее использование студий предсказуемо: аренда плюс соответствующий контингент суперэкономных арендаторов. Как складывается мироустройство в домах, где малоформатных студий имеется с избытком, т.е. более пяти процентов от общего числа? Гиляровский, Зощенко и другие классики давно об этом рассказали», — печально резюмирует Дмитрий Земсков.