В Московском регионе продолжается активное строительство домов, районов и даже «микрогородов». Естественно, основная часть нового жилья располагается за МКАД: в «старых» границах столицы просто негде больше строить. При этом новострои не всегда имеют хорошую транспортную доступность, достаточное количество инфраструктуры и тем более рабочих мест. Насколько хорошо живется в таких местах и нет ли опасности, что они превратятся в «гетто»?
В первой половине прошлого столетия французский архитектор Ле Корбюзье разработал новый градостроительный принцип, основанный на отказе от привычной в Европе квартальной застройки, в основе которой малоэтажные здания, образующие замкнутый двор, взамен микрорайонов — громадных массивов с высотными «многоквартирниками».
Согласно концепции, несмотря на увеличение этажности домов, плотность населения в таких районах не должна была увеличиваться кардинально: высотность компенсировалась гораздо большим свободным пространством между зданиями, чем в кварталах. На этих территориях планировалось обустраивать рекреационные зоны, скверы и сады — микрорайоны виделись архитекторам идеальными «городами-садами». Здесь же планировалось возводить и социальную инфраструктуру для обеспечения комфортной жизни.
Первые десятилетия существования микрорайоны были крайне популярны: людей привлекали приемлемые цены (квартиры здесь стоили дешевле, чем частные дома), красивые виды, открывавшиеся из окон, просторные современные планировки, да и сам внешний вид зданий — дома-башни были символами новой эпохи прогресса.
Однако уже ближе к 1970-м в концепции обнаружились серьезные недостатки — скорость строительства домов превратилась в проблему, простота сооружения оказалась обманом. Дома начали разрушаться, пространства между ними из-за экономической невыгодности практически не обустраивались, инфраструктура строилась позже, чем сами дома, если вообще строилась... Кроме того, общественный транспорт зачастую не справлялся с пассажиропотоком — людям приходилось тратить огромное количество времени на дорогу до работы и обратно.
Столкнувшись со всеми этими проблемами, благополучные граждане начали, конечно, съезжать в более комфортные районы. Как следствие, жилье в микрорайонах постепенно дешевело — его занимали менее обеспеченные люди. И бывшие модные и ультрасовременные массивы перевоплощались в «высотные трущобы», походившие на «гетто», в которых процветала преступность, безработица, нищета.
Нам тоже есть что вспомнить — чего стоит один только конфликт в Западном Бирюлево, произошедший осенью 2013 года. Как тогда высказался заведующий сектором изучения ксенофобий и предупреждения экстремизма Института социологии РАН доктор социологических наук Владимир Мукомель, недовольство мигрантами во многом было «сконструировано». Он говорил, что жители и Бирюлева, и других подобных городских окраин недовольны прежде всего своим собственным положением, а не наличием мигрантов. Чем именно? Плохой транспортной доступностью густонаселенного отдаленного «города-сада» с недорогими квартирами, недостаточной обеспеченностью необходимыми социальными объектами, отсутствием удовлетворительного количества рабочих мест.
А Подмосковье, между тем, продолжает обрастать все новыми и новыми жилыми гигантами эконом-класса, такими, например, как красногорская Павшинская пойма.
По словам директора по маркетингу Tekta Group Вартана Погосяна, массовая застройка в отдаленных районах Московского региона действительно может превратиться в «гетто» — место с плохой транспортной доступностью, безработицей, нехваткой инфраструктуры, и, как следствие — контингентом с низким социальным статусом.
«Такой риск связан, во-первых, с отсутствием качественной инфраструктуры — во многих локациях отмечается явный перекос в сторону жилья. Хотя большинство проектов подразумевает создание инфраструктуры, не всегда застройщики добросовестно относятся к этим обязательствам. Во-вторых, массовая застройка эконом-класса характеризуется невысоким социальным статусом проживающих там людей: этот показатель обычно выше на этапе новостройки. Со временем состав жителей "вымывается": кто может себе позволить, переезжают в более качественные дома. В итоге остаются только те, у кого нет такой возможности», — объясняет он свою точку зрения.
Осознают этот риск и столичные власти — сейчас, как говорит президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин, происходит ужесточение контроля над соблюдением застройщиками нормативов по строительству объектов социальной инфраструктуры в новых микрорайонах. Нормы градостроительного регулирования, по словам руководителя архитектурной мастерской «Мезонпроект» Ильи Машкова, в цифрах выглядят так: на 1000 жителей необходимо создать 500 рабочих мест, предусмотреть 65 мест в детских садах, 135 мест в школах, примерно восемь коек в больнице и 17 посещений в смену в поликлиниках.
Конечно, крупные профессиональные девелоперы, заинтересованные в хорошей репутации, в наше время стараются следовать букве закона. Недальновидных застройщиков, которых не особенно волнует будущее жителей возведенных ими домов, становится все меньше. А в ближайшие годы их может не остаться вообще — во время кризиса выживают сильнейшие.
Например, та же группа «Мортон», которую в последнее время активно «склоняют» за подмосковные «Мортонграды», о развитии инфраструктуры в своих гигантских комплексах думает не в последнюю очередь: «Наша компания давно перешла от строительства стандартных жилых комплексов к микрорайонам нового формата, обеспеченных максимально расширенной социально-бытовой, торговой и транспортной инфраструктурой», — утверждает заместитель генерального директора «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.
Подобная ситуация наблюдается в любом новом ЖК — застройщики изначально закладывают в проект необходимое количество инфраструктуры, иначе власти просто не выдают им разрешение на строительство. Главное, чтобы обязательства выполнялись.
С транспортной же доступностью дела обстоят значительно хуже. Причем практически везде — на любом направлении в час пик можно встать в многочасовую пробку, особенно если дорога ведет в плотно застроенные города Подмосковья, такие как Одинцово, Балашиха, Красногорск, Королев, Железнодорожный, Химки, Люберцы и другие. По словам директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Андрея Кройтора, самыми загруженными направлениями являются Горьковское, Ленинградское и Новорязанское шоссе.
Жизнь рядом с развивающимся метро, в Новой Москве, например, может казаться более привлекательной. Тем более, что там же в настоящее время появляется больше всего заМКАДных бизнес-центров, и довольно перспективных. Правда, не в нынешней экономической ситуации. К тому же, основная деловая жизнь в любом случае сосредоточена в границах Третьего транспортного кольца — большинство наемных служащих ездит на работу в центр столицы, независимо от того, в границах МКАД они живут или вне их. Расположенные в Подмосковье и Новой Москве БЦ все равно не «разгрузят» центр — это утопия, считает директор департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак. «В целом БЦ за МКАД — достойные, интересные, но пока немногие компании ими интересуются», — говорит он.
«Обеспеченность конкретных районов рабочими местами, похоже, пока беспокоит только власти. Сами москвичи упорно утверждают, что находят приемлемым тратить до 2,5 часов на дорогу до работы. Даже если завтра в спальных районах и городах-спутниках появятся тысячи вакансий, нет гарантии, что они будут востребованы. Люди воспринимают свои районы как место проживания, а для работы служит центр», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Причем чаще всего покупают квартиры в районах массовой застройки как раз наемные служащие. По данным застройщиков и риэлторов, бюджетное жилье в основном приобретают люди в возрасте 25-45 лет с доходом от 60 тысяч рублей в месяц. «Именно в этот период достигается финансовое положение, позволяющее купить квартиру с помощью собственных средств или ипотечного кредита. Отметим, что среди наших клиентов присутствует много семейных покупателей: супруги объединяют свои капиталы», — говорит заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Антон Конобеевский.
И в бюджетном и в более высоком сегментах в настоящий момент люди покупают жилье именно для собственного проживания. Доля инвестиционных покупок в среднем не превышает 10 процентов.
Так что образование «новых гетто» кажется более вероятным, скорее, в районах старой застройки. «В зоне риска находятся давно застроенные районы со сформировавшейся, "закостенелой" инфраструктурой и транспортными проблемами. Неприветливо выглядят Капотня, Дмитровский, Гольяново, Западное Бирюлево», — делится видением ситуации Мария Литинецкая. Как ни странно, Капотня, Гольяново и Западное Бирюлево не выдерживают критики почти по всем параметрам «гетто» — везде отсутствует метро, есть другие транспортные проблемы, не хватает школ и детских садов.
«Самыми тревожными считаются Егорьевский, Воскресенский и Орехово-Зуевский районы. Одинцовский район лидирует по длине очередей в детские сады и аварийности на дорогах. Он же — вместе с Балашихой и Железнодорожным — возглавляет список городов с самой плотной застройкой», — дополняет Андрей Кройтор.
По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, согласно проведенному компанией исследованию, самые неблагополучные районы в столице расположены в Восточном и Юго-Восточном административных округах. По оценкам аналитиков компании, стоимость жилья в них на 15 процентов ниже, чем в соседних районах.
Кандидатов на превращение в «гетто» среди подмосковных городов недавно «назвали» и столичные власти, отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. В трех из самых застраиваемых городов области — Балашихе, Химках и Королеве — ввели временное ограничение на строительство. Илья Машков также напоминает об Одинцове, где довольно непростая транспортная ситуация; Реутове, который отличается очень высокой плотностью застройки, и Люберцах, в котором, кстати, в 1990-х была весьма криминогенная обстановка.
Получается, больше похожими на «гетто» рискуют стать давно существующие районы, новые же имеют довольно неплохие характеристики — если застройщики, конечно, выполняют свои обещания по их обеспечению инфраструктурой.