У многих москвичей загородное проживание ассоциируется с большими площадями и простором. И еще совсем недавно казалось, что возврата к тесным домикам-скворечникам — привычному загородному жилью социалистической эпохи — никогда не будет. Но мини-формат снова становится популярным. Увы?
Непростые экономические условия в стране вынуждают застройщиков менять стратегию и ориентироваться на покупателей с небольшим бюджетом. Сначала микро-квартирки — студии площадью 25-29 квадратных метров — появились на рынке городской недвижимости, а сейчас формат «мини» освоился и за городом. Дома на 90 «квадратов» и секции в таунхаусах общей площадью 70-80 метров в проектах заявляются все чаще: чем меньше домовладение, тем больше шансов, что его купят, с надеждой рассуждают застройщики.
Маленькие домики — не новинка на рынке загородной недвижимости. Только, в отличие от прошлых лет, теперь они располагаются не в садоводческих товариществах, а в организованных коттеджных поселках со всеми коммуникациями и объектами инфраструктуры. Как отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», большинство застройщиков пошло на сокращение площадей загородных домовладений еще в кризис 2008-2009 годов. Именно тогда подобные проекты стали пользоваться популярностью.
По мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», тенденции и процессы, которые происходят сегодня на загородном рынке, частично совпадают с наблюдавшимися в 2008 году, но частично все же отличаются. Как и в прошлый кризис, сегодня прослеживается тенденция уменьшения площади домовладений. Риэлторы рассказывают, что еще два-три года назад предложений домов площадью менее 150 квадратных метров и таунхаусов до 100 метров фактически не было, и покупатели почти не рассматривали такой формат. Больше того, отношение к мини-объектам было весьма скептическим. Отличие же от прошлого кризиса состоит в том, что тогда таунхаусы пользовались популярностью, а сейчас наблюдается переориентация потребительского спроса в сторону маленьких по площади, но индивидуальных домов. «Разница в цене между коттеджем площадью 120-140 квадратных метров с участком четыре сотки и таунхаусом площадью 100-120 метров с участком полторы-три сотки сейчас составляет не более 10-15 процентов», — подсчитал Яхонтов.
Развитию мини-форматов на загородном рынке способствуют и другие причины — правда, тоже финансовые. Чем больше дом, тем выше затраты на ремонт и отделку, указывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. Еще одна статья расходов — это налоги. Возросшая кадастровая стоимость домовладений заставляет покупателей быть более практичными при выборе загородной недвижимости. Также в расчет идут и расходы на содержание домовладения, включая возросшие тарифы по коммунальным платежам. Чем меньше дом, тем ниже расходы, и наоборот.
С позиции застройщиков уменьшение площадей домовладений — скорее вынужденная мера. Более мелкая нарезка повышает стоимость строительства, признает Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family.
Если изначально концепция предполагала возведение крупных домовладений, и коммуникации проведены соответствующим образом, но потом из-за отсутствия продаж застройщику пришлось вносить изменения в проект — издержек не избежать, соглашается Антон Архипов. Но уменьшение площадей выгодно с точки зрения поддержания темпов продаж, отмечает Александр Шибаев. На практике лоты с меньшей площадью более ликвидны за счет уменьшения бюджета сделки.
А Владимир Яхонтов напоминает о том, что самое выгодное для девелопера — это строительство многоэтажных домов и продажа квартир, в том числе за городом. Причина в том, что маржинальность этих проектов на порядок выше даже малоэтажной застройки, не говоря уже о классической загородной недвижимости. Но если на конкретном земельном участке отсутствует возможность переформатирования в «многоквартирку», то девелоперу остается только работать с параметрами объекта (а нам — радоваться тому, что все Подмосковье не застроено многоэтажками по микрорайонному принципу). Удешевление предложения возможно либо за счет снижения качества, либо за счет увеличения плотности застройки, а значит уменьшения площадей. Что касается первого метода, то застройщик, конечно, может заменить кирпич сэндвич-панелью, но такой «картонный» дом вряд ли кто-то купит, признает Яхонтов, поэтому остается только работать с площадью.
Учитывая то, что на разработку и согласование проекта уходит не один год, застройщикам непросто предугадать ситуацию на рынке. «Практика показывает, что как бы пристально мы не изучали потребительские предпочтения, меняются они все же быстрее, чем компания строит», — рассказывает Борис Цыркин. Поэтому компания KASKAD Family, по его словам, стала применять интеллектуальный подход: разрабатывая концепцию и финансовую модель проекта, эксперты предусматривают возможность внесения оперативных изменений в его «квартирографию» в зависимости от рыночной конъюнктуры. То есть, по сути, компания создает своего рода конструктор, который можно использовать по-разному, руководствуясь тем, что сегодня нужно потребителю. «Но общую концепцию и какие-то принципиальные константы, такие как высокое качество строительства или обширные общественные зоны на территории жилых комплексов, мы не затрагиваем», — утверждает Цыркин.
В настоящее время предложение малометражных домов и таунхаусов встречается в десятках проектов загородных поселков в Подмосковье. Такие объекты есть на любом подмосковном направлении и на любом расстоянии от Москвы, и особенно широк выбор небольших таунхаусов и дуплексов. По подсчетам Антона Архипова, примерно 1/9 часть поселка таунхаусов «Новотроицкий» (Калужское шоссе, 22 километра от МКАД) приходится на лоты площадью от 108 квадратных метров. Всего в поселке 173 домовладения. Похожая ситуация в поселке дуплексов «Троицкий парк», расположенном в 21 километрах от Московской кольцевой (по Киевскому или Калужскому шоссе). В поселке «Кембридж» (25 километров от МКАД по Новорижскому шоссе) представлены таунхаусы площадью 80, 95 и 110 квадратных метров.
Дуплексы площадью примерно 100 квадратных метров можно приобрести в поселках «Лосиный остров» (Ярославское или Щелковское шоссе, 16 километров от МКАД), «Березовый парк» и «Белаго» по Новорязанскому шоссе (27 и 33 километра от МКАД, соответственно).
Среди проектов, предлагающих загородное жилье уменьшенного метража, много новинок. Как сообщил Александр Шибаев, в бизнес-классе в 2015 году вышли в продажу участки с подрядом на строительство коттеджей площадью около 200 квадратных метров в поселках «Финский пригород» и «Новая Ильичевка» (20-25 километр Киевского шоссе). Привычный метраж домов в данном классе — 350-400 метров. В четвертом квартале 2015 года открылись продажи в поселке экономкласса «Клуб 39/07» на Ярославском шоссе (44 лота), где метраж проектов домов начинается от 61 квадратного метра. В поселке «Прибрежный квартал» на Пятницком шоссе из 54 домовладений половина приходится на коттеджи площадью 62-80 метров.
В формате дуплексов в ноябре 2015 года в продажу поступила новая очередь домов (порядка 200 лотов) площадью от 100 квадратных метров в поселке «Рига Парк» (28 километров от МКАД по Новорижскому шоссе). Дуплексы площадью 100-115 «квадратов» составляют 50 процентов предложения в данном поселке. Также в декабре прошлого года вышла на рынок третья очередь сблокированных домов площадью 65-125 квадратных метров в поселке «Кембридж».
Главное преимущество небольших домовладений — цена. Ориентиром для цены коттеджа в поселке экономкласса обычно считается вырученная цена за трехкомнатную квартиру, аналог для таунхауса — типовая «двушка». С переходом на мини-метраж выйти на сделку смогут собственники и однокомнатных квартир в столице, если им придет фантазия перебраться за город (на что явно рассчитывают девелоперы). Например, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в мультиформатном коттеджном поселке «Европейская Долина-2» (24 километр от МКАД по Калужскому или Варшавскому шоссе) предлагаются дуплексы общей площадью от 90 квадратных метров по цене от 3,7 миллиона рублей. В строящихся очередях (третья и четвертая фазы) объекты уменьшенных площадей составляют более половины всего предложения.
В комплексе комфорт-класса KASKAD Park (19 километр от МКАД по Симферопольскому шоссе) представлены три продукта: два вида таунхаусов площадью от 74 до 177,4 квадратных метра (участки 0,6-5,3 соток) и квартиры в малоэтажном многоквартирном доме. Минимальный бюджет покупки — от 4,77 млн рублей.
В «Домодедово Таун» (17 км от МКАД по Каширскому шоссе) стоимость таунхауса начинается от 6,5 миллиона рублей. Комплекс включает в себя таунхаусы площадью от 102 «квадратов» (участки от 1,16 до 6,68 соток), а также квартиры в малоэтажных жилых домах площадью от 28,79 квадратных метров.
Располагая бюджетом от семи миллионов рублей, можно остановить свой выбор на мультиформатном проекте комфорт-класса «Остров Эрин», расположенном на 26 километре Калужского шоссе на берегу реки Пахра. В поселке представлены квартиры в малоэтажных домах, индивидуальные коттеджи, таунхаусы и дуплексы, выполненные в ирландском стиле. Доля коттеджей площадью менее 150 квадратных метров составляет порядка 50 процентов от общего предложения домов на продажу. Таунхаусы и дуплексы имеют одинаковый метраж — 115 «квадратов». К примеру, готовый коттедж площадью 120 квадратных метров с мансардой в 31 метр и пятью сотками земли предлагается здесь за 8,5 миллиона рублей, а таунхаус площадью 115 метров с двумя сотками — за 7,3 миллиона рублей.
За счет ценового преимущества компактные домовладения демонстрируют и более успешные продажи. Как подтвердил Александр Шибаев, в новом проекте 2015 года — поселке Gorki 9-18 (78 километров от МКАД по Новорижскому шоссе) за девять месяцев удалось реализовать примерно половину из 300 земельных участков с небольшими домами площадью 27-78 квадратных метров. В «Кембридже», в котором продажи таунхаусов второй очереди открыты с июня 2014 года, на начало 2016 года реализовано 64 процента лотов, при этом таунхаусы малой площади реализованы на 80 процентов, а объем таунхаусов площадью от 110 квадратных метров продан менее чем наполовину.
По мнению Александра Шибаева, при сохранении текущей макроэкономической ситуации девелоперы будут представлять все больше новых проектов, рассчитанных на массового потребителя. Соответственно, будут уменьшаться и площадь, и стоимость загородных домовладений.
В том, что удешевление «домиков в деревне» — это хорошо, никто не сомневается. А вот с размерами все не так однозначно — важно соблюдать площадной минимум, ведь жить в бытовках, пусть даже и за городом, не очень удобно.