Кипр или Анапа? А может, несколько квартир в Москве? Эксперты Tranio подготовили для «Дома» обзор рынка жилья Кипра, а представители смежных сегментов рынка рассказали нам о своем видении плюсов и минусов покупки местной недвижимости.
Экономика Кипра постепенно оправляется после банковского кризиса 2012−2013 годов. Цены на недвижимость все еще снижаются, но в 2015-м темпы этого сокращения существенно замедлились. В ближайшее время аналитики ожидают восстановления рынка домов и квартир, а значит, наступает самое выгодное время для покупки жилья, считают эксперты Tranio, подготовившие специально для «Дома» обзор локального рынка недвижимости.
Как и многие другие европейские рынки недвижимости, Кипр пострадал в ходе кризиса 2008 года. С тех пор цены на жилье здесь упали на 27 процентов, однако в 2014 году наметился рост стоимости объектов на острове.
В сентябре 2015 количество новостроек на Кипре увеличилось на 6,8 процента по сравнению с сентябрем предыдущего года. Рост объемов строительства наблюдается впервые за последние три года. Одновременно увеличилось число сделок: по данным Земельного департамента Кипра (Department of Lands and Surveys), в третьем квартале 2015-го их число выросло на шесть процентов по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.
Помимо этого, согласно докладу Центрального банка Кипра (Central Bank of Cyprus), количество сделок с недвижимостью на острове, заключенных иностранцами, за тот же период выросло на 15,8 процента, тогда как активность самих киприотов в качестве покупателей увеличилась только на 2,7 процента.
«Кипр — единственная страна, предлагающая программу с получением гражданства ЕС в течение трех месяцев с момента подачи заявления. Альтернативное предложение есть у Мальты, но срок получения — год, плюс необходимость оплаты невозвратных взносов на сумму 650 тысяч евро. У Кипра таких требований нет», — Александр Рукин, директор российского офиса международного брокера по недвижимости ASTONS.
Наиболее популярными у покупателей недвижимости на Кипре городами являются Лимасол (Limassol), Пафос (Paphos), Ларнака (Larnaca), Паралимни (Paralimni) и Никосия (Nicosia).
Лимасол считается второй столицей республики, здесь самые дорогие квартиры и большой выбор элитной недвижимости, и всегда кипит жизнь. Пафос славится своим ландшафтом: многие дома расположены на холмах, откуда открывается потрясающий вид на окрестности, так что эта локация подойдет для покупателей, ценящих размеренный и спокойный образ жизни. Ларнака — это песчаные пляжи и находящийся поблизости международный аэропорт, и на этот город стоит обратить внимание покупателям со средним бюджетом, советуют эксперты Tranio. Недалеко расположен курортный центр Паралимни с самой бюджетной на острове недвижимостью. Столица — Никосия — не очень популярна у зарубежных покупателей, так как находится далеко от моря, но недвижимость здесь может быть интересна бизнес-туристам.
По данным Королевского общества специалистов в области недвижимости (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS), средняя стоимость квартиры c двумя спальнями на Кипре составляет 100 тысяч евро, однако в зависимости от региона цена может меняться. В столице такая квартира обойдется в 107 тысяч евро. Самые высокие цены наблюдаются на курортах острова — в Лимасоле и Ларнаке, — где за такую же квартиру нужно будет заплатить 107 и 111 тысяч евро, соответственно. Самые низкие цены на аналогичные объекты в Пафосе (97 тысяч евро) и Паралимни (81 тысяча евро).
Дом на Кипре можно приобрести в среднем за 326 тысячи евро.
«После Кипрского кризиса цены на некоторые квартиры упали практически вдвое, что способствовало увеличению спроса, в том числе — со стороны россиян. Например, односпальная квартира в Пафосе до кризиса стоила около 90 тысяч евро, после кризиса аналогичную в том же доме продавали уже за 50 тысяч евро. При этом можно с высокой вероятностью рассчитывать на дисконт в процессе торга. Но с обвалом рубля вся потенциальная для россиян привлекательность кипрской недвижимости испарилась. До нашего кризиса квартира в переводе на российские рубли стоила 2,25 миллиона рублей, а после него "внезапно" стала стоить около 4,5 миллиона», — Сергей Вишняков, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью сервиса «Прайм квалити».
Ограничений на получение иностранцами ипотечного кредита в кипрских банках нет. По данным Центробанка Республики, в третьем квартале 2015 года средняя ипотечная ставка составила 3,32 процента годовых (год назад она достигала 4,27 процента).
Как правило, кипрские банки кредитуют до 70 процентов стоимости покупки, хотя коммерческие организации могут предоставить и кредит, равный стоимости приобретаемого жилья. Можно получить ипотечный кредит в иностранной валюте, однако в этом случае его срок будет составлять не более 15 лет. Платеж по кредиту не должен превышать 40 процентов от среднемесячного дохода заемщика. Впрочем, предостерегают эксперты компании W1 Evans, если цель покупки — получение иммиграционного статуса, для наших соотечественников нет возможности получить ипотеку. Но можно использовать рассрочку платежа от застройщика.
«Если рассматривать кипрский рынок как круглогодичный, то, конечно, пляжные российские курорты не могут с этим сравниться. Но если мы говорим о досуге, то можно считать альтернативой и Сочи, и Анапу. Здесь есть круглогодичный спорт (горные лыжи, водные виды спорта), оздоровительный отдых, бальнеологические лечебницы, виноградники, в конце концов. При этом минимальная стоимость сделки на российских курортах — это 2,1 миллиона рублей (квартира с отделкой). Это 28 тысяч евро — в таком бюджете купить что-то на Кипре невозможно. Плюс мы говорим о праве собственности нерезидента — а однажды на Кипре уже случалась непопулярная история в отношении вкладчиков банков», — Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг».
На рынке аренды кипрской недвижимости продолжается снижение ставок. За год аренда квартир подешевела на 1,5 процента, домов — на 0,5 процента. В среднем по Кипру месячная аренда квартиры обойдется в 324 евро. Самые высокие арендные ставки на квартиры зафиксированы в Лимасоле и Никосии (373 и 372 евро в месяц соответственно), а самые низкие — в Пафосе и Паралимни (около 270 евро).
Аренда дома на Кипре в среднем обойдется в 533 евро в месяц. Самая высокие ставки на аренду домов в Лимасоле, где за один месяц проживания в таунхаусе с тремя спальнями придется заплатить 631 евро. Дешевле всего арендовать такой же дом в Паралимни — 445 евро в месяц.
Одновременное снижение цен и арендных ставок на жилье ведет к стабилизации доходности. По данным RICS, средняя доходность апартаментов на Кипре составляет 3,9 процента, а домов — два процента, что примерно соответствует доходности аналогичных объектов в Европе.
«Мне кажется, россияне покупают недвижимость на Кипре потому, что на это есть мода, хотя объективных причин отказаться от покупки на деле существует множество. Очень большое количество объектов недвижимости там не имеет титула, то есть договор-купли продажи на объект есть, а документа о собственности — нет, и это привлекает мошенников. Альтернатива Кипру сейчас — это Сербия, Испания. Обе будут дешевле. Полагаю, что Кипр продолжит показывать рост цен на недвижимость в ближайшие годы около 10 процентов в год, не выше», — Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development.
В феврале текущего года объемы продаж недвижимости на Кипре выросли на 54 процента в сравнении с показателями аналогичного периода 2015 года. Об этом сообщает портал Cyprus Property Buyers со ссылкой на данные Департамента Земельных Ресурсов Кипра.
Оживление спроса на недвижимость на Кипре обусловлено развитием экономики Евросоюза в целом и страны в частности. Согласно статистике Европейской комиссии (European Comission), в 2015 году ВВП Кипра вырос на 1,4 процента. По прогнозам европейских чиновников, в 2016 ВВП Республики увеличится еще на 1,5 процента, а в 2017 — на два процента.
Росту экономики будет способствовать и увеличение внутреннего и внешнего спроса, а также снижение безработицы до 13 процентов к 2017 году, прогнозируют эксперты Tranio.
В сочетании с дешевым ипотечным кредитом и низкой инфляцией все эти факторы должны привести к восстановлению спроса на рынке недвижимости, а значит, и росту цен. К 2020 году цены на недвижимость на острове вырастут на 4,6 процента по сравнению с сентябрем 2015 года — такие данные содержатся в прогнозе Trading Economics.
Екатерина Маликова, менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ»: «Единственным преимуществом инвестиций в недвижимость на Кипре в сравнении с приобретением премиум-жилья в Москве с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, является лояльная программа кипрских властей по получению гражданства в Еврозоне. Но для этого необходимо приобрести дорогое жилье (свыше 2,5 миллиона евро) и владеть им не менее трех лет, имея возможность сдавать в аренду. Весь процесс занимает пять-семь лет. За это время и за эти деньги в Москве можно купить несколько небольших квартир в разных элитных объектах. Но... не стать при этом резидентом Евросоюза».