Негативные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, наметившиеся еще два года назад, в 2015-м лишь углубились. Продолжающаяся девальвация рубля, снижение деловой активности и сокращение розничных продаж заставляют компании оптимизировать затраты, в том числе и за счет снижения расходов на аренду офисов.
В таком центре деловой активности, как Москва, падение рынка коммерческой недвижимости ощущается острее, особенно в сегменте премиум-класса, который во все времена работал на имидж и бренды. «Класс А сегодня, когда многие компании оптимизируют расходы, просто не по карману арендаторам, к тому же современные офисные комплексы класса В и В+ по многим характеристикам уже приблизились к высшему сегменту, но арендная плата там ниже», — говорит Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM. Поэтому, по его словам, все больше арендаторов мигрируют из премиальных офисов в помещения вполне комфортные, но умеренной стоимости.
Но компаниями движет не только экономия. Те фирмы, чей бизнес стабилен, пользуются моментом и перебираются из окраинных бизнес-комплексов в центры у ТТК. Есть и встречный процесс: арендаторы из пределов Садового кольца переезжают подальше, стремясь занять более масштабные площади — благо конъюнктура рынка сейчас на их стороне.
Из-за недостатка средств заморожена значительная часть строящихся бизнес-центров. В частности, в Петербурге за год введена в эксплуатацию только половина от запланированного объема площадей, комментирует ситуацию глава отдела аренды МТВК «Гринвуд» Анна Скокова. По ее данным, заполняемость бизнес-центров заметно снизилась за последние два года и составляет в зависимости от региона 80-85 процентов для класса В и 70-80 процентов для класса А. При этом, по мнению эксперта, падение спроса в последние месяцы прекратилось. Это объясняется снижением ставок аренды (в среднем на 15 процентов) и возможностью для арендаторов получить различные преференции со стороны бизнес-центров, например, краткосрочные арендные каникулы.
По данным Knight Frank, арендные ставки пошли вниз еще в 2013 году, достигнув в 2014-м, на фоне роста объемов свободных площадей, десятилетнего минимума. Однако в прошлом году снижение продолжилось, и антирекорд был побит. В офисах класса А ставки упали на 20 процентов в долларовом эквиваленте и на 17 процентов в рублевом, в классе В — на 9 и 12 процентов соответственно.
«Основной удар в нынешний кризис пришелся на рынок высококлассных офисов — больше всего пострадали сегменты А и В+», — говорит Андрей Ковалев, владелец ГК «Экоофис». По его словам, в офисных зданиях А-класса уровень вакантных помещений сейчас может достигать 30 процентов, иногда больше. «Такого рынок не видел даже в кризис 2009 года», — уверяет Ковалев. В сегментах В и В+ пустует в среднем 15-20 процентов площадей, указывает эксперт.
Вместе с тем пустующих высококлассных офисов в прошлом году стало меньше, отмечают в Knight Frank. За год объем сделок по покупке качественных офисных площадей в Москве почти на 40 процентов превысил показатель 2014-го. Но по большей части, объясняют в компании, это связано с закрытием одной крупной сделки, переговоры по которой начались в 2014 году и велись на протяжении всего 2015-го. В общем объеме сделок прошлого года на нее приходится 62 процента, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По информации источников «Ленты.ру», речь идет о покупке «Транснефтью» 80 тысяч квадратных метров в башне «Эволюция», в деловом центре «Москва-Сити». Новоселье нефтяников ожидается летом этого года.
«Сокращение вакантности на московском офисном рынке связано с закрытием ряда крупных арендных сделок и уходом с рынка значительного объема площадей в районе “Москва-Сити”», — подчеркивает Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. По ее словам, в результате доля свободных площадей в «Москва-Сити» за последний квартал упала с 31 до 16,7 процентов. В аналитическом центре «СИТИ», управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити», подтверждают эту вакансию (16,7 процентов), которая по сути соответствует средним показателям по Москве (это касается офисов класса А и В+).
Управляющий директор компании Regus в России Ирина Баева говорит, что в настоящее время растет спрос на аренду офисов небольшой площади, на оборудованные и меблированные офисы, не требующие вложений со стороны клиентов. Кроме того, повышается востребованность рабочих мест в коворкингах. «Соответственно, увеличивается и предложение этих продуктов на рынке», — добавляет Баева.
Как правило, арендаторы не хотят покидать обжитые офисы и стараются пересматривать имеющиеся договоры аренды в свою пользу. «На рынке преобладают сделки по пересогласованию условий в занимаемых помещениях, а не переезды», — говорит Елена Колесникова, старший директор отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield. По данным JLL, доля подвергшихся коррективам договоров в 2015 году достигла 63 процентов против 40 процентов годом ранее.
«Большинство старается пересмотреть отношения в пользу рублевых ставок или как минимум фиксирования курса на определенный срок», — уточняет Колесникова.
И конечно, арендаторы требуют скидок — в диапазоне от 5 до 50 процентов. «Есть такие договоры, в рамках которых, к сожалению, ничего нельзя сделать», — объясняет эксперт. Если в работе со сложным договором ни одна из сторон не готова брать на себя определенные риски для улучшения долгосрочной картины, обычно экономия минимальна. Время торга также напрямую зависит от условий текущего договора: чем дальше срок его окончания, тем меньше шансов на скидку. А значит, стороны могут выяснять, кто готов идти на уступки, очень долго. Чаще всего, особенно при перезаключении договоров аренды, речь идет о дисконте порядка 10 процентов, говорит Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM.
С точки зрения партнерских финансовых возможностей сейчас легче вести переговоры и достигать обоюдно выгодных условий при запуске новых проектов, считает управляющий директор Regus в России Ирина Баева. Эксперт видит возможности для развития как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах, в частности, в большинстве городов-миллионников.
Аналитики наблюдают сразу несколько заметных трендов на рынке. Так, в условиях нестабильности компании, имеющие финансовые ресурсы, предпочитают приобретать офисные площади в собственность. В будущем это позволяет снизить риск повышения ставок аренды, говорит Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International.
В то же время, отмечает Анна Скокова, глава отдела аренды МТВК «Гринвуд», есть и нестандартные подходы к преодолению кризисных явлений. В частности, в отдельных случаях нерентабельные бизнес-центры переоборудуют в хостелы или мини-гостиницы. Это характерно для помещений класса С и пока применяется только в двух столицах. Гостиничный рынок чувствует себя значительно лучше в нынешних условиях.
В целом приобретать офисы стремятся крупные компании — помимо «Транснефти», ВТБ, среди известных сделок — покупка компанией «Авиа-лизинг» офиса в башне «Федерация», приобретение «Мегафоном» офисов в бизнес-центре «Оружейный». «В долгосрочной перспективе собственный офис действительно выгоднее, чем арендуемый. Помимо экономии, компании получают ценные активы, которыми, безусловно, являются офисные центры в Москве. Однако позволить себе приобрести офис в собственность могут только крупные и стабильные компании», — говорит Сергей Шиферсон.
Зданиям, которые уже простояли пустыми больше двух лет, найти новых арендаторов все труднее — указывает на другой тренд Елена Колесникова. В последние годы было введено в эксплуатацию много качественных площадей, и они продолжают вводиться. По данным Knight Frank, по итогам 2015 года во введенных в эксплуатацию качественных офисных зданиях Москвы вакантными остаются три миллиона квадратных метров, из которых более 60 процентов — в объектах, строительство которых было завершено в 2013-2014 годах.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International, отмечает рост доли государственных и некоммерческих организаций в структуре сделок: ранее на них приходилось не более процента, а в 2015-м — 10 процентов. «Крупные госструктуры или окологосударственные компании продолжают оптимизацию расходов и консолидацию офисов и дочерних предприятий в одном месте», — объяснила «Ленте.ру» Вероника Лежнева.
Возможно, столь значительный эффект дала сделка правительства Москвы, о которой сообщалось в начале 2015-го. Столичное правительство намеревалось приобрести площади в башне «Око» делового центра «Москва-Сити», чтобы разместить там департамент имущества, тендерный комитет и другие департаменты, занимающие сейчас восемь разных зданий. «Нынешнее снижение цен на рынке офисной недвижимости позволит произвести покупку офисов максимально выгодно. В рамках сделки за квадратный метр город заплатит 260 тысяч рублей, при средней рыночной стоимости аналогичных офисных помещений 317 тысяч рублей», — пояснял тогда на сайте правительства руководитель департамента городского имущества Владимир Ефимов.
Пока официальной информации о закрытии сделки нет. Но консультанты знают, что эти площади на рынке уже не предлагаются, они зарезервированы за анонимным покупателем, сообщил «Ленте.ру» источник на рынке.
Собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев отмечает еще одну интересную примету кризиса: помещениями в бизнес-центрах активно интересуются арендаторы торгового профиля. «Компании, раньше предпочитавшие площади в ТЦ или стрит-ретейле, охотно садятся в бизнес-центры — это своего рода движение в сторону “гарантированного” потребителя, которому, скорее всего, понадобятся товары ежедневного спроса в течение дня», — говорит эксперт. Это касается и «сервисных» арендаторов. Для медицинских центров, фитнес-центров, салонов красоты, стоматологических клиник, турфирм спрос со стороны офисных сотрудников — иногда единственный шанс на выживание.
«Сегодня макроэкономическая турбулентность заставляет многих девелоперов корректировать свои планы и пересматривать сроки ввода объектов», — резюмирует Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. С учетом того, что новые проекты строительства сейчас практически не запускаются, эксперт ожидает резкого снижения объема ввода офисных площадей в Москве в период 2017-2018 годов.