Вопрос, будет ли продлена на 2016 год программа господдержки ипотеки, волновал застройщиков и покупателей не один месяц. И вот ответ получен — программу продлевать не будут. Мы попросили застройщиков дать свою оценку доле ипотечных сделок на своих объектах и на рынке в среднем, а также поделиться прогнозами разной степени апокалиптичности. Что ждет рынок ипотеки с отменой госсубсидирования ставок? Ждут ли застройщики помощи государства? И какими методами будут поддерживать стройки сами?
Татьяна Гусева, руководитель отдела ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: Прекращение программы льготной ипотеки означает, что заемщику будут доступны стандартные ипотечные программы, ставки по которым сейчас составляют 13,5-14 процентов в крупных банках. В небольших банках ставки достигают 17-19 процентов, и вряд ли такой продукт вообще будет интересен потенциальным заемщикам.
В отсутствие мер поддержки от государства высока вероятность, что темпы строительства начнут снижаться, в ряде анонсированных проектов начнут сдвигаться сроки выхода на площадку. Да, рынок говорит о том, что альтернативные меры разрабатываются, но пока никто не знает подробностей. Можно только предполагать, что это может быть какой-то аналог льготной ипотеки, но, например, ставка будет чуть выше или же срок ипотеки короче. В любом случае, все уповают на меры государственной поддержки.
Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер»: После прекращения действия программы господдержки и при условии сохранения 11-процентной ключевой ставки ЦБ, программы ведущих банков по ипотеке зафиксируются на уровне 13,5-14,5 процента годовых. Такое увеличение ставки повысит ежемесячный аннуитетный платеж в массовом сегменте жилья примерно на 4-5 тысяч рублей в месяц. Сумма небольшая, но для многих покупателей в сегментах «эконом» и «комфорт» это критично: подтвержденная сумма дохода для одобрения ипотеки в этом случае должна быть уже на 10 тысяч рублей в месяц больше. Чтобы не потерять эту категорию клиентов, застройщики будут вынуждены субсидировать ставку банка со своей стороны. А поскольку маржа строителей уже сейчас на минимуме и цены близки к себестоимости, такое субсидирование будет возможно только за счет увеличения стоимости метра.
Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet: Отмена субсидирования в условиях, когда ключевая ставка ЦБ находится на уровне 11 процентов, скорее всего, не вызовет того шока, который случился год назад. Тогда продажи в массовом сегменте были буквально «парализованы» ипотечными ставками выше 18 процентов.
Программы со ставками на уровне 13,5 процента в ряде банков представлены уже сейчас, с отменой субсидирования к такому уровню «подтянутся» и другие банки. А если застройщики продолжат субсидировать ставки самостоятельно, то их уровень по стандартным программам может опуститься до 11 процентов.
Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования, семейство компаний KASKAD Family: Последнее постановление правительства, в рамках которого продление господдержки рынка ипотечного кредитования не предусмотрено, привело всех участников рынка, мягко говоря, в недоумение. Совершенно непонятно, что мы сможем предложить своим клиентам, планирующим приобрести жилье в ипотеку: ставку 14,5 процента? Это недоступные и, с моей точки зрения, неадекватные условия, при которых состояние рынка ипотечного кредитования еще ухудшится в сравнении с текущим.
Мне сложно предположить, какими соображениями руководствуются государственные чиновники, лишая нас одного из последних работающих финансовых инструментов, понимают ли они, что свои решением «перекрывают кислород» не только застройщикам, но также и людям, планирующим в будущем улучшить свои жилищные условия.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»: Последствия отказа от продления сроков действия программы субсидирования ипотечных ставок очевидны — рынок недвижимости ожидает падение. По аналогии с ситуацией первых трех месяцев 2015 года, можно прогнозировать снижение продаж на первичном рынке жилья на уровне 50 процентов.
Если ключевая ставка Центробанка не изменится, ставки по ипотеке будут находиться на уровне 13-15 процентов. Говорить, что развитие рынка ипотеки остановится на этом, было бы преувеличением, хотя темпы его и снизятся. Люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, все же продолжат приобретать жилье в ипотеку.
Участники рынка рассчитывают на альтернативные меры поддержки со стороны государства. Какими они будут, пока неизвестно, но можно предположить, что государство поддержит, в первую очередь, малообеспеченные слои населения и «бюджетников», предложив льготные инструменты покупки жилья, дополнительные субсидии и так далее.
Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group: Сейчас в большинстве объектов первичного рынка доля ипотечных сделок достигает 50 процентов, а по некоторым — и все 70. И надо отметить, что большинство кредитов клиенты берут по минимальным условиям — все параметры, практически, предельно допустимые. То есть, если минимальный первоначальный взнос равен 20 процентам, клиент приносит действительно 20 процентов от стоимости квартиры, больше свободных денег у него просто нет.
Очевидных решений по альтернативным мерам для развития ипотечного кредитования и поддержки строительной отрасли не видится. Что может быть важнее возможности взять дешевый кредит? Какими мерами можно компенсировать отсутствие реальных денег у населения, которое теперь понимает, что не сможет решить квартирный вопрос даже в среднесрочной перспективе, через пять-семь лет, если не заработает существенного первоначального взноса. Единственное, что хоть как-то может облегчить развитие ситуации — снижение ключевой ставки с текущего уровня на 1,5-2 процента. Однако в современных условиях этот вариант маловероятен.
Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: Введение субсидированной ставки действительно поддержало рынок в период адаптации к новым условиям, к новому уровню доходов. И все же, по итогам декабря 2015 года, план по выдаче субсидируемой ипотеки был выполнен всего лишь на 53 процента (211 тысяч ипотечных кредитов на более чем 370 миллиардов рублей). По сути, государство ожидало более высокого отклика граждан на рассматриваемую меру.
В большей степени стоит опасаться даже не столько отмены субсидирования, сколько увеличения ключевой ставки ЦБ РФ, которая напрямую влияет на уровень ипотечных ставок.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»: Завершение программы ипотеки с господдержкой стало одновременно и ожидаемым, и неожиданным событием для первичного рынка. Застройщики все же надеялись, что правительство сохранит тот уровень поддержки реального сектора экономики, который позволил продержаться в 2015 году. Но — не случилось. Очевидно, что первичный рынок во втором квартале ждет снижение спроса со стороны потенциальных ипотечных заемщиков: даже при ключевой ставке в 11 процентов ипотечные ставки вряд ли будут ниже 13-14 процентов.
Нивелируется дисбаланс спроса между первичным и вторичным рынкамм, между массовым сегментом и более дорогим жильем. Ипотечный спрос из-за роста ставок сократится, но перераспределится на жилье «б/у», поскольку ставки по ипотеке без субсидий практически не будут отличаться.
Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co: Завершение программы льготной ипотеки приведет в ближайшей перспективе к всплеску спроса на ипотечные продукты — покупатели постараются успеть оформить кредиты по низким ставкам. Далее, в первые месяцы после отмены программы, продажи могут упасть до 35-40 процентов. Часть покупателей сделает выбор в пользу квартир на вторичном рынке жилья.
Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties: Решение правительства не продлять программу субсидирования может серьезно отразиться на объеме сделок, особенно на первичном рынке, где доля покупок с привлечением ипотеки достигает 70 процентов. В среднесрочной перспективе можно ожидать возвращения платежеспособного спроса на рынок готового жилья и умеренного снижения цен на новостройки, но лишь до того предела, пока доходность проекта не достигнет критического уровня. Уровень доступности жилья для населения снова снизится.
Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»: Очевидно, что отсутствие такого преимущества первичного рынка, как субсидирование ипотечных ставок, приведет к потерям покупателей. Многие из тех, кто останется на рынке, пересмотрят свои приоритеты — кто-то в пользу «вторички», кто-то заинтересуется готовыми и введенными в эксплуатацию новостройками вместо приобретения объекта на этапе строительства. Это может существенно ухудшить положение тех застройщиков, кто рассчитывает большей частью на финансирование строительства за счет денег дольщиков.
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»: Учитывая тот факт, что доля ипотеки в продажах новостроек составляет 50-80 процентов, а доля ипотеки с господдержкой составляет подавляющую часть (около 95 процентов) от этого количества, можно предположить, что без субсидирования число ипотечных покупок на первичном рынке недвижимости будет снижаться. Ставка на уровне 16 процентов годовых в рублях, которая вполне возможна, является заградительной для заемщиков.
Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»:
Прекращение программы госсубсидирования ипотечных ставок приведет к тому, что банкам придется рассчитывать только на свои ресурсы. В текущих реалиях рынка это означает удорожание кредитов. Условия ипотечных программ будут пересмотрены.
К текущей ключевой ставке следует добавить расходы на обеспечение банковской деятельности и прибыль, поэтому можно предположить, что ставки по ипотеке после отмены программы поднимутся до 13-14 процентов. Это приемлемый уровень (то есть, ниже психологического барьера), при котором люди готовы брать ипотеку.
Андрей Лямин-Бородин, генеральный директор сервиса онлайн-заказов ремонтов PriceRemont.ru:
Ипотека — наиболее значимый инструмент стимулирования спроса на рынке жилья, а значит, и экономической активности во множестве взаимосвязанных отраслей, от строительства до производства мебели. Субсидирование процентной ставки по ипотеке было введено в 2015 году не от хорошей жизни. По сути, это «костыль», который государство предоставило рынку жилья после повышения ключевой ставки ЦБ до 17 процентов. Сделано это было с учетом социальной значимости рынка жилья и высокого мультипликативного эффекта, который тот оказывает на экономику в целом.
Судя по всему, при новых ценах на нефть даже эти два фактора не перевешивают того отрицательного влияния, которое, с точки зрения догматов экономического блока нашего правительства и ЦБ, оказывают затраты на стимулирование ипотеки. Решение принимается исключительно с целью снижения дефицита бюджета — напомню, на субсидирование ставок из бюджета было выделено 20 миллиардов рублей. По этой логике, ожидать альтернативных программ с поддержкой из бюджета не приходится — нет смысла менять работающее «шило» на непонятное «мыло».
Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер»: Мы не ожидаем резкого сокращения ипотечных сделок после свертывания программы. Предполагаем, что менее крупным банкам (не входящим в TOP-10) будет неинтересно выдавать жилищные кредиты. Но крупные банки по-прежнему будут кредитовать надежных и проверенных застройщиков.
Что касается «альтернативных» мер, возможно, стоит разрабатывать программы по предоставлению жилья эффективным, высококвалифицированным или редким специалистам/экспертам в определенных сферах деятельности.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood:
В течение всего года государственная программа по субсидированию ипотечной ставки поддерживала первичный рынок жилья, и все же количество сделок продолжало снижаться. После завершения программы спад количества сделок на рынке может усилиться. По нашим оценкам, сокращение количества зарегистрированных ДДУ в Москве составит порядка 10-20 процентов.
В рамках альтернативных мер, возможно, банки будут разрабатывать новые партнерские программы с застройщиками по снижению ставки. Предполагаем, что также будут развиваться социальные программы по выдаче жилищных сертификатов по старой советской практике.
Игорь Белокобыльский, генеральный директор группы компаний «Стрижи» (Новосибирск): Каковы будут последствия для строительного рынка? Ничего хорошего не будет. Решение о субсидировании процентной ставки по ипотеке очень мощно поддержало рынок в 1 квартале 2015 года и дало толчок большому количеству сделок. По моей оценке, если бы не этот шаг, рынок, помимо того, что уже потерял порядка 15 процентов, просел бы еще процентов на 30. Решение было правильное, революционное и своевременное. Но уже в конце 2015 года инерция его была исчерпана. Сейчас рынок колеблется между состояниями провала и стагнации. А отказ от субсидирования ставки поможет рынку провалиться.
Что до альтернативных мер — не верю, что министерство строительства сможет предложить что-нибудь адекватное. Всем участникам рынка стоит готовиться к «ледниковому периоду», потуже затягивать пояса и начинать активную борьбу за тех немногих клиентов, которые останутся платежеспособными в этой ситуации.
Андрей Вересов, директор агентства «Метры», эксклюзивного продавца NDG (Санкт-Петербург и Ленинградская область): Свертывание программы по субсидированию ставки по ипотеке приведет к тому, что рынок новостроек просядет еще сильнее. В 2015 году порядка 70 процентов продаж в сегменте комфорт-класса в нашем регионе были совершены по ипотеке. В отсутствие поддержки жилищного кредитования доля сделок по ипотеке снизится до 20 процентов.
Альтернативным решением может стать понижение учетной ставки кредитования, что будет способствовать появлению на рынке здоровой конкуренции среди банков.
Алексей Перлин, генеральный директор строительно-инвестиционной компании «СМУ-6»: Упразднение программы существенно повлияет на объемы поглощения площадей в новостройках. Программа действительно работала, она оживила рынок в сложный экономический период , когда из-за отсутствия доступной ипотеки продажи у застройщиков упали на 50 процентов. Сильнее всего от отмены пострадает эконом-класс, потом «комфорт», в меньшей степени — бизнес-класс. Конечно, ипотека и под 14 процентов годовых будет востребована, но уже не в том объеме.
Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд.Smart-квартал»: Сейчас 80 процентов сделок рынка новостроек проходят с иcпользованием ипотеки с господдержкой. Окончание действия программы однозначно будет связано со значительным снижением покупательского спроса. Для государства подобная мера также не пройдет бесследно, ведь при сегодняшней законодательной базе застройщик несет значительное налоговое бремя, то есть сборы в казну тоже сократятся. Как в дальнейшем будут развиваться события рынка, зависит от совокупного финального результата мероприятий, предложенных государством. Поживем — увидим.
Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group: Хочется верить, что государство действительно примет альтернативные меры по поддержанию рынка недвижимости, так как эта отрасль является одной из ключевых в экономике. Если говорить о действиях со стороны застройщиков, то в отсутствие государственного субсидирования ряд девелоперов будет участвовать в совместных программах с банками и самостоятельно субсидировать ставку по кредиту. Будет развиваться система специальных предложений и акций, способных привлечь новых покупателей в проект. Но без государственных инициатив существенно повысить продажи в массовом сегменте не получится, поэтому все девелоперы сейчас ожидают неких шагов со стороны правительства.