Рынок аренды элитного жилья, что неудивительно, следует общим курсом сокращения бюджетов, который наблюдается во всех отраслях экономики. Однако здесь есть свои особенности и болевые точки — в первую очередь, связанные с составом арендаторов. Причем схожие в этом плане тенденции наблюдаются как на московском, так и на петербургском рынках.
Стали ли элитные квартиры доступнее для «простых смертных»? И кто пришел на смену разъехавшимся по домам экспатам?
Аренда — самый «мобильный» сегмент риелторской деятельности, точная проекция всей мировой экономической и политической ситуации. Так, именно стоимость найма элитного жилья первой на всем рынке недвижимости отреагировала на изменения в экономической ситуации, за два года кризиса «похудев», по данным департамента аналитики и консалтинга агентства недвижимости Point Estate, на 40 процентов, с 9,5 тысячи до 5,7 тысячи долларов в месяц. Рублевая арендная ставка за прошедшие два года, говорят в компании, наоборот повысилась — на 21 процент, с 330 тысяч до 400 тысяч рублей (это и есть примерно 5,7 тысячи долларов).
«Стоимость аренды в 2014 году выросла за счет того, что на рынке появились новые игроки, перешедшие из сегмента купли-продажи в связи с невозможностью быстро и дорого продать свою недвижимость, — поясняет управляющий партнер Point Estate Ирина Калинина. — Эти собственники удерживали довольно высокие цены, не успев еще подстроиться под реалии рынка. При этом опытные арендодатели учитывали изменившиеся запросы арендаторов и корректировали цены, стремясь сдать квартиру в максимально короткие сроки».
Сегодня же «вброс» новых площадей, напротив, приводит к сдерживанию роста цен на аренду, считает руководитель проекта Lifedeluxe.ru (Санкт-Петербург) Сергей Бобашев: «Из-за кризиса продажа элитного жилья по старым долларовым ценам стала затруднительна, и чтобы "не пылилось" — сдают, что увеличивает предложение и препятствует росту цен на аренду, несмотря на более чем двукратный рост курса основных валют. А это, в свою очередь, увеличивает привлекательность таких квартир для арендодателя».
Что касается запросов арендаторов, то, по данным аналитического центра компании Est-a-Tet, средний бюджет аренды, который клиенты готовы выделить, снизился с 2013 года примерно на 30 процентов. Так, подсчитали в компании, если взять самые популярные запросы, то в 2013 году бюджет, выделяемый на аренду трехкомнатной квартиры для семьи, составлял 320-360 тысяч рублей, а сегодня — не более 250 тысяч. То есть сокращение составило 34 процента.
До кризиса рынок аренды элитного жилья работал в валюте, но сегодня ситуация иная. Самые дорогие квартиры продолжают номинироваться в долларах, но они подешевели. Как говорят в Point Estate, если в начале 2014 года в рублях экспонировалось 37 процентов квартир, то в начале 2016-го доля рублевых лотов увеличилась до 79 процентов.
По результатам первого квартала 2016 года значение индекса PCM TOP-100 (индекс рассчитывается компанией Savills Россия как средневзвешенная арендная ставка в 100 самых дорогих квартирах, предлагаемых в аренду в Москве) для рынка высокобюджетной аренды составило 22,4 тысячи долларов за объект в месяц. Как рассказывают в компании, за прошедшие три месяца индекс сократился на пять процентов.
Само предложение при значительном увеличении его объема стало хуже — об этом рассказала на организованном Дом.Lenta.ru круглом столе «Рынок жилой аренды в условиях кризиса», прошедшем в рамках мартовской выставки «Недвижимость», директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Анна Карпова. По ее словам, квартиры премиум- и элитного классов, которые поступили в компанию на реализацию в течение 2015 года (всего около 60 объектов), были качественными, со свежим ремонтом, но скорее на уровне бизнес-класса. «На мой взгляд, на рынке не хватает объектов, соответствующих повышенным требованиям наших клиентов, которые готовы платить 6-15 тысяч долларов за аренду», — говорит эксперт.
Еще одной тенденцией рынка Анна Карпова считает ценовую позицию собственников, которые сегодня закладывают в свои предложения гораздо меньший дисконт, чем, скажем, два года назад. То есть, заявленная цена максимально приближена к той, за которую собственники готовы сдать квартиру. В 2013 году закладываемый дисконт, по словам эксперта, доходил до 40 процентов. Сегодня с 300 тысяч рублей владельцы готовы скинуть 10-15 тысяч, то есть три-пять процентов, а максимальная скидка, на которую они готовы идти, не превышает 10-15 процентов.
Значительно увеличились сроки подбора арендаторами квартир. С момента подачи заявки в агентство до момента заключения договора может пройти три-четыре месяца, говорит эксперт, при том, что раньше время работы с клиентом составляло около двух недель.
Что принципиально изменилось на рынке высокобюджетной аренды в обеих столицах, так это состав арендаторов. Эксперты считают, что движение на рынке происходит разнонаправленно. С одной стороны, активизировались «старые» арендаторы (вне зависимости от «страны прописки») — и россияне, и иностранцы стараются выжать максимум из сложившейся ценовой ситуации. «На одного арендатора сегодня приходится около двадцати предложений, — напоминает Анна Карпова. — И они понимают, что за те же деньги можно либо большую площадь подобрать, либо лучшее качество. 40 процентов сделок, проходящих через нашу компанию, это как раз те люди, которые ищут более выгодные условия аренды».
Но главная новость — смена национального состава арендаторов — процесс, начавшийся еще в 2014 году. После введения санкций произошел массовый отток главных потребителей арендных квартир высокого сегмента — экспатов, сотрудников иностранных компаний. «Исторически именно корпоративный сектор составлял основную часть арендаторов. Сейчас из-за кризиса и санкций экспатов поубавилось, что ведет к увеличению предложения», — говорит Сергей Бобашев.
Генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов на круглом столе «Рынок жилой аренды в условиях кризиса» описал тенденцию в цифрах: на начало 2014 года более 30 процентов от всех арендаторов составляли экспаты. После введения санкций топ-менеджеры европейских и американских компаний стали покидать Россию, их место заняли нанятые менеджеры из регионов. Оставшиеся же экспаты — тоже уже не те, это сотрудники не западных, а восточных компаний.
«Азиатизацию» рынка высокобюджетной жилой аренды уже можно считать тенденцией, говорит Тимур Сайфутдинов и подкрепляет этот тезис такой статистикой: «Если на начало 2014 года арендаторов из азиатских стран было 15-20 процентов из всех обратившихся экспатов, то есть около шести процентов от всего числа наших арендаторов, то к началу 2015 года общее чисто экспатов составило всего 15 процентов от всех обращений арендаторов, но доля восточных клиентов выросла практически в два раза». В результате в компании решили сконцентрироваться на японских клиентах (под японскими клиентами в Point Estate подразумевают сотрудников японских компаний, ведущих бизнес в России, служащих посольства и дипмиссий), работа с ними даже была выделена в отдельное направление.
«При работе с японцами дают о себе знать национальные особенности и разница между восточным и западным мировоззрением, — рассказывает Тимур Сайфутдинов. — Привыкнув в Японии к очень скромной жилплощади, у нас японцы стараются найти большую, в их понимании, квартиру: с гостиной в 16 метров, 12-метровой детской и 10-метровой спальней. Для нас это стандартный запрос, но для них — более чем внушительные размеры».
Еще одна особенность работы с японцами состоит в том, что эти клиенты ищут партнеров исключительно по рекомендации, а потому успешный опыт гарантирует почти самостоятельный приток новых клиентов-японцев. Определившись с партнером по бизнесу, японцы в большинстве случаев «хранят ему верность». Правда, ровно до первого промаха — ошибок они не прощают, говорит Сайфутдинов.
Конечно, «азиатизация» не ограничивается одной Японией. Судя по экономической активности, в ближайшее время агентства недвижимости будут выделять в особые подразделения работу и с другими азиатскими клиентами, так что знание восточных языков, похоже, вновь войдет в моду среди брокеров.
В целом пока не совсем понятно, кому в кризис стало «жить лучше и веселее» на рынке аренды элитного жилья. С одной стороны, собственники квартир поумерили аппетиты. С другой — и арендаторы «урезали» бюджеты — наверное, не от хорошей жизни. Но однозначно ясно, что простым смертным дорогая и красивая арендная недвижимость по-прежнему недоступна — даже с самой щедрой скидкой.