Купить жилье в Москве и раньше могли немногие, а в кризис таких людей стало еще меньше. Вместе с тем, владеть столичной недвижимостью по-прежнему и престижно, и приятно. Поэтому те, кому не по карману целая квартира, могут купить ее кусок — комнату или долю. Сколько стоит такое предложение, в чем его плюсы и минусы — разбираемся вместе с «Домом».
Чаще всего комнаты в квартирах покупают непридирчивые приезжие, руководствуясь принципом — хоть что-нибудь лучше, чем ничего. Реже на проживание в «коммуналке» соглашаются москвичи, желающие разъехаться с родителями или, например, с бывшим супругом.
«В любом случае, главная причина покупки — нехватка средств на отдельное жилье, и с этой точки зрения комната рассматривается как некий старт перед дальнейшим приобретением квартиры», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Вторая категория покупателей — инвесторы, которым комнаты нужны для сдачи в аренду или для того, чтобы в дальнейшем выкупить всю квартиру целиком — в последнем случае может приобретаться как доля, так и комната.
«Однако такое “собирательство” обходится дороже, чем покупка обычной квартиры с аналогичными параметрами, — отмечает Вера Богучарова, руководитель юридического департамента Est-a-Tet. — Чаще всего доли выкупаются одним из владельцев других долей в квартире».
По данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы выставлено на продажу 584 комнаты и 126 долей. Средняя стоимость предложения — три миллиона рублей.
Самая дешевая комната, площадью 12 квадратных метров, стоит всего 1,05 миллиона рублей — расположена она в двухкомнатной квартире на четвертом этаже панельного дома на улице Шипиловской. А самое дорогое предложение в сегменте — 40-метровая комната в четырехкомнатной квартире на Новинском бульваре. За нее продавец просит 10 миллионов рублей.
Цены на доли в квартирах куда демократичнее: так, всего за 950 тысяч рублей можно приобрести четверть трехкомнатной квартиры на пятом этаже девятиэтажного панельного дома в шаговой доступности от станции метро «Пражская». Максимальная цена предложения доли — шесть миллионов рублей, в такую сумму, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», обойдется покупка 1/2 в праве собственности на четырехкомнатную квартиру на шестом этаже восьмиэтажного кирпичного дома на Мосфильмовской улице.
Самое, пожалуй, лакомое предложение в сегменте — это комнаты в пределах Кольцевой линии метро. Но, как отмечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов, в центре их совсем немного: большинство «коммуналок» в Центральном округе было выкуплено еще в 1990-е годы.
«Сегодня на вторичном рынке Москвы предлагается на продажу чуть более 1,8 тысячи комнат, из которых свыше 200 предложений — это доли в квартирах и примерно четверть — это комнаты, расположенные в пределах Кольцевой», — приводит конкретные цифры Ирина Доброхотова.
Банки не слишком жалуют клиентов, желающих приобрести комнату и уж тем более долю в квартире на заемные средства. И дело не в том, что такие люди кажутся банкирам нищебродами. Просто предмет залога — то есть комната/доля обладает низкой ликвидностью — если заемщик не сможет расплатиться, то реализовать кусок квартиры будет намного сложнее, чем квартиру целиком.
Тем не менее, получить ипотеку на приобретение комнаты в коммунальной квартире можно — соответствующие программы кредитования есть в Сбербанке, в банке «Зенит», «Транскапиталбанке». Минимальный первоначальный взнос при оформлении кредита на покупку комнаты — от 10 процентов, процентные ставки — от 12 до 17,5 процента. «При этом и сумма первоначального взноса, и процентная ставка чаще всего определяется в индивидуальном порядке», — отмечает Ирина Доброхотова.
Больше шансов на «зеленый свет» у клиента, уже выкупившего несколько комнат в «коммуналке» и желающего приобрести в ней последнюю комнату, став, таким образом, единственным владельцем целой и неделимой квартиры. Меньше — у людей, которые покупают именно комнату и больше ничего, то есть остальные комнаты принадлежат и в обозримом будущем будут принадлежать другим собственникам.
«Что касается получения ипотеки на приобретение доли в квартире, то на сегодняшний день действующих программ в банках, к сожалению, нет — они временно заморожены. Возможно, в будущем их снова откроют», — говорит Александр Москатов.
Советовать что-либо людям, желающим купить комнату или долю в московской квартире, — дело неблагодарное. Как плюсы, так и минусы предложения довольно очевидны.
«Надо помнить про менталитет большинства российских граждан: “пусть совсем маленькая жилплощадь, но своя”. Кроме того, для некоторых принципиально важным является решение вопроса с социальными гарантиями, которые дает так называемая “московская прописка”. Поэтому нередко люди не рассматривают вариант съемного жилья, предпочитая приобрести жилплощадь в собственность — пусть на первое время им будет даже комната с чужими соседями за стенкой», — отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
И все же, чтобы приобретение метров в «общей» квартире не обернулось кошмаром, нужно помнить о нескольких правовых аспектах покупки и владения такой недвижимостью:
— Сделки, связанные с покупкой комнат, требуют времени и сбора большого количества документов — нередко даже большего, чем при покупке квартиры.
— Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, другие собственники долей имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, то есть продавец должен в письменном порядке сделать другому собственнику предложение с указанием стоимости. У содольщиков есть месяц для принятия решения, по истечению которого по закону собственник может продать свою долю, но по цене не ниже той, что указана в предложении содольщикам. Если это условие не было соблюдено — содольщики могут в течение трех месяцев потребовать признать сделку недействительной.
— Если собственником одной из комнат в квартире является ребенок, то необходимо запросить у продавца согласие органов опеки на сделку: письменного отказа родителей от покупки комнаты недостаточно, и сделка с участием такого документа не будет иметь юридической силы.
— Покупая долю в квартире, приобретатель приобретает абстрактное имущественное право, которое не выражено в конкретной недвижимости. В случае такого приобретения необходимо удостовериться, что между общими собственниками квартиры заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом, в том числе, зафиксировано, что обладатель доли вправе владеть и пользоваться конкретной комнатой в квартире, а также общим имуществом квартиры (туалет, кухня, ванная, коридоры и так далее).
— С 1 января 2016 года сделки по продаже долей в квартире посторонним лицам подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
В общем, приобрести часть квартиры не так и просто. Подбодрить потенциального покупателя можно статистикой: по данным «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем по прошествии трех лет покупатели комнат/долей в московских квартирах продают «не совсем свои» метры и покупают отдельную жилплощадь. А некоторым на это и жизни не хватает.