Каждый из нас хочет жить в хотя бы минимально комфортных условиях — чтобы штукатурка не сыпалась на голову, обои не колыхались на ветру, двери не скрипели по ночам, как в фильме ужасов... К сожалению, в арендуемых квартирах все часто именно так, как в историях с не самым приятным сюжетом: здесь шуршит, там отваливается, тут что-то капает. Здоровый человек такое или снимать не станет, или сразу возьмется делать ремонт. О втором варианте мы и поговорим — стоит ли вообще улучшать не свое жилье, или, увидев квартиру с изъянами, лучше сразу бежать без оглядки.
Интересно, прежде всего, а сколько их вообще, этих «квартир-инвалидов» на рынке жилой аренды. Исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский оценивает долю московских «убитых» в незначительные пять процентов от всего объема предложения. По данным Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», 55 процентов нуждающихся в улучшениях квартир относятся ко вторичному рынку. При этом доля квартир в новостройках, которые сдаются «под ремонт», то есть с условием, что наниматель самостоятельно проведет ремонтные работы, составляет 10 процентов от общего объема предложения на столичном рынке аренды.
Таким образом, для любящих стучать молотком арендный рынок — поле непаханое. Но сами владельцы жилья несовершенств или не видят, или не хотят видеть. «Большинство квартир экономкласса в старых спальных районах нуждаются в ремонте. Но собственники часто не соглашаются на улучшения, мотивируя это тем, что квартира сдавалась и раньше на тех же условиях. Часто даже не разрешают выносить старую мебель, которая совершенно не нужна квартиросъемщикам», — сетует Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».
Стоит отметить, что ремонт бывает необходим не только «бабушкиным квартирам», но и вполне свежему жилью в новостройках — и тут уже речь будет идти не просто о подклеивании обоев, а о полной отделке «с нуля».
«Мы отмечаем появление на рынке аренды Москвы квартир в новостройках, предлагаемых в аренду без мебели, ремонта и даже без отделки, — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Это обеспечивает минимальные арендные ставки. Но все же доля квартир, предлагаемых в аренду без ремонта, очень мала. И желающих арендовать такие варианты немного, поскольку существенной выгоды в этом нет».
Людей, готовых улучшать чужое жилье, на рынке аренды, по общему мнению экспертов, действительно, немного. «Как правило, арендаторы подбирают квартиры с ремонтом, пусть даже минимальным, потому что, как известно, даже самый простой ремонт связан со значительными потерями средств, времени и нервов», — поясняет Мария Жукова.
«Как правило, ремонт квартиросъемщики если и делают, то минимальный, так как многие квартиры сдают нелегально и права сторон не защищены. Где гарантии того, что после хорошего ремонта, сделанного квартиросъемщиком, собственник не повысит плату за квартиру. Их нет», — добавляет Галина Фабрицкая.
Собственно, именно такая перспектива — «Мы ремонт сделаем, а он потом ставку поднимет в два раза» — чаще всего и мешает многим арендаторам вкладываться в улучшения. Проще найти другое жилье, и оставить «инвалида» менее притязательным съемщикам. Тем более, что найти другое в нынешней рыночной ситуации гораздо проще, чем раньше. Правда, комиссионных, которые, скорее всего, придется выплачивать риелтору, бывает жаль. А с третьей стороны, посредники на «лежащем» рынке аренды потихоньку переориентируются, есть и такие, кто берет комиссию не со съемщика, а с собственника квартиры.
И все же положительные примеры «лечения» квартир есть. Одним из них делится Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Клиентка живет в съемной квартире почти 9 лет. Когда их семья туда въехала, квартира находилась в среднем состоянии — все довольно сносно, жить можно. Но за годы проживания (во время которых квартиру пару раз затопили соседи), старая сборная кухня с чугунной раковиной, крашеные (хоть и в приятный цвет) стены на кухне и оборванные в нескольких местах обои в потеках от потопов, достали, что называется, до печенок. Хозяин квартиры на просьбы о ремонте вроде бы соглашался и даже обещал помочь. Но когда наниматели озвучили смету в 100 тысяч рублей (70 тысяч за работу наемным рабочим и около 30 тысяч на материалы) — сильно разгневался. Дескать, не нравится — ищите другую квартиру. После дипломатических "танцев", поисков бригады подешевле и внесения изменений в смету за счет исключения некоторых видов работ, договориться все же удалось. Стоимость материалов оплатили наниматели, а хозяин квартиры выдал им на оплату работ 50 тысяч. Теперь семья живет в приемлемых условиях, однако все равно опасается, как бы хозяину не взбрело в голову повысить плату за улучшенную жилплощадь».
Семья, о которой говорилось выше, для страховки сохранила все чеки на материалы, а наемного мастера попросила дать расписку на бОльшую сумму — в итоге получилось, что наниматели и наймодатель вложили в ремонт поровну. Соответственно, в случае прекращения договора есть хотя бы шанс истребовать с хозяина 50 тысяч рублей или прожить два месяца бесплатно, чтобы получить компенсацию за месяц «ремонтного ада».
Новые, то есть не имеющие долгих взаимоотношений с владельцем, арендаторы тоже могут согласиться исправить некоторые недостатки квартиры. «Для этого собственнику необходимо предложить им выгодные условия, например, предоставив арендные каникулы или не взимая страховой депозит», — говорит Роман Зеленский.
Гарантий, что после произведенного ремонта собственник не превратится из крошечки-хаврошечки в старуху-процентщицу, почти нет. И все же, хоть немного обезопасить себя — ремонтника-ударника — можно и нужно. Избежать неприятных сюрпризов поможет арендатору (и собственнику, кстати, тоже), как ни банально, договор. «Если стороны решают, что арендаторы будут делать в квартире ремонт, а арендодатель снижает арендную плату, это должно быть четко зафиксировано в договоре найма, в том числе, с описанием, какой именно ремонт планируется произвести», — подчеркивает Мария Жукова.
Да, все нюансы, в том числе касающиеся ремонта, можно и нужно обговорить и зафиксировать в договоре. В нем прописываются условия ремонта, перепланировки, качество материалов, сантехники, а главное — условия проживания арендатора в квартире после выполнения работ. «Следует договориться о минимальном сроке, через который арендатора могут выселить или поднять стоимость жилья. Для некоторых арендодателей это обычная практика — после ремонта выселить своих жильцов», — предупреждает генеральный директор компании BVH Илья Утин.
Срок договора аренды квартиры, в которой будет производиться ремонт, обычно составляет не менее двух-трех лет — не надо стесняться заявлять владельцу, что вы рассчитываете на долгие взаимоотношения.
Понятно, что в каждом отдельном случае пункты договора могут меняться или добавляться. Но в любом случае, документ, в котором указано, что вы будете улучшать квартиру — это не только некоторая юридическая гарантия, но и стимул взяться за молоток и на самом деле что-то сделать, причем в определенные сроки. А то, как известно, некоторые ремонты длятся годами и даже передаются по наследству.
Ну а если желания ремонтировать чужое жилье нет, можно все-таки сделать выбор в пользу «готовой» квартиры — тем более, арендные ставки сейчас совсем не заоблачные. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», на московском рынке аренды в марте 2016 года спрос на квартиры упал на 13 процентов (по сравнению с февралем). В апреле перелома ситуации тоже не наступило. Кроме того, конкуренцию «убитым» съемным квартирам вовсю создают предложения в новых районах, рядом со свежепостроенными станциями метро.