Покупка недвижимости для большинства из нас — это нервы, траты, а часто и самоограничения на последующие годы. Хорошо бы при этом понимать, что свой выбор мы сделали правильно, и приобретение со временем будет только расти в цене. Оставим пока расчеты профессиональным инвесторам и попробуем заглянуть в будущее. И нет, речь не о стеклянном шаре.
Как изменится рынок недвижимости в перспективе ближайшей десятилетки, какие районы будут расти в цене, какие, наоборот, подешевеют? Как вообще изменятся правила игры? Эти вопросы мы задали экспертам рынка недвижимости, специалистам по кадрам и представителям КБ «Стрелка», которое занимается рядом проектов по развитию Москвы.
И вот какие тенденции нам обрисовали.
В перспективе 10-15 лет, скорее всего, увеличится разрыв между более дорогими районами с дефицитом жилья и дешевыми — с его переизбытком, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. «Кроме того, будет нарастать ценовая “пропасть” между морально и физически устаревшими домами массовых серий советского и раннего постсоветского периода и современными панельными и монолитными домами, — обещает она. — Другими словами, “плохая” старая вторичка в непрестижных районах востока и юго-востока может в будущем стоить в разы меньше новостроек и современной качественной вторичной недвижимости запада и юго-запада».
Эта тенденция очевидна уже сейчас, говорит эксперт, иллюстрируя свое мнение цифрами. «Проседание» средних цен на вторичном рынке происходит, в первую очередь, за счет недорогих районов. Например, за последний год рублевые цены в самом дешевом Юго-Восточном округе, по данным «ИРН-Консалтинг», снизились почти на 15 процентов (со 150 до 130 тысяч рублей за метр), в то время как в самом дорогом из не-центральных округов (ЮЗАО) снижение цен составило всего 7 процентов (с 215 до 200 тысяч рублей за метр).
«При этом даже внутри престижных округов дешевеет в основном старая панель — пяти-, девяти-, двенадцатиэтажки и другие дома советского периода. В то же время, монолитные дома и современная панель постройки нулевых и новее демонстрирует устойчивость, а порой даже дорожает», — подчеркивает Калюжнова.
Теоретически, если дефицит качественного жилья будет равномерно покрыт во всех московских районах, это, в приводимой логике, может стать причиной тотального снижения цен на недвижимость. Но нехватка площадок под новое строительство, их неравномерное распределение по городу оставляют мало шансов такому варианту развития событий. Вероятнее, что на фоне больших объемов вводимого жилья вокруг таких площадок (в основном, это реновируемые промзоны) произойдет существенное падение как спроса, так и цен на старый жилой фонд.
Дефицит площадок под строительство в центре столицы заметно отразится и на сегменте элитной недвижимости «Думаю, через 10-15 лет уже не будет элитных новостроек в центре Москвы. Скорее всего, к тому моменту все площадки в центре достроят — судя по тому, как они активно осваиваются сегодня. Зона обитания городских элитных объектов расширится до ТТК и даже перешагнет его границы», — делится мнением Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.
Тенденция, действительно, развивается уже сейчас: за «трешкой» строятся такие премиальные высокобюджетные жилые комплексы, как дом «Дыхание», «Сердце Столицы», «ВТБ Арена Парк», ЖК «Юннаты» и другие.
«Второе вероятное следствие дефицита площадок в центре — реконструкция исторических зданий, — говорит Ирина Могилатова. — Думаю, реконструкция ожидает все бывшие доходные дома в центре Москвы: девелоперам ведь надо что-то делать! В результате, самыми дорогими станут квартиры в исторических зданиях. И цены на Чистых прудах, где много исторических фасадных особняков, пригодных под элитный редевелопмент, будут выше, чем на Остоженке».
Не останется в стороне и рынок аренды, уверены опрошенные «Домом» эксперты. Причем совсем не факт, что основным изменением станет распространение доходных домов.
Как говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», экономически строительство доходных домов вряд ли массово заинтересует девелоперов: «Если на участке можно построить жилье, его продажи принесут намного больше прибыли, чем сдача в аренду после завершения проекта с чистовой отделкой квартир. Доходность бизнеса тех компаний, которые специализируется на сдаче площадей в аренду, будет в лучшем случае сопоставима со сдачей в аренду коммерческих площадей».
Один из вариантов перелома ситуации на рынке аренды, по мнению специалистов Ипотечного центра ФСК «Лидер» — переход арендаторов на рынок новостроек, где уже сейчас, со вводом программы господдержки ипотеки, ежемесячный платеж по кредиту часто сопоставим с арендной ставкой для квартиры аналогичных параметров.
А вот Татьяна Калюжнова считает, что поток арендаторов переориентируется, скорее, на покупку дешевеющей вторички в непрестижных районах, — «Такое жилье через 10-15 лет станет доступнее для тех, кто сейчас не может себе позволить покупку квартиры».
Риелторы, брокеры, консультанты и другие сотрудники, заняты в сфере недвижимости, тоже попадают под удар кризиса. И не исключено, что через 10 лет в профессии останутся далеко не все посредники, вовлеченные в процесс продажи недвижимости. На круглом столе «Профессии будущего», предваряющем Московский международный салон образования, Алена Владимирская, хедхантер, HR-директор, основатель проекта «Антирабство», рассказала «Дому», что помимо кризиса, позиции риелторов ослабляет и развитие технологий.
«Сфера недвижимости входит в кризис позже, чем другие отрасли, но и выбирается из него дольше — потому что, во-первых, покупка недвижимости связана с накоплениями, а они во время кризиса "вымываются", и во-вторых — с ипотечными программами, а банки в это время особенно уязвимы», — отметила Владимирская.
Андрей Елисеев, главный редактор RABOTA.RU, подтвердил «Дому», что кризис уже сказался на аппетите риелторов: «Зарплатные ожидания специалистов риелторского бизнеса в целом за год снизились на 7-10 процентов. Особенно серьезно умерили аппетиты агенты по недвижимости и специалисты, только начинающие свою карьеру, — примерно на 10-13 процентов. Это объясняется тем, что количество вакансий в сфере "Недвижимость", в которых не требуется опыт работы, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось примерно на 21-24 процент. Единственное направление, которое чувствует себя вполне устойчиво, это продажа элитной недвижимости».
«Есть еще технологические риски: новые технологии и инструменты постепенно заменяют посредников, — подчеркивает Алена Владимирская. — Сервисы для поиска и аренды недвижимости напрямую у собственников начинают заменять риелторов. Есть разные инструменты — боты, которые ищут подходящие квартиры и лучшие предложения по цене, рекомендательные сервисы, где пользователи могут оставить отзывы и посоветовать объекты для аренды друг другу. Даже рядовые строители конкурируют с технологиями — сейчас весь мир начинает использовать в строительстве 3D-принтинг, это дешевый и надежный способ заменить низкоквалифицированный труд. Через 10-15 лет в отрасли значительно сократится количество вакансий для специалистов с низкой квалификацией, которые выполняют механические функции. За счет автоматизации уйдет массовое риелторство, останутся только те, кто занимается какими-то очень специфическими и особенными проектами, риелторы класса “люкс”».
Как показывают различные исследования о городах будущего, есть три основных направления изменений: трансформация поведения жителей города, эволюция городской «ткани» и появление новых технологий. «Специалисты, способные собирать и анализировать данные о жизни городов, востребованы уже сейчас и совершенно точно будут востребованы в будущем. К примеру, быстро развиваются умные сети электроснабжения (англ. Smart grid), которые собирают информацию о производстве и потреблении энергии, что позволяет автоматически повышать эффективность, экономическую выгоду, устойчивость производства и распределения электроэнергии», — рассказывают в КБ «Стрелка».
Почему бы технологиям не шагнуть и в сервисную плоскость? Как прогнозирует Владимирская, в 10-летней перспективе появится много новых профессий для инженеров и разработчиков, которые обслуживают автоматизированные сервисы купли-продажи и аренды недвижимости, будет работа для тех, кто сможет эти сервисы упаковать как привлекательный продукт, плюс будет активно развиваться урбанистика как способ освоения новых сред обитания.
Что это значит в практическом плане? Судя по всему, покупателям будущего будет проще выбирать подходящий объект, взаимодействуя напрямую с собственниками или с соответствующими сервисами — через ботов-помощников или как-то иначе. А для вложений в недвижимость сегодня наши эксперты рекомендуют развитые районы с качественной новой застройкой, если речь о сегменте массового спроса, и исторические доходные дома в центре Москвы — если речь об элитке.