«Долгострой» — слово, отпугивающее почти каждого, кто задумывается о приобретении квартиры в строящемся доме. Разбираемся: насколько велик риск купить потенциальный или фактический долгострой, как его распознать и так ли фатальна подобная покупка, как принято считать?
В Петербурге строятся 226 жилых комплексов, а с ближайшими пригородами — это уже 485 новостроек. И почти на каждой десятой стройплощадке — серьезные проблемы, вроде строительства жилья на земле, для этого не предназначенной, или других нарушений в документации. А еще более 100 объектов возводятся с задержками сроков сдачи, то есть в общей сложности каждый пятый, а то и четвертый объект — проблемный, говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николай Лавров. В Москве с долгостроями тоже «все в порядке»: по данным столичного стройкомплекса на начало 2016 года, всего замороженных строек в городе 346. Жилых комплексов, где стройка остановлена на полтора года и более, в столице и области, по данным опрошенных «Домом» риелторов, порядка 250. Это примерно каждый третий объект.
Среди признанных долгостроев — ЖК, который возводит компания «Энергостройкомплект» в Южном Тушино, ЖК «Московские окна», многофункциональный жилой комплекс на западе Москвы по адресу: проспект Вернадского, владение 78, среди проблемных строек фигурируют объекты «СУ-155» и ЖК «Царицыно», рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co.
То есть, получается, верить нельзя практически никому, ведь треть предложения — «с изъяном»?
Строго говоря — не вполне так, хотя бы потому, что часть этого предложения берут на себя другие компании. Сейчас, например, «Интеко» достраивает долгострой в Царицыно, Urban group вкладывает в долгострои АО «СУ-155», ФСК «Лидер» уже достроила за другими застройщиками более 15 жилых домов и т.п.
«Примеры, когда долгострой "обернулся белым лебедем" на рынке есть. Чаще всего, это связано со сменой собственников и дальнейшей реконцепцией проекта, — замечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Как правило, новые застройщики стараются полностью абстрагироваться от негативной истории проекта, меняют его название и формат. Яркий пример — ЖК "Терлецкий парк" в Москве». Больше того, смена собственников уже стала настоящим бизнесом для компаний-перекупщиков, выгодным для всех участников процесса, включая и покупателей недостроенных квартир.
«Заработать на покупке проблемной недвижимости можно, и нынешняя ситуация на рынке это только доказывает, говорит генеральный директор ООО "Ареал" Василий Долгополов. — Компании, выкупающие такие проблемные объекты и их достраивающие, — не благотворительные организации. Если бы эти проекты не приносили бы дохода в будущем, их бы не выкупали. Сколько можно заработать? Здесь все зависит от конкретного объекта. То, что это будут десятки миллионов рублей — однозначно».
Хотя, конечно, встречаются и настоящие «тяжелые случаи». «В высокобюджетном сегменте есть проекты, которые продаются и строятся еще с кризиса 2008-2009 годов. Их отличали цены ниже среднерыночных. Причем и сегодня, спустя восемь лет, ценовая политика девелоперов осталась прежней — да, цены выросли, однако относительно других проектов эти долгострои все равно оказались относительно бюджетными, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". — Инвесторам было бы в разы выгоднее положить средства на депозит или перевести их в доллары. А сегодня они вынуждены ждать сдачи комплексов, которую переносят из года в год. Зато сэкономили при покупке».
Директор по развитию «Компании Л1» Надежда Калашникова:
Ситуации бывают разные. Главный показатель «опасного» долгостроя — полностью и длительно прекращенные работы на стройплощадке и нежелание застройщика общаться с дольщиками, объяснять им ситуацию. Главная причина, по которой мы стали испытывать сложность при достройке наших объектов, — политика экстенсивного развития компании в 2005-2007 годах, когда в работе у Л1 было в стройке более миллиона квадратных метров жилья и достаточно внушительный земельный банк. Именно благодаря этому мы в 2008 году имели самые лакомые пятна под застройку в городе и, вместе с тем, довольно солидную кредитную нагрузку, что ожидаемо сказалось на положении компании. Снизить ее почти в 10 раз удалось с помощью продажи тех же земельных участков. При этом строительство не останавливалось, а дольщикам предоставлялись отчеты и возможность бывать на стройплощадке. За последние три года мы поменяли стратегию «размазывания ресурсов тонким слоем по всем стройкам» на стратегию приоритетов. Стали концентрировать основные ресурсы на одном конкретном объекте, но при этом не останавливая другие стройки. Эта тактика позволила за последние полтора года завершить строительство и сдать 16 домов. Приоритетным в 2016 году для нас является «Лондон парк». Проект рассматривался на заседании комиссии при петербургском комитете по строительству каждый месяц. Все графики и фактические отчеты о выполнении работ мы предоставляем в комитет по строительству.
Можно выделить следующие признаки «клинического» долгостроя, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:
- полная остановка строительства;
- наличие судебных дел между застройщиком и государственными органами по вопросу оформления разрешительной документации;
- признание застройщика банкротом.
Хотя, опять же, существует успешная практика передачи объектов незавершенного строительства другим застройщикам, либо созданным ЖСК, добавляет эксперт.
У покупателей жилья в проблемных домах есть совершенно понятный интерес: цена. Более того, многие даже занимаются своеобразным аутотренингом: «Только тут продают квартиру за полтора миллиона, а больше-то у меня денег нет! Пусть въедем в новую квартиру попозже, но дешевле-то не найти». И они совершенно правы — обычно не найти. Вопрос только в том, насколько велики шансы дождаться новоселья.
«Мы всегда советуем нашим клиентам сначала съездить на стройплощадку в будни днем, а через месяц повторить поездку, чтобы посмотреть, что изменилось. Если на площадке не видно рабочих и техники, сама территория и подъездные пути завалены мусором, а видимых изменений нет, то, как минимум разъяснений у застройщика стоит потребовать, — советует Владимир Богданюк. — Если на площадке откровенно ничего не происходит — это далеко не рыночная ситуация, лучше всего подробней изучить историю застройщика, портфель проектов (не отличился ли он в прошлом долгостроями), также не полениться посмотреть картотеку арбитражных дел, нет ли у застройщика многомиллионных долгов».
В ситуации, когда девелопер уверяет, что все работы идут согласно плану, а веб-камеры на площадке показывают другую удручающую картину, никакие «официальные» гарантии дольщику не помогут, соглашается Мария Литинецкая.
«На самом деле, сейчас практически нет девелоперов, которые пытаются сознательно обмануть дольщиков, — утешает управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. — Не подлежит сомнению, что любой застройщик заинтересован в соблюдении сроков строительства, прописанных в проектной декларации. При этом задержка ввода на один-два квартала — это стандартный по рынку срок “опоздания”».
На сегодняшний день 95 процентов застройщиков задерживают строительство в среднем на полгода, говорит эксперт. Это может быть вызвано разными факторами, но основные проблемные моменты (если мы говорим о надежных компаниях, которые хотят и готовы выполнить свои обязательства перед дольщиками) связаны с оформлением документации и формальным вводом жилья в эксплуатацию.
Тяга к общению — необходимая черта характера для всякого покупателя жилья, и уж тем более в проблемном доме. «Если на объекте "простой", то это, как правило, связано с определенной проблемой: либо не слишком существенной — такой, как смена подрядчика, технологическая необходимость и т.д., или с более значительной — например, тотальный недостаток средств на строительство, — предостерегает Иван Бажин, руководитель проектов Glorax Development. — В любом случае, отсутствие строительной активности на площадке — знак для дольщика, что нужно выяснить у застройщика причину приостановки».
Чаще общаться со строителями нужно еще и по причине их юридической гибкости. «С учетом российской специфики, под каждый инвестиционный проект застройщик обычно создает отдельное юридическое лицо. И это лицо, являясь правообладателем (собственником или арендатором) участка, ведет на нем строительство и привлекает от покупателей денежные средства. То есть, в случае несоблюдения договора перед покупателем будет отвечать именно это лицо, а не корпорация, с которой оно аффилировано, — объясняет Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. — Поэтому ситуацию нужно оценивать комплексно: что за компания ведет строительство (так сказать, посмотреть, какой анамнез), насколько сильное отставание от сроков строительства, чем оно обусловлено. И из этого делать выводы о тяжести заболевания».
Рассмотрение долгостроя как объекта инвестирования является крайне рискованным явлением, предостерегает Наталья Шаталина, ведь в данном случае никак не гарантируется скорейшее получение прибыли.
Впрочем, кто не рискует — тот не пьет шампанского. К тому же, как отмечает директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман, «клинических» недостроев фактически не существует. «До того, как застройщик начал привлекать денежные средства для возведения объекта (в соответствии с 214-ФЗ), он обязан пройти множество этапов согласований и получения разрешительной документации. То есть он уже сделал серьезные финансовые вложения, и если по какой-то причине не может продолжать строительство, то этот проект постарается продать другому застройщику или привлечь стратегического инвестора, но никак не бросить. Вот это и есть долгострой, когда на таком сложном для застройщика этапе можно купить квадратные метры дешевле и ждать получения выгоды от своей инвестиции», — поясняет эксперт.
Таким образом, в подобных проектах не стоит приобретать квартиры, если нужно решить жилищный вопрос быстро и нет другого жилья. А вот в качестве объекта инвестирования долгострой, следуя этой логике, — самое то.
Как рассказывают сами достраивающие долгострои компании, как плюс их продукта может рассматриваться относительно низкая цена, особенно если рядом нет пятен для застройки и нет домов на начальной стадии строительства.
Но такой позитив далеко не повсеместен. По словам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в Подмосковье в нынешней экономической ситуации существует риск появления новой волны обманутых дольщиков. Если она накроет область, очевидно, в роли «спасателей» снова придется выступать другим, надежным застройщикам. Захотят ли они это делать? Лучше, конечно, не выяснять. Поэтому важно соблюдать некий баланс — компаниям не стоит слишком агрессивно демпинговать, а покупателям — слишком активно гнаться за подозрительно дешевым жильем.
«Есть положительные примеры, когда вложившиеся в долгострои люди приумножали свои инвестиции и через несколько лет благополучно продавали квартиру в уже построенном доме в 2 раза дороже», — комментирует Евгений Сандлер, коммерческий директор группы компаний INGRAD, уточняя при этом, что рекомендовать покупать долгострои именно в расчете на гарантированную прибыль не советовал бы. Хотя, когда объект визуально практически достроен и готовится к вводу в эксплуатацию, соглашаются опрошенные эксперты, риски сведены к минимуму. А цена при этом обычно все же остается ниже рынка.