От многих неприятностей повседневной жизни обитатели элитных домов надежно укрыты. Каждый мало-мальски приличный дорогой комплекс располагается на закрытой территории и хорошо охраняется. Но на деле за красивыми фасадами скрывается немало проблем, причем довольно специфических…
Могут ли уникальность и эксклюзивность сослужить недобрую службу и стать не преимуществом, а «ахиллесовой пятой» дорогого жилья?
Говоря о «побочных» эффектах дорогой недвижимости, надо все же разделять категории, предупреждает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Элитный — это, как правило, небольшой клубный дом в районе Золотой Мили. У объектов данного уровня практически нет недостатков, считает эксперт. В ЖК бизнес-класса проживает куда больше людей, и управлять ими значительно сложнее, поскольку все решения принимаются на общих собраниях жителей, а собрать 200 и более человек — задача непростая. Из-за большого числа проживающих возникают сложности и с парковками, и с подъемниками.
В отличие от домов эконом- или комфорт-класса, элитные здания чрезвычайно сложно устроены: как с точки зрения инженерных систем, так и в архитектурном плане.
«Российская недвижимость элитного класса не отстает по качеству от общемировых стандартов, а иногда вообще идет впереди планеты всей, — говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп". — Подавляющее большинство высокотехнологичных разработок — лифты, системы вентиляции и кондиционирования, всевозможные сигнализации — импортного производства».
«Умные» системы — это прекрасно, однако их обслуживание требует высококвалифицированного персонала. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, отмечает, что создать «с нуля» штат, способный к эффективной круглосуточной и круглогодичной вахте — задача сложная. Специалистам УК необходимы знания и навыки по техническому обслуживанию общедомовых инженерных систем, квартир и помещений коммерческого назначения, зачастую входящих в инфраструктуру ЖК. Топ-составу управляющей компании, работающей с жильем премиального уровня, необходим опыт конструктивного взаимодействия с городскими коммунальными службами.
Недостаточная компетентность может иметь серьезные последствия: «Архитектурные изыски — установка бассейна, снос несущих стен или воздуховодов в квартире — могут привести к возникновению трещин и угроз конструктиву здания», — предупреждает Сергей Креков, президент «АКОН». Дорогие камень или плитка, которые используются для отделки, — скользкие и могут стать причиной травм и переломов (особенно после влажной уборке при отсутствии предупреждающей таблички). Системы вентиляции при неправильной эксплуатации в период эпидемий иногда способствуют распространению инфекции. А еще у богатых соседей бывают экзотические хобби — некоторые, например, могут держать дома редких опасных животных, что тоже чревато неожиданностями.
Впрочем, по мнению управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, опасности могут подстерегать людей везде — так же, как и халатность, и разгильдяйство. «Но в целом, несомненно, вероятность разного рода происшествий в элитных домах меньше, а порядка больше, потому что квалификация обслуживающего персонала выше», — считает эксперт. И, тем не менее, признает: небольшой трехэтажный особняк потенциально менее опасен, чем нашпигованный техникой небоскреб.
«К сожалению, на сегодняшний день у нас еще не умеют грамотно эксплуатировать высотки, — подтверждает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства Tweed. — В небоскребах вроде "Сити" многие жалуются, что лифтов не дождешься, там эта система не отлажена до сих пор. А что будет при пожарной тревоге — большой вопрос. С помощью вертолетов, в силу многочисленности жителей, в небоскребе эту проблему не решить».
Но в идеале для небоскребов и высотных зданий предусмотрены жесткие строительные нормы и стандарты. В частности, правила пожарной безопасности очень строгие, и без их соблюдения дом не введут в эксплуатацию.
Лифты в высотках тоже особенные. «В небоскребах в обязательном порядке устанавливают аварийные лифты повышенной надежности, доступные только при нештатных ситуациях», — рассказывает Илья Менжунов. Чем выше здание, тем больше не только количество шахт, но и коэффициент отношения числа подъемников к числу этажей. Вероятность выхода из строя 10 подъемных механизмов в 40-этажном доме крайне мала.
Жители элитных домов живут обособленно: частная жизнь должна быть скрыта от посторонних глаз, основной принцип — приватность и еще раз приватность.
«За почти 10 лет проживания мы узнали мало кого из соседей, — делится личным опытом Вадим Ламин, — в холле практически не встречаемся, лифт из подземного паркинга едет до дверей квартиры. Да и вообще, наполнение дома весьма не высоко. Многие имеют несколько квартир, живут в загородных домах или за границей. Больше народу проживает зимой — дети учатся, никуда не денешься».
Охрана и огороженная территория жильцов не напрягает, скорее, наоборот. Детей выпускают погулять на улицу без сопровождения — охрана присмотрит и не выпустит дальше двора. «Одна моя знакомая, живущая в элитном доме, иногда забывает закрыть дверь от квартиры, но при этом она спокойна — при такой охране с ее имуществом ничего не случится. Ты живешь и уверен, что дом, действительно, — твоя крепость», — говорит Ирина Могилатова.
Системы безопасности дорогих домов устроены сложно и включают несколько основных уровней. Как рассказала Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон», на первом уровне ведется круглосуточное видеонаблюдение за придомовой территорией, по периметру здания и за стилобатной частью элитного комплекса, за воротами для въезда автомобилей, за паркингом, лифтами, входами и вестибюлями, лестничными пролетами и холлами всех жилых этажей, зонами общего пользования. Все данные выводятся на пульт охраны, а в некоторых домах осуществляется ретрансляция видео в квартиры жильцов.
Второй уровень обеспечивает проход на территорию дома только его обитателей, которые имеют свою персональную чип-карту. Связь с гостями осуществляется посредством домофона, плюс они регистрируются у охраны или консьержа (а в некоторых домах даже не могут подняться в квартиру без сопровождения жителя дома).
Третий уровень — это квартирная сигнализация, которая устанавливается по желанию владельца, а в «умных» домах присутствует по умолчанию.
Если квартира охраняется изнутри, в ней устанавливаются всевозможные датчики. Они реагируют на движение, звуки, проникновение, причем отличают человека от животного (так что установка датчиков не помешает жильцам завести домашних питомцев). «Все, что раньше можно было увидеть только на экране кинотеатра в фантастическом фильме, теперь стало реальным, — отмечает Надежда Корка. — Например, при долгом отсутствии хозяина квартиры в ней включается свет попеременно в разных комнатах, производится шум (имитация лая собаки, детский плач), что создает иллюзию присутствия человека в квартире».
Надо признать, что неустанные заботы о безопасности противоречат другой миссии — обеспечить жителям приватность. Как говорит Сергей Креков, уединиться в элитных домах практически невозможно, и все, кто в них проживают, привыкли к видеокамерам и постоянному наблюдению. В общем, «Большой Брат» следит за нами...
Комфортная жизнь в элитном ЖК обходится людям дорого — в буквальном смысле. Как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», многое зависит от того, насколько плотно заселен дом, все ли собственники платят за содержание, какие инженерные системы и оборудование используются.
«Если в доме есть свой бассейн или спортивный центр, в который вход посторонним запрещен, то обслуживаться он будет также за счет жителей, — поясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп". — И чем меньше этих жителей, тем больше расходов будет ложиться на каждого собственника. В таких случаях размер платежей может достигать 200-250 рублей с одного метра жилья. При этом те, у кого жилье по 250-300 метров, платят больше, независимо от количества человек, проживающих в квартире. Это стандартная схема во всех ценовых классах».
По словам Екатерины Румянцевой, эксплуатационные расходы, в отличие от коммунальных платежей, не регулируются государством, их размер во многом зависит от запросов жильцов и «аппетитов» управляющей компании. Помимо платы за услуги ЖКХ, содержание квартир и апартаментов класса «премиум» может обходиться собственнику в сумму от 40 тысяч рублей в месяц, класса de luxe — от 60 тысяч рублей в месяц.
При этом, как ни печально, элитный дом и элитное обслуживание — не всегда тождественные понятия. «Достаточно привести пример с певицей Лолитой Милявской, которая судилась с управляющей компанией, — вспоминает Ирина Доброхотова. — Но опять же, не всегда низкое качество обслуживания зависит от самой УК». По словам эксперта, если организация не может собрать платежи с жильцов или дом неплотно заселен — встает вопрос окупаемости бизнеса. Если в доме на 100 квартир проживают и регулярно вносят свои платежи 70 процентов собственников, то УК еще может покрыть расходы на эксплуатацию здания, а если в клубном доме на 20 квартир заселено и платят «коммуналку» лишь 12 квартир, то работать в нем становится невыгодно.
В общем, «богатые тоже плачут». И кирпич — пусть и дорогостоящий — увы, может внезапно свалиться на голову даже во дворе суперэлитного дома. Хотя, как известно, ни с того ни с сего этого никогда не происходит.