За близость к метро покупатели жилья в Москве готовы платить сотни тысяч рублей. И дело далеко не только в любви или нелюбви к пешим прогулкам.
В нашей суматошной жизни несколько сэкономленных минут в день могут значить для занятых людей очень много. А ведь в Москве есть районы, из которых до удобной подземки приходится 30-40 минут добираться в набитом автобусе. «Иногда близость к метро может стать доминирующим фактором при решении о покупке квартиры. Престижность направления, качественные характеристики жилого комплекса, архитектура, инфраструктура, планировочные решения уходят на второй план», — говорит Игорь Рогулин, генеральный директор «БИГ Реал Эстейт».
Станция метро — это, как правило, развитая инфраструктура вокруг, магазины, развлечения, кафе и рестораны, различный сервис и пр. Квартиры в домах у метро всегда потом легче продать на вторичном рынке.
Поэтому жилье, даже существующее только в проекте, прибавляет в цене уже при появлении первой инсайдерской информации о планах городских властей по развитию метрополитена. В среднем новостройки у метро (по неофициально принятой среди риелторов классификации — в пределах 10-15 минут ходьбы/в радиусе около 1,5 километров от станции) на старте продаж стоят на 10-15 процентов дороже, чем дома, которые находятся на большем удалении. Такую цифру, в частности, озвучили Игорь Рогулин и Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Застройщики дают больше: по словам Антона Скорика, генерального директора ООО «Мортон-Инвест», как только становится известно, что в пешей доступности от жилого комплекса будет проложено метро, то цена лотов в нем сразу взлетает на 25-35 процентов. «Уже сама перспектива открытия поблизости от проекта станции метро позволяет девелоперу выводить проект на рынок по более высокой цене», — говорит Антон Скорик.
Если о планах по строительству станций подземки известно давно, то цены на квартиры в близстоящих новостройках изначально формируются с учетом этого фактора. Игорь Рогулин приводит пример двух комплексов в районе недавно открытой станции «Котельники» (ЖК «Котельнические высотки» и ЖК «Оранж-парк») где квартиры предлагаются на 20 процентов дороже, чем в аналогичных по характеристикам домах, расположенных далеко от метро.
Впрочем, участники рынка уточняют, что все это работает только для массовых сегментов. Для бизнес-класса зависимость цены «квадрата» от расстояния до метро значительно понижается, а для более дорогих категорий она вообще исчезает, поскольку покупатели премиум- и элитной недвижимости в большинстве своем не пользуются общественным транспортом.
К примеру, в районах, где на этот год запланировано открытие станций Калининско-Солнцевской линии «Ломоносовский проспект», «Минская» и «Раменки», по словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», существенной коррекции цен не ожидается. На этом направлении в основном располагаются проекты бизнес- и премиум-класса. К примеру, средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Снегири-Эко» рядом с будущей станцией «Минская» находится на уровне 837,8 тысяч рублей.
Стоит отметить, что в данных локациях некоторые застройщики уже заявили о своих планах по новым проектам. Например, по адресу Мичуринский проспект вл. 30Б планируется строительство многофункционального комплекса. А ГК «ИНТЕКО» заявила о том, что запустит новый проект (МФК «Волынская») общей площадью 714 тысяч квадратных метров. Между улицей Лобачевского и Мичуринским проспектом развернет новую стройку компания «Дон-Строй Инвест». В планах строительство 930 тысяч квадратных метров жилья. Все застройщики, по словам Натальи Шаталиной, изначально заложат «фактор метро» в стоимость жилья.
Влияние близости подземки также не очень значительно для районов с развитой транспортной инфраструктурой. «Чем ближе к центру столицы, тем слабее развитие метро сказывается на стоимости квадратного метра. Например, в пределах Третьего транспортного кольца все новостройки находятся в зоне пешей доступности сразу нескольких станций, хорошо развит в центральной части столицы и наземный общественный транспорт», — отмечает Мария Литинецкая. Поэтому, к примеру, запланированное на этот год открытие таких станций, как «Петровский парк», «ЦСКА» значительного влияния на конъюнктуру на первичном рынке в зоне их локации не окажет.
Впрочем, в некоторых сложившихся столичных районах новые станции метро все же могут иметь довольно важное значение для окружающей застройки, замечает Наталья Шаталина. К примеру, станция «Бутырская» обеспечит удобный доступ к метро для будущих жителей проектов, который будет построен на территории промышленной зоны №11 «Огородный проект». Пока там ведется строительство только МФК «Савеловский Сити». Помимо «Бутырской» на Люблинско-Дмитровской линии в этом году будут введены станции «Петровско-Разумовская» и «Фонвизинская», все они направлены разгрузить соседнюю Серпуховско-Тимирязевскую линию ветку метро.
На 2017 год запланировано открытие семи станций метро Калининско-Солнцевской линии – «Мичуринский проспект», «Очаково» (Озерная), «Говорово» (Терешково), «Солнцево», «Боровское шоссе», «Новопеределкино», «Рассказовка». Рядом со станциями «Мичуринский проспект» и «Боровское шоссе» новостроек нет. Рядом со станцией «Очаково» компания «Мангазея Девелопмент» анонсировала жилой дом на улице Озерная.
Недалеко от будущей станции метро «Говорово» находятся проекты «Татьянин Парк» (в непосредственной близости) и «Мещерский лес» (на некотором удалении). В проекте «Татьянин парк» средняя стоимость квадратного метра, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», составляет 130 тысяч рублей, фактор открытия метро поблизости уже включен в стоимость квартир. Средняя цена квадратного метра в ЖК «Мещерский лес» — 166 тысяч рублей. «Скорее всего, заметного скачка по в стоимости квартир при открытии метро не будет, так как уже сейчас цена растет хорошими темпами», — говорит Наталья Шаталина.
В пешей доступности от будущей станции «Солнцево» строится проект компании ЛСР «Лучи». Средняя цена квадратного метра в проекте составляет 103,7 тысячи рублей. Примерно в 300 метрах от метро «Рассказовка» находится ЖК «Переделкино Ближнее» (средняя стоимость квадратного метра — 123,5 тысячи рублей). Также в зоне ближней транспортной доступности от этой станции сейчас возводится ЖК «Рассказово» (136,2 тысячи). Во этих проектах «цена метро» изначально заложена в стоимость.
В следующем году также планируются к открытию три станции Люблинско-Дмитровской линии — «Окружная», «Верхние Лихоборы» и «Селигерская». Рядом со станцией метро «Верхние Лихоборы» предложений на первичном рынке нет, рядом с «Окружной» — только апарт-отель. Вблизи будущей станции «Селигерская» сейчас строятся два проекта — «Город» (средняя стоимость квадратного метра в проекте — 109,8 тысячи рублей) и «Летний сад» (125,7 тысячи). «В связи с открытием станции метро стоит ожидать повышение цен в проекте "Город", так как данный комплекс вышел на рынок по заниженным ценам и одно время был даже самым бюджетным в пределах Москвы», — говорит Наталья Шаталина.
Ещё одним перспективным направлением развития метро за МКАД является Кожуховская линия, где в 2018 году планируется открыть станции «Косино-Ухтомская» и «Некрасовка».
Эти станции будут расположены в Люберецком районе Подмосковья в пешей доступности от микрорайона комплексной застройки ЖК «Люберецкий». «На территории 53 гектара будет построено 350 тысяч квадратных метров жилья. Уникальной особенностью этого проекта станет обширная рекреационная зона площадью 17 гектаров, где будет создан семейный всесезонный парк. Минимальная стоимость квадратного метра в ЖК "Люберецкий" составляет 60,5 тысячи рублей, а однокомнатную квартиру можно приобрести от 1,9 миллиона рублей», — рассказывает Антон Скорик (ГК «Мортон» является застройщиком данного микрорайона).
Рядом с будущими станциями метро сейчас ведется строительство еще нескольких проектов:
• ЖК «Город»: 600 метров от станции «Улица 800-летия Москвы» (открытие — 2020 г.).
• Жилой квартал SREDA: 750 метров от станции «Нижегородская улица» (открытие — 2017 г.).
• Жилой квартал «Мещерский лес»: 850 метров от станции «Говорово» (открытие — 2017 г.).
• ЖК «Ривер Парк»: 1,2 километра от станции «Кленовый бульвар» (открытие — 2019 г.).
В то же время Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» отмечает, что сколько бы новых станций ни открывали, предел по ценообразованию формируется в большей степени возможностями покупателя. Есть фактор платежеспособности спроса. Это особенно актуально для Москвы, где цены на жилье сравнительно высокие.
И, в заключение, пятерка самых бюджетных квартир у новых станций метро (данные «Метриум групп» на апрель 2016 года):
ЖК «ВЛюблино» (Люблино) — 3,1 миллиона рублей за 23 квадратных метра
Жилой квартал «Мещерский лес» (Солнцево) — 3,4 млн рублей за 22,3 квадратного метра
ЖК «Город» (Дмитровский) — 3,6 миллиона рублей за 32,3 квадратного метра
ЖК «Петр I» (Лефортово) — 3,8 миллиона рублей за 22,8 квадратного метра
Жилой квартал SREDA (Нижегородский) — 4,1 миллиона рублей за 29,1 квадратного метра