Примерно 70 процентов спроса на загородном рынке приходится на участки без подряда в составе поселков с земельными активами. То есть, покупатели предпочитают сначала «приземлиться» в конкретном месте, а потом заниматься строительством. Делается это из соображений экономии. Но так ли верны эти соображения?
Корни тенденции уходят в 2009 год, когда на участки без подряда быстро «нарезали» свои поселки практически все игроки загородного рынка — и не прогадали. В таком виде, без обязательств по дальнейшему возведению домов, да еще и с существенным дисконтом, землю покупали даже в кризис. Это буквально спасло тогда многие компании, работающие на загородном рынке. Но, увы, не обошлось и без плохого: очень значительная часть таких участков зависла «мертвым грузом», а решение «построиться потом, когда деньги будут», так и не было реализовано. Основные причины — неисполнение обязательств по коммуникациям застройщиками или вообще отсутствие таких обязательств, как и интереса к вопросу со стороны покупателя.
А тянуть коммуникации самому, даже если это технически и возможно, может оказаться настолько затратно, что это обрушит всю «экономику проекта» и обессмыслит саму идею строительства дома. Для масштаба: стоимость подведения коммуникаций в поселке для застройщика стоит порядка 2-3 тысяч долларов за сотку.
Если же с коммуникациями «все чисто», плюсы участков без подряда очевидны — это относительно небольшие затраты на сам участок, отсутствие ограничений в вопросах: когда, на какие деньги и в каком темпе строить. Часто нет и ограничений по вопросу «что именно строить», хотя однозначно назвать это плюсом язык все-таки не поворачивается (ведь свобода к самовыражению соседей по участку тоже ничем не ограничена). «Коттеджный поселок с лотами без подряда, как правило, представляет собой крупный земельный участок огороженный забором, в нем размежеваны более мелкие участки, дороги подведены или анонсированы», — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
В коттеджных поселках с подрядом к участку прилагаются уже отобранные застройщиком проекты домов и, чаще всего, услуги организации по возведению этого дома — все это отражается на ценнике. Кроме того, покупатель не может построить тот дом, который «вымечтал»: выбирать можно только из той линейки домов, которую предлагает девелопер.
Выбор предложения участков с подрядом или без сейчас обширный. По словам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», на сегодняшний день в Московской области нет отдельных секторов, где в продаже представлены только участки с подрядом или без него: география распространяется на все загородные направления. В рамках одного проекта, как правило, представлены сразу несколько форматов: готовые дома, дома под чистовую отделку, земельные участки разных площадей, участки с подрядом. Такое разнообразие призвано обеспечить максимальный охват целевой аудитории и привлечь новых покупателей.
Как говорит Евгений Клец, начальник управления продаж компании «Вектор Инвестментс», на Новорижском направлении более половины предложений составляют участки без подряда. В частности, из двадцати поселков «Истринской долины» участки с подрядом предполагают лишь несколько премиальных проектов — «Дачи Honka» и «Берег Honka». Как отмечает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», участки без подряда в основном продаются на расстоянии от 40 и до 150 км от МКАД. Земля, расположенная близко к Москве, стоит значительно дороже, и застройщикам невыгодно продавать ее без подряда. Поэтому таких лотов в зоне до 40 км от Москвы очень немного. Как правило, говорит Илья Менжунов, объекты экономкласса расположены на юго-восточном, южном, северо-восточном и восточном направлениях на расстоянии 50-80 км от МКАД. А вот самыми «покупаемыми» направлениями, по данным аналитического центра «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», являются Новорижское, Киевское, Калужское шоссе.
Предложения в коттеджных поселках бизнес-класса сосредоточены на удалении 20-50 км от МКАД и представлены практически на всех направлениях, кроме Рублево-Успенского шоссе. Стоимость сотки земли на участке без подряда в таком поселке составляет 200-500 тысяч рублей. Участки без подряда в коттеджных поселках элитного класса расположены не дальше 30 км от МКАД, на западном, юго-западном и северном направлениях. Стоимость сотки земли в премиальном классе превышает 500 тысяч рублей.
Цена сотки земли в поселках экономкласса самая низкая — в среднем это 60 тысяч рублей за сотку. Но... есть нюансы. В цену, анонсированную в поселках экономкласса, зачастую не входит стоимость подведения коммуникаций, этот вопрос всегда стоит прояснять «на берегу». А самый привлекательный ценник — в новых проектах, расположенных на удалении 50 км от МКАД и далее, считает Владимир Яхонтов: встречаются предложения до цене менее 20 тысяч рублей за сотку.
Еще один важный момент: коттеджные поселки, предлагающие участки без подряда и с подрядом, имеют разные сроки застройки и ввода. По словам Евгения Клеца, сам формат сделки по участку с подрядом подразумевает более быстрое строительство, ведь покупатель платит сразу за все — «под ключ». Проекты домов должны быть готовы заблаговременно, все подрядчики определены, поставки материалов организованы. В частности, по данным «Вектор Инвестментс», получить готовый дом в поселке «Берег Honka» можно через 8-12 месяцев, в зависимости от месяца сделки — может сыграть еще и сезонный фактор. Если финансовое состояние застройщика стабильно, то поселок застраивается за 2-3 года, говорит Светлана Вольская. Хотя эксперт признает, что на рынке есть и примеры, долгостроя, когда строительство велось в течение 5-10 лет.
При покупке участка с подрядом покупатель получает готовый каталог с проектами домов и ценами. То есть, уже на первом этапе он знает порядок расходов и выбирает проект по своему бюджету. В кризис есть и дополнительные аргументы в пользу подряда: застройщики готовы давать скидки на работы и на материалы, придумывают различные дисконтные программы для привлечения покупателей. Кроме того, отмечает Евгений Клец, если есть необходимость в ипотеке, шанс получить кредит выше именно в случае покупки участка с подрядом.
Владимир Яхонтов советует покупателям внимательнее смотреть на предлагаемую схему расчета: они могут быть разными — и не всегда безопасными для покупателя. В частности, в случае авансовой оплаты, необходимо обращать внимание на пропорцию между стоимостью земельного участком и стоимостью дома, поскольку не исключен риск переплаты за землю, тогда как на строительство дома оставшейся суммы попросту не хватит. «К примеру, участок с подрядом предлагается за 10 млн рублей, где (по договору) стоимость земли составляет 7 миллионов рублей, а цена постройки дома — 3 миллиона рублей, — говорит эксперт. — А в случае, если компания уложится в 3 миллиона, но со стороны клиента возникнут претензии по качеству, любая строительная экспертиза будет на стороне застройщика и подтвердит, что работы осуществлялись по цене ниже себестоимости, соответственно претензии по качеству строительства необоснованны».
Борис Цыркин, управляющий партнер KASKAD Family, настоятельно рекомендует заранее получить у застройщика рабочий проект на дом, причем проект этот должен быть максимально детализированным, включая в себя все ключевые инженерные моменты, размеры и т.п. и сделать проект приложением к договору. «В договоре должны быть подробно прописаны используемые при строительстве материалы и конструкции, а также план приемки дома. Кроме того, оплата подряда должна быть привязана к завершению каждого из этапов работы и состоять из аванса и расчета за выполненные работы, — говорит эксперт. — Кроме того, на строящийся объект имеет смысл несколько раз в процессе возведения пригласить профессиональный технадзор. Стоимость одного визита — порядка пяти тысяч рублей, но это позволит заказчику быть уверенным в качестве и адекватности оценки работ застройщика».
Если покупатель остановил свой выбор на участке без подряда, у него есть возможность заказать индивидуальный проект дома и доверить строительство выбранному подрядчику. Как правило, так поступают клиенты с большим бюджетом. Более дешевый вариант — обратиться в одну из компаний, который специализируются на деревянном домостроении, и заказать дом по одному из типовых проектов. При таком варианте можно рассмотреть проект — на площадке шоу-рума или уже готовый дом в конкретном поселке — и оценить внешний вид и качество строительства. В компании заказчику сообщат сумму строительства дома, информируют о возможности получить скидки в определенные сроки и рассрочку платежа. В «НЛК Домостроение» нас сориентировали, что цена дома из клееного бруса с учетом монтажа и отделки составляет примерно 60 тысяч рублей за метр, а средняя стоимость дома площадью 200 квадратных метров «под ключ» составляет 10-12 миллиона рублей. Более дешевые дома общей площадью около 150 «квадратов» обойдутся в 6-7 миллионов рублей, говорят в компании.
Цена комплекта для дачного дом из клееного бруса (45 кв.м) в компании «ТеремЪ» начинается от 365 тысяч рублей, а двухэтажный коттедж (около 120 кв.м) из этого же материала обойдется примерно 1,3 миллиона. Цена кирпичного дома со всеми скидками начинается от 3,05 миллиона рублей, двухэтажный коттедж будет стоить от 4,59 миллиона. В компании «Зодчий» в бюджете от 300 тысяч рублей можно заказать из клееного бруса дачный домик общей площадью 31 квадратный метр, а коттедж общей площадью 212 квадратных метров обойдется в 3,22 миллиона.
Еще один вариант, на первый взгляд самый простой и экономный, — купить только сам проект и нужные материалы, а строить своими силами или с помощью нанятых «на стороне» строителей. В таком случае итоговую стоимость сложно спрогнозировать, но, по примерным подсчетам «НЛК Домостроение», деревянный дом без отделки обойдется заказчику в 25-30 тысяч рублей за метр, кирпичный — примерно в такую же сумму, а вот стоимость отделочных работ будет различаться существенно, для кирпича расходы будут существенно выше.
По оценке Светланы Вольской, если уж покупатель готов вникать в вопросы строительства, «самостоятельная работа» может обойтись на 30-40 процентов дешевле аналогичного готового варианта. Евгений Клец также считает, что вероятная экономия клиента при строительстве своими силами относительно подряда может быть значительной. Но тут многое зависит от смекалки, жизненного опыта заказчика, умения руководить процессом стройки и находить выгодные предложения по строительным материалам и работам. Ссылаясь на собственный опыт, Илья Менжунов, например, предупреждает, что, нанимая бригаду рабочих, нужно быть морально готовым к краже строительных материалов на завершающих этапах работ. Одним словом, если раньше вы или кто-то из ваших близких и друзей, готовых вам помочь, не имеет успешного опыта строительства дома, готовьтесь к разного рода сюрпризам и гарантированному увеличению первоначального бюджета.
По мнению же Владимира Яхонтова, на руку любителям «поселиться на все готовенькое» сейчас играет кризис. Строительная рентабельность на загородном рынке сейчас очень ограничена (высокую прибыль компании не закладывают, стараясь обеспечить себя заказами при низком спросе), говорит эксперт, поэтому разница между стоимостью дома и участка с подрядом и самостоятельным возведением дома на участке без подряда в конечном итоге составит не более 5-10 процентов.