Давно прошли те благословенные времена, когда можно было купить квартиру в Москве, точно знать, что ее всегда можно продать по цене выше закупочной или легко сдать в аренду и на эти деньги жить где-нибудь на Гоа или хотя бы на Кипре. Тем не менее, арендный бизнес не канул в Лету — но стал заметно менее прибыльным. Как, не пугаясь кризиса, стать успешным арендодателем?
Сегодня арендный бизнес не слишком рентабелен. Как подсчитали аналитики компании Penny Lane Realty, срок окупаемости квартиры стоимостью до 10 миллионов рублей — 10-12 лет при условии, что она будет сдаваться за 70-80 тысяч рублей в месяц. А по нынешним временам арендаторов с такими бюджетами в сегменте массового жилья совсем немного.
Не слишком выгодно сдавать квартиру и в элитном сегменте. Как отмечает директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера, сегодня приобретать квартиру в элитном сегменте с целью последующей сдачи в аренду не стоит. «Сейчас на рынке много арендодателей, которые приобрели такие площади в начале и в середине 2000-х годов, — напоминает эксперт. — Вероятно, что многим из них удалось и вернуть затраченные средства, и заработать. Но сейчас не время для таких проектов. В январе-феврале 2014 года снова был всплеск спроса на квартиры среди покупателей, планирующих сдавать их в аренду. Но ажиотаж и основной объем продаж прошли в сегменте экономкласса. Стремясь избавиться от рублей, покупатели вкладывали их в недвижимость, и это можно считать разумным решением».
Кстати, как рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, покупатель квартиры, намеренный сдавать ее в аренду, — это вовсе не какой-то определенный типаж инвестора. «Покупающие жилье, которое в будущем перейдет их маленьким детям, нередко рассчитывают его сдавать, — говорит эксперт. Эта категория покупателей выбирает квартиру с учетом собственных нужд, а не основных предпочтений арендаторов. Владельцами арендного жилья часто становятся молодые мужчины, и для них это — не основной бизнес, а лишь выгодное вложение средств. Покупают арендные квартиры семейные люди, пары с детьми или без детей, у которых уже есть жилье. Возможно, они как раз и рассчитывают в будущем передать недвижимость детям. Была сделка, когда сын приобретал квартиру для того, чтобы его мать сдавала ее в аренду и получала стабильную прибавку к пенсии».
Но само по себе решение купить квартиру для сдачи в аренду вовсе не означает, что «пристроить» ее будет просто. Арендатор нынче капризен, торгуется до последнего, старается заключить договор без депозита, чтобы сократить свою финансовую нагрузку. В общем — сплошные проблемы. И все же, стабильности этого бизнеса могут позавидовать многие другие: Москва — город, в который люди приезжают всегда, и они должны где-то жить. Так что, если, взвесив все против и за, вы все же решили наладить арендный бизнес, прислушайтесь к советам профессионалов.
Для начала решим, что покупать. А зависит это от запросов арендаторов. По словам и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Романа Зеленского, если бюджет невелик, то для сдачи в аренду в сегменте эконом-класса самый востребованный вариант — однокомнатные квартиры со всей мебелью и техникой, расположенные в шаговой доступности от метро и предлагаемые в бюджете до 35 тысяч рублей в месяц. Ускоряет сдачу квартиры в аренду хорошая окрестная инфраструктура и год постройки дома — желательно, чтобы жилье было в новом доме: тут и планировки получше, и с коммунальным хозяйством проблем меньше.
Если говорить о районах Москвы, то первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова рекомендует учесть, что дешевое жилье востребовано везде, в любом районе. Там, где существует сложная транспортная доступность, там ниже цены, и квартира будет дольше сдаваться. Если говорить о Подмосковье, то, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», наиболее популярные города на рынке аренды — это Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение.
У элитных арендаторов свои предпочтения. Как рассказывает Марина Шекера, в элитном сегменте есть существенные изменения в географии, на которую «клюют» арендаторы. Центр сегодня сдает позиции, считают специалисты Penny Lane Realty. «Люди стремятся уехать из центра. Во-первых, такую волну спровоцировал отток офисов. Многие компании разместились в более комфортных бизнес-центрах за Садовым кольцом, а их сотрудники-арендаторы переехали поближе к работе в новые жилые комплексы, — поясняет Марина Шакира. — Во-вторых, проблемы с парковкой тоже легко решаются в рамках жилых комплексов, а вот в центре условия становятся все жестче».
Правда, в Savills Россия и в Kalinka Group против дискриминации центра. По мнению специалистов Savills Россия, ключевыми для арендаторов в последние годы являются преимущественно три локации – Арбат-Кропоткинская, Тверская-Кремль и район Ленинградского проспекта. На них приходится, по опыту Savills Россия, не менее трети всех обращений и сделок на рынке аренды высокобюджетного жилья Москвы.
«Самые популярные районы у арендаторов элитного жилья — это Патриаршие пруды, Хамовники и Остоженка, — высказывает третью "географическую" точку зрения Екатерина Румянцева. — На Патриарших, которые занимают первое место по числу желающих жить в этом районе, очень мало предложений, поэтому выход новых квартир на рынок обязательно вызовет интерес и активность арендаторов — особенно при наличии паркинга. Ликвидные квартиры с качественным ремонтом уходят с рынка в первые дни и даже часы после объявления о сдаче в аренду».
По данным компании Savills Россия, в сегменте высокобюджетного жилья 60 процентов всех запросов от потенциальных арендаторов сейчас приходится на квартиры с двумя-тремя спальнями. «Самые ликвидные — квартиры с двумя или тремя спальнями, как минимум двумя санузлами — хозяйским и гостевым. Идеально, если спальня, гардеробная и санузел составляют отдельное изолированное пространство. Сейчас на это обращают внимание, это важно арендаторам», — добавляет Екатерина Румянцева.
При этом элитные арендаторы вовсе не гонятся за большой площадью. В большинстве запросов, говорит руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills Россия Анатолий Довгань, речь идет скорее об эффективной планировке. То есть в итоге арендатору может понравиться больше трехкомнатный вариант на 120 квадратных метрах, нежели на 150. Так что лучший вариант для инвестиций, считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, — квартира с двумя-тремя комнатами и таким же количеством санузлов, площадью около 130 квадратных метров.
По скорости сдачи в аренду и эффективности вложений конкуренцию таким предложениям могут составить совсем небольшие квартиры, считает управляющий партнер компании Savills Россия Дмитрий Халин: «Мой совет — присмотреться к небольшим квартирам площадью 30-50 квадратных метров, рассчитанным на одного-двух человек. Такое жилье будут выбирать арендаторы, которые сейчас предпочитают не делать покупок, так как либо ожидают дальнейшего снижения цен на рынке, либо не спешат брать ипотеку по нынешним высоким ставкам».
А вот элитные лофты Марина Шакира покупать для сдачи в аренду не советует. Особенно, если заглядывать в будущее. «Прямо сейчас очень популярны лофты, но я бы сказала, что это скорее дань моде, — комментирует ситуацию эксперт. — Стоило какому-то статусному человеку заселиться в лофт, и вот уже это считается престижным. Однако, лофт не так уж хорош для проживания семьями. Одно дело жить одному в помещении, где нет отдельной спальни, а другое дело — вдвоем или втроем…» Хотя, уточняет Марина Шакира, на каждый товар есть свой покупатель, и, разумеется, есть и те, кому нужны именно лофты.
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк дает несколько советов: «Чаще всего в инвестиционных целях в массовом сегменте покупают однокомнатные квартиры и апартаменты небольших площадей с отделкой, чтобы повышает стоимость аренды объекта и позволяет инвестору сразу после сдачи ГК приступать к рентному бизнесу. Как правило, инвесторы, приобретающие квартиры с целью дальнейшей сдачи ее аренду, стараются рассматривать беспроигрышно ликвидные квартиры. Для рантье всякого рода изыски и планировочные решения "на любителя" — это табу».
Таким образом, редко для сдачи в аренду покупаются квартиры на первых и последних этажах, квартиры без балкона, квартиры с нефункциональным коридором. Арендаторы, которые рассчитывают на длительное проживание, всегда интересуются местами для хранения, значит, квартиры с гардеробными и кладовыми приветствуются.
По словам эксперта, лучше всего — максимально функциональная планировка: распашная, с наличием ниш для хранения, гардеробных. «Инвестору всегда интересней вложить меньше и извлечь из своего вложения больше. С этой точки зрения для арендодателей интересны квартиры евроформата, где жилая зона объединена с кухонной. Такая квартира позволяет увеличить полезную площадь и, например, из однокомнатной сделать двухкомнатную квартиру. Таким образом, можно установить цену чуть выше среднерыночной для однокомнатных квартир», — отмечает Владимир Богданюк.
Немаловажный вопрос — как оформить арендную квартиру. Тут есть множество нюансов. Если дом экономкласса (панельный, без огороженной территории и подземного паркинга) делать в жилье дорогой ремонт будет ошибкой. «Большое заблуждение некоторых арендодателей полагать, что класс дома и, как следствие, размер арендной ставки могут повысить хороший ремонт и мебель. Напротив, арендаторов, готовых платить только за хороший ремонт, но при этом жить в обычном доме, найдется немного», — напоминает Владимир Богданюк. Еще более нелепо эксклюзивные ремонты смотрятся в квартирах в старом жилом фонде, панельных девяти- и пятиэтажках. Ремонт и мебель в квартиры должны соответствовать классу объекта, в целом же лучше оборудованные квартиры стоят дороже, чем скромно обставленные.
К дорогому арендному жилью требования выше, что стоит учесть арендодателю: уход за квартирой — это расходная часть будущего бизнеса. «"Косметику" лучше делать после каждого выехавшего арендатора. Квартиру нужно освежить, придать ей товарный вид. Как правило, косметический ремонт включает в себя покраску стен. Обычно этим он и ограничивается, но могут быть и более расширенные работы, если сантехника, например, находится в ненадлежащем виде. Если квартира совсем "убитая" (допустим, люди снимали жилье пять лет), я бы рекомендовала делать капитальный ремонт», — говорит генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова.
Вложиться придется и в мебель. Эксперты отмечают, что за последнее время тенденция, когда арендатор хотел пустую квартиру, себя изжила.
«В сегменте элитной недвижимости был долгий период, когда мы сдавали квартиры без мебели. В этом году процент сдачи немеблированных квартир не превысил 15 процентов от общего объема. В данный момент мы просим собственников продумывать меблировку пустых квартир, выделяя на нее определенный бюджет будущему арендатору, или покупать мебель под клиента самостоятельно, согласовывая обоюдно приемлемый список», — рассказывает Анатолий Довгань.
Лучше всего сдавать квартиру с мебелью, согласна Екатерина Румянцева, но ее должно быть немного — только то, что необходимо для жизни.
Советы дизайнера. Совладелец студии интерьеров Jazzberry Лилия Лобанова:
«Квартиру для сдачи в аренду отличает универсальность. Никогда не знаешь наверняка, кто в ней будет жить, поэтому учесть личные предпочтения жильцов проблематично. Но исходя из формата жилья, всегда можно нарисовать "портрет" будущего постояльца. В небольшой студии, скорее всего, поселится молодая семья или одинокий жилец. Поэтому здесь можно устроить большую кухню-гостиную, совмещенный санузел и небольшую спальню. Спальня может быть полноценной комнатой, или, если площадь не позволяет, условно отделенная от гостиной легкой перегородкой, стеллажом или просто шторой. В такой квартире стоит продумать шумоизоляцию, чтобы потом вам и вашим жильцам не пришлось конфликтовать с соседями.
"Двушку" или "трешку" чаще всего арендует семья с одним или двумя детьми, поэтому набор помещений в такой квартире должен быть стандартный: кухня, гостиная, спальня. В трехкомнатной — еще детская. Если санузел один, то лучше его сделать раздельным.
При этом в любой квартире, независимо от площади и формата, надо продумать гардеробную, хотя бы небольшую, и прочие различные места для хранения: шкафы, стеллажи, комоды. Они остро необходимы в детской, в ванной, в гостиной. А вот в спальне шкаф можно не ставить, если в квартире есть вместительная гардеробная. Шкаф загромождает пространство, его в состоянии заменить комод.
Универсальный подход касается и дизайна. Он должен нравиться если не всем, то многим. Так что не стоит ударяться в нестандартные решения или тяжеловесную классику. Светлые стены, деревянные полы, нейтральная мебель и несколько ярких акцентов в виде штор, подушек, постеров или небольшого кресла в интересной обивке. И вот вам скандинавский интерьер. Для семьи можно предложить классику: обои с красивым ненавязчивым орнаментом, высокие плинтуса, шторы в пол. Не стоит делать детскую настоящей детской. Одна семья поселит в ней ребенка, а другая – устроит кабинет.
И не забудьте про элементы, создающие комфорт: теплые полы в ванной и на кухне, шторы-блэкауты в детской и спальне, проходной свет».