Компании рынка недвижимости традиционно делятся своими прогнозами в начале каждого года — «при любой погоде». Не стал исключением и январь 2016-го. Эти прогнозы обычно основаны на традиционных методиках и учитывают наиболее вероятные события и тренды. А что если пойти «от обратного»? Мы решили собрать шокирующие прогнозы, основанием для которых служит непредсказуемость, то есть событие, повернувшее ход истории, предсказать которое заранее было практически невозможно.
Такую экономическую теорию вывел Нассим Николас Талеб в своем труде «Черный лебедь. Под знаком непредсказуемости» — и благодаря ей в прошлый кризис многие корпорации и инвесторы, включая самого автора, между прочим, смогли существенно обогатиться. Смысл теории сводится к тому, что в нашей жизни рано или поздно происходят неожиданные события, которые разрушают взгляды тех, кто считает мир систематизированным, предсказуемым и понятным. Талеб называет несколько причин заблуждений, которые ведут к излишней самоуверенности в прогнозировании будущего: это психологическая особенность людей доверять эмоциональным рассказам, а не цифрам и фактам; неспособность отличать игру от реальной жизни и, пожалуй, самое важное — прогнозирование будущих событий на основе анализа уже произошедших.
«Черный лебедь» — метафора, которую использовал Талеб, подчеркивающая вовсе не отрицательный окрас происшествия, а именно неожиданность события, включая и редкую удачу. Ведь долгое время европейцы полагали, что лебеди бывают только белыми, и лишь в конце 17 века голландцы обнаружили этих редких черных птиц в Западной Австралии. Вслед за Талебом датский инвестиционный Saxo Bank ежегодно публикует свои «шокирующие предсказания», хотя бы одно из которых, как правило, сбывается. Попробуем и мы пойти этим путем.
Для начала мы попросили экспертов рынка недвижимости вспомнить, какие события навсегда поменяли развитие отрасли. Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, утверждает, что начало рынку недвижимости в России положила приватизация, ставшая самым первым «черным лебедем», определившим, кому быть богатым, а кому — бедным. «Ранее граждане получали квартиру по принципу "как повезет", да и переехать с места на место можно было только путем обмена, а значение имела только площадь. При этом, неважно, где находилось жилье: на юго-западе или в Капотне — если площади были сопоставимы, обмен происходил», — напоминает эксперт.
Приватизация обусловила появление целой профессии, ранее не существовавшей в России: риэлторов — до тех пор посредническая деятельность была уголовно наказуемой. Вспомним фильм «По семейным обстоятельствам» и запуганного «черного брокера»…
Еще одним «черным лебедем» Могилатова называет появление «Москва-Сити». В свое время трудно было даже представить, что в таком месте и в таком «небоскребном» формате будет реализован столь масштабный проект. «"Сити" сильно изменил облик города и повлиял на стоимость коммерческой недвижимости Москвы. Если в начале 90-х сказали бы, что в районе Экспоцентра появится огромный квартал небоскребов, кто бы в это поверил!?» — говорит эксперт.
Появление формата апартаментов тоже было непредсказуемым: лет 15 назад сложно было представить, что полуразрушенные фабрики вдруг в массовом порядке начнут переделывать под жилье, а офисные здания фактически станут жилыми. «Расцвет» апартаментов способствовал, в том числе, и снижению стоимости квадратного метра в центре Москвы.
Алексей Перлин, генеральный директор строительно-инвестиционной компании «СМУ-6 Инвест», приводит свой пример «черного лебедя»: введение в начале 2014 года обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Во многом мера была бессмысленной, полагает эксперт: надежные страховые компании не были готовы оказывать подобного рода услуги, так как отсутствовало понимание рисков и расчета страховой премии. Застройщики оказались в неприятной ситуации, когда сложно было найти компанию, готовую их застраховать. «В случае же банкротства строительной компании дольщики все равно могут не добиться исполнения взятых на себя застройщиком и застрахованных обязательств. В результате, введенная в самых лучших целях программа так и не предоставила эффективно работающих решений», — сетует Алексей Перлин.
Перенесемся теперь в день сегодняшний и определимся, из какой точки даются наши прогнозы. «Рынок новостроек может сжаться на 40-50 процентов. Это, по сути, возврат в 90-е», — делится своим видением ситуации Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills Россия. «Это не возврат в 90-е и не кризис 2009… Это уникальный и беспрецедентный 2016», — не соглашается партнер девелоперской компании Химки Групп Дмитрий Котровский. Такого резкого падения цен на нефть не ожидал никто, даже самые пессимистически настроенные аналитики, утверждает он. Поневоле вспоминается один из эпизодов фильма «О чем говорят мужчины» — сцена со стаканом в гостинице, в Бельдяжках.
Пока мы готовили эту статью, один из «шокирующих» прогнозов, который дали почти все опрошенные нами экспертов уже, вроде бы, сбылся: ипотеку с субсидируемой государством ставкой продлевать не будут, как заявили в Минфине РФ. Правда, глава правительства на днях высказался совсем даже в противоположном ключе — а значит, это все еще история с открытым финалом. По словам же Алексея Перлина, если субсидирование ставок прекратится, уже в марте мы увидим условия по жилищным кредитам не с 10-11, а с 14 процентами годовых. «Прекращение программы ипотеки с господдержкой приведет к тому, что доля сделок с ипотекой сократится на 20-25 процентов», — делится прогнозом на такой «жесткий» случай руководитель отдела ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.
Настоящим «черным лебедем» для рынка недвижимости был бы возврат инвесторов. В настоящий момент все говорит против такого безумного предположения, а доля частных инвесторов в недвижимость сейчас ничтожно мала. Желанию вкладываться в жилую недвижимость совершенно не способствует новая система налогообложения, предусматривающая налогоисчисление, привязанное к кадастровой стоимости объекта при сделках и при владении недвижимостью. Как и увеличившийся срок владения недвижимостью с трех до пяти лет, когда можно не платить НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи, добавляет Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж ORDO Group, отмечая, что первые результаты подобных нововведений мы сможем оценить уже к концу 2016 года.
Дмитрий Котровский соглашается с коллегой, утверждая, что дополнительной нагрузкой на возврат инвестиций стал и рост коммунальных и эксплуатационных платежей как в Москве, так и в области. При всем этом, в последнее время мы слышим все больше сигналов от государства в адрес тех, кто выбирает для себя в качестве обогащения «валютные игры», напоминает эксперт. Возможно, кроме налогов на подобные операции, мы увидим и расширение функционала служб финансового мониторинга, которые захотят разъяснений со стороны физических лиц по поводу происхождения этих средств. В этом случае недвижимость, как возродившийся Феникс, снова станет лучшим способом для сохранения денег в любой валюте.
«Черным лебедем» может стать и закон по отмене долевого строительства. Результатом было бы сокращение объемов жилищного строительства, и, как следствие — рост цен на недвижимость, а также снижение конкуренции и уход с рынка небольших строительных компаний, утверждает Алексей Перлин. В текущих рыночных условиях наибольшее опасение вызывает именно это нововведение, подтверждает Дмитрий Котровский: «Фактически, застройщики вынуждены будут перестраивать устоявшуюся схему финансирования отрасли. На сокращении же объема предложения это скажется не ранее, чем через три-четыре года. Именно перспективы отмены 214 ФЗ и усиления роли банков в механизме финансирования стали одной из причин массового выхода новых проектов в ценовых классах эконом и комфорт даже при низком спросе».
Ирина Могилатова полагает, что «черным лебедем» могло бы стать создание зоны свободной торговли в Новой Москве, которая не облагается НДС. Если вдруг это случится, то чтобы получить привилегии, нужно будет стать резидентом, а значит, пустующие бизнес-центры и торговые площади, наконец, заполнятся, а Новая Москва оживет и станет центром деловой
активности.
Невероятным Дмитрий Котровский считает появление арендного социального жилья — включим и этот прогноз в наш «балет черных лебедей». Действительно, сегмент пока мало интересен как инвесторам, так и бизнесу из-за долгого возврата инвестиций и невнятных перспектив частно-государственного партнерства по такому продукту. В то же время, в таком жилье заинтересованы как конечные потребители, так и государство. Кроме того, Вы же не думаете, что весь уже построенный объем жилья, не говоря уже о заявленном, быстро реализуется? Даже если быть совсем неисправимыми оптимистами — все равно «ненужный остаток» является весьма и весьма внушительным. Руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков связывает возможность появления арендного жилья и с таким фактором, как социальная мобильность, называя его «снижением эффекта оседлости». По его мнению, при сложившейся экономической ситуации люди будут более все более и более склонны искать работу не рядом с домом, а там, где она в принципе есть. В свою очередь, это означает отсутствие привязанности к определенному месту жительства, смену привычек и — как следствие — возникновение необходимости в частой смене жилья, что означает потребность в аренде. Да, такое развитие ситуации выглядит фантастическим — но ведь мы собираем именно фантастические прогнозы?
И, наконец, возврат к госзаказу в строительстве. Государство планомерно наращивает свое присутствие во всех отраслях экономики, вплоть до появления нового государственного банка. Почему бы, вместе с ростом доли госзаказа в портфелях существующих крупных застройщиков, не появиться и государственной компании?