На одном из недавних мероприятий президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец назвал Новую Москву крупнейшим проектом в современной истории российского девелопмента. Впрочем, крупнейший — не значит лучший. Посмотрим, как сегодня развивается рынок жилья на присоединенных территориях.
Новая Москва уже перестала быть той terra incognita, которой она представлялась многим в 2011 году после принятия на федеральном уровне решения о присоединении к традиционным территориям столицы. Тогда многим проект представлялся мегааферой без четко очерченных планов и определенной цены вопроса. Проведенный в 2012 году конкурс на разработку концепции развития присоединенных территорий, ясности не внес — несмотря на наличие победителей, власти заявили, что будут брать лучшее из разных работ. Без лишних уточнений. Конкретное обещание было одно — Новая Москва будет экологически устойчивой и малоэтажной. «На этих площадях будет строиться довольно много жилья — жилья малоэтажного, максимум среднеэтажного. Никаких высотных районов не будет», — заявлял весной 2012 года Аркадий Дворкович, занимавший тогда пост помощника президента РФ.
Однако уже тогда количество предложения в высотных новостройках в «новообразованном» Троицком и Новомосковском административном округе (ТиНАО) в разы превышало количество участков без подряда под ИЖС. При этом на рынок выходили все новые многоквартирные дома (МКД). Не изменилось соотношение и сейчас, хотя власти уже считают, что малоэтажного жилья строится достаточно. «Доля малоэтажного и индивидуального жилья в общем объеме введенной за четыре месяца 2016 года в ТиНАО жилой недвижимости остается высокой. Этот сегмент составил более 25 процентов от всего построенного январь-апрель жилья в Новой Москве», — приводятся на сайте департамента развития новых территорий Москвы слова его руководителя Владимира Жидкина. Всего за четыре месяца, по его словам, в округе введено 802 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Из них 586, 1 тысячи — высотки, 135,7 тысячи — малоэтажное жилье и 80,2 тысячи — ИЖС.
На сегодняшний день предложение на первичном рынке жилья в Новой Москве, по данным риелторов, составляет более 8 тысяч квартир (в совокупности это около 487 тысяч квадратных метров) в 36 многоквартирных комплексах, большинство из которых — высотки. При этом в основном предложение (75-80 процентов) сосредоточено в Новомосковском округе (НАО)— поближе к «старой» Москве. По состоянию на апрель 2016 года на первичном рынке НАО, по данным инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, было представлено 24 проекта общей площадью 374,5 тысячи квадратных метров, что на 4,2 процента больше, чем в аналогичный период 2015 года. В 2016 году в НАО вышли такие новые проекты, как ЖК «Белая Звезда» в Щербинке, ЖК «Баркли Медовая долина» и ЖК «Новое Крекшино» в поселке Крекшино, ЖК «Внуково 2016» во Внуковском. Также объем предложения пополнился за счет выхода новых корпусов в уже реализующихся проектах.
Наиболее высокий уровень конкуренции в Новой Москве, по словам директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирины Кирсановой, наблюдается в районе поселения Внуковское, где есть масштабные проекты: город-парк «Переделкино Ближнее», ЖК «Внуково 2016»и ЖК «Солнцево Парк». В Est-a-Tet подтверждают, что в этом районе сосредоточена самая большая доля предложения «первички» НАО — более 26 процентов. На втором месте по концентрации новостроек находится сельское поселение Сосенское — более 24 процентов от общего объема предложения в округе. В этом поселении реализуются такие проекты, как ЖК «Москва А101», ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Новая Звезда», ЖК «Легенда №18», мкрн. «Бутовские аллеи», ЖК «Бунинский», ЖК «Бунинские луга» и ЖК «Дубровка». Третье место по объему предложения занимает сельское поселение Десеновское (10,3 процента) с микрорайоном «Новые Ватутинки» и ЖК «Андерсен».
В Троицком округе жилья строится существенно меньше — настолько, что общая цифра по объемам жилья в реализации в ТиНАО, по данным «Пересвет-Инвест» Ирины Кирсановой, за последний год существенно сократилась — на 10,3 процента. Тем не менее, жилье в более отдаленных от традиционных границ столицы районах все же возводится. Наиболее активно идет стройка в Троицке и его окрестностях. В качестве примеров риелторы называют ЖК «Ново-Никольское» в поселке Первомайское, «Экопарк Горчаково» в деревне Горчаково, ЖК Тройка в Троицке.
Комфорт-класс — самая популярная категория новомосковских новостроек. В частности, в НАО их доля в общей структуре, по данным Est-a-Tet, составляет 68 процентов (на 12 процентов больше, чем год назад). Несколько более скромного, как по качественным характеристикам, так и по цене, экономкласса в свою очередь становится меньше — 21 процент против 32.
Соответствующее предложение есть в таких проектах, как город-парк «Первый Московский» и ЖК «Новые Ватутинки», а также панельными корпусами в ряде проектов (ЖК «Новое Бутово» и город-парк «Переделкино Ближнее», где также есть монолитные корпуса комфорт-класса). В целом в Новой Москве, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», монолитно-кирпичных новостроек занчительно больше, чем панельных — 81 процент против 19.
Дорогой бизнес-класс представлен только одним проектом — ЖК «Дубровка» в поселке Сосенское. И только этот класс в Новой Москве за последний год подорожал, но совсем чуть-чуть — меньше, чем на процент. Сейчас стоимость, к примеру, однокомнатных квартир в ЖК «Дубровка», как сообщается на официальном сайте проекта, колеблется в диапазоне от 133 тысяч до 160 тысяч рублей. Бюджет покупки «однушки» — от 8,85 до 12 миллионов рублей.
В остальном жилье в Новой Москве за год подешевело. Больше всего— комфорт-класс (по данным Est-a-Tet, на 9,6 процента), что связано с выходом нового предложения на начальной стадии строительства. Для примера, минимальная цена «квадрата» в ЖК «Рассказово» составляет 105 тысяч рублей. В экономе цены тоже снизились — на 9,2 процента. Риелторы объясняют это появлением на рынке предложения в новых корпусах уже реализуемых проектов. На сайте проекта ЖК «Новые Ватутинки», который представляет это класс, стоимость однокомнатных квартир указана в диапазоне от 3,4 до 4,6 миллиона рублей.
Снижение цен обусловлено еще и высоким уровнем конкуренции. «В условиях максимальных объемов предложения на рынке новостроек Московского региона, Новой Москве приходится соперничать как с рынком области, так и новостройками в традиционных границах столицы, где сегодня представлено множество проектов, в том числе масштабных, по очень привлекательным ценам», — говорят в пресс-службе девелоперской группы компаний «Гранель».
В целом, средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, сейчас составляет 103,3 тысячи рублей. При этом в Новомосковском округе она заметно больше, чем в Троицком — 111,2 против 79,1 тысячи рублей за «квадрат». Средний бюджет покупки жилья на присоединенных территориях равен 6,15 миллиона рублей, при этом в НАО данный показатель составляет 6,29 рублей, а в ТАО — 5,61 миллиона рублей.
Ипотека и рассрочка предлагаются во всех проектах ТиНАО. «Есть проекты, где предлагается как процентная, так и беспроцентная рассрочка. Очень распространены различные акции, как денежные, так и бонусные, к примеру, “Кладовка в подарок”, “Машиноместо со скидкой” и прочие», — рассказывает Наталья Шаталина.
Постепенно вырисовывается транспортный каркас Новой Москвы. В компании «БЕСТ-Новострой» главным событием, которое оказало влияние на улучшение транспортной доступности, называют открытие двух новых станций метро «Румянцево» и «Саларьево», а также дорожной развязки. Новые станции подземки позволили оптимизировать существующие маршруты общественного транспорта и снизить нагрузку на другие станции метрополитена на 20 процентов. Благодаря реконструкции развязки на пересечении МКАД с Ленинским проспектом пропускная способность участка увеличилась на 25-30 процентов.
На 2017 год запланировано открытие станции метро «Рассказовка» Калининско-Солнцевской линии. Следующим этапом, который предположительно завершится в 2020 году, станет строительство новой хордовой линии метро вдоль Калужского шоссе со станциями «Мосрентген», «Мамыри», «Коммунарка» и «Столбово». «В этой локации реализуется большое количество проектов, среди которых ЖК “Москва А101”, ЖК “Garden Park Эдальго”, ЖК “Бунинские луга” и др.», — отмечают в ГК «Гранель».
Тем не менее, Ирина Кирсанова подчеркивает, что пока транспортная доступность Новой Москвы оставляет желать лучшего. Постоянные пробки наблюдаются на перегруженном Калужском шоссе, где расположен крупнейший поселок Коммунарка. «В Коммунарке нет железнодорожного сообщения и как следствие наблюдается большой поток автомобильного и общественного транспорта, кроме того много светофоров от Троицка до Москвы», — говорит риелтор.
На Киевском шоссе (4-5 полос в каждую сторону) пропускная способность высокая, нет светофоров, налажен системный поток движения, однако после 33 километра дорога сужается до трех, а затем и двух полос, что вызывает затруднение движения.
На Боровском шоссе, которое связывает поселок Внуково с аэропортом, три полосы для движения в каждом направлении, но трасса проходит по территории Солнцево и Ново-Переделкино — крупных заселенных районов с множеством светофоров. «Правда, у Боровского шоссе есть альтернатива — линия железной дороги», — напоминает Ирина Кирсанова.
По территории Новой Москвы также частично проходит Варшавское шоссе, на его пути лежат такие города, как Щербинка, Подольск, Климовск. А это — скоростное ограничение, светофоры. Однако после запланированной масштабной реконструкции шоссе транспортная доступность направления должна значительно улучшиться.
По словам Владимира Жидкина, количество проживающих на территории новой Москвы за четыре года увеличилось на 28,2 процента. Количество рабочих мест в Новой Москве за последние три года увеличилось почти в два раза — до 154 тысяч.
Появление еще большого числа мест приложения труда, по словам главы департамента развития новых столичных территорий, обеспечат 12 точек роста «новой Москвы», которые получат градостроительное развитие в первую очередь. Ими станут территории вокруг существующих населенных пунктов и расположенные у транспортных магистралей. Точками роста станут: бизнес-парк «Румянцево», поселки Мосрентген, Коммунарка, Внуково, Киевский, Щапово, Рогово, деревни Рязаново, Ярцево, город Троицк, села Вороново, Кленово.
Всего в 2016 году на новых территориях планируется построить 3,4 миллиона квадратных метров недвижимости, в том числе почти 2,4 миллиона квадратных метров жилья.