По официальным данным, до начала массовой практики редевелопмента промзон, в старых границах Москвы промышленными территориями было занято более 18 тысяч гектаров — это порядка 17 процентов площади города. Примерно четверть этих территорий, согласно столичному Генплану, будет в ближайшие годы застроена жильем и сопутствующий инфраструктурой, включая парковые зоны.
Что там построят, сколько это будет стоить, и не опасно ли селиться на землях, где раньше размещались фабрики и заводы?
Промзоны, занесенные в перечень ликвидируемых, есть во всех административных округах Москвы. Наибольшее их число — 2,9 тысячи гектаров — располагается в ЮВАО, второе и третье места занимают ЮАО и СЗАО с показателями 2,3 и 1,8 тысячи гектаров, соответственно. Меньше всего промзон, намеченных к ликвидации, осталось в ЦАО — 0,4 тысячи гектара. Значительная их часть уже застраивается.
Всего сейчас в разработке находится около 30 проектов планировки реновации промзон, а на 10 площадках идет строительство.
Крупнейшая из них — промзона на месте ЗиЛа, бывшего автозавода имени Лихачева, где строится «ЗИЛАРТ» (1,3 миллиона квадратных метров жилья, около 20 гектаров территории отводится под парк и площадки для спорта и отдыха). На участке уже снесено три четверти корпусов.
Вторая по масштабу строительная площадка — завод «Серп и молот». Здесь располагался старейший в центральной России металлургический завод, который в 2011 году прекратил работу. Сейчас на участке в 60 гектаров компания «Дон-строй» начала возведение ЖК «Символ». В рамках проекта будет построено порядка 1,5 миллиона квадратных метров недвижимости: жилье (около 850 тысяч квадратный метров), два бизнес-центра, объекты социальной инфраструктуры и прочее. Под озеленение отведено около 40 процентов от общей площади.
Третья крупная промзона, переживающая редевелопмент, — это проект «Город на реке Тушино-2018», который реализуется на территории бывшего Тушинского аэродрома (760 тысяч «квадратов»). Еще в 2007 году на участке началось строительство стадиона «Открытие Арена», а сейчас «ИФД КапиталЪ» возводит здесь жилой комплекс. В числе крупных проектов можно отметить также дон-строевское «Сердце столицы» на территории площадью 14 гекратов. Проект реализуется в составе «Большого Сити». Всего будет построено более 635 тысяч квадратных метров (жилая площадь, инфраструктура, общественные пространства). Более 45 процентов территории займут парки и скверы.
Среди проектов средней величины следует отметить план комплексного освоения территории ЖК «Ривер Парк», который реализуется на территории бывшей промышленной зоны «Нагатинский затон». Общая площадь участка — 29 га, но из них только 30 процентов земли занимает жилая застройка — 18 жилых домов. Остальная территория — общественные зоны, коммерческая и социальная инфраструктура, паркинги, торгово-развлекательный и офисно-деловой центры. В качестве преимущества своего проекта Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк», называет локацию — комплекс строится на берегу Москвы-реки, рядом с музеем-заповедником Коломенское.
Компания «ВекторСтройФинанс» реализует проект жилой застройки «Кварталы 21/19» на территории завода «Молния» на Рязанском проспекте. Всего здесь планируется возвести 467 тысяч квадратных метров недвижимости — 21 жилой корпус, школу, детские сады, объекты инфраструктуры. Андрей Колочинский управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», рассказывает, что в 2014 году корпорация «Росатом», в структуру которой входила «Молния», приняла решение модернизировать производство, уменьшив его масштабы за счет внедрения новых технологий. Из 25 гектаров территории завода под новое модернизированное производство было отведено 9, остальные участки проданы под строительство.
В 2016 году к застройщикам, работающим в промзонах Москвы, присоединилась и ФСК «Лидер», презентовав рынку жилой комплекс комфорт-класса «Поколение» в районе Отрадное. По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», это первый проект комплексной жилой застройки уровня «комфорт+» в Москве. Строится комплекс в границах промзоны «Алтуфьевское шоссе». На участке в 6,14 гектара компания построит четыре жилых корпуса, детский сад, школу, объекты инфраструктуры.
В числе перспективных территорий Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, выделяет также промзону «Нагатинский затон», где площадь в 33,43 гектара будет застроена тремя офисно-деловыми центрами, гостиничным комплексом на 280 номеров и домами общей жилой площадью в 229,9 тысячи квадратных метров. Реновацию еще одной промзоны общей площадью 19,4 гектара — «Грайвороново» — планируется завершить в 2020 году. На месте бывшего механического завода планируют построить 763 тысячи квадратных метров недвижимости, из которых 295 тысяч — это жилье и социальная инфраструктура. Еще одна территория, освобождаемая от производства, находится в районе Фили. На участке 33,8 гектара, которую раньше занимал завод имени Хруничева, планируется возвести порядка полумиллиона квадратных метров жилья комфорт- и экономкласса.
Вопрос, который совершенно закономерно возникает при рассмотрении ЖК на месте бывшей промзоны как места для жизни: а не опасно ли? Застройка промзон идет при соблюдении строгих норм и регламентов, которые не позволят девелоперу построить дома на загрязненной территории (СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» и другие), — успокаивает Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»: «Согласно этим нормам проводится оценка участка по различным критериям: уровню радиоактивного, химического и биологического загрязнения почв, грунтов, поверхностных и подземных вод. На основании полученных результатов выполняется зонирование территории с выделением участков, требующих проведения мероприятий по реабилитации грунтовой толщи от химического загрязнения, вывозится грунт и так далее».
Кроме того, значительная часть промзон, которые подвергаются переделке под жилые кварталы, вообще не имеют отношения к вредным производствам: завод игрушек «Огонек» или Московский комбинат хлебопродуктов, например. Как рассказывает Григорий Алтухов, при том, что территориально площадка ЖК «Поколение» находится в промзоне, по факту на ней всегда располагалась автобаза, обеспечивающая доставку питания в школы и детские сады города, поэтому потребовалась минимальная рекультивация грунта — с участка были сняты бетонное и асфальтовые покрытия, надежно защищавшие землю от попадания вредных веществ. ЖК «Кварталы 21/19» возводится на территории завода «Молния» — предприятие тоже не является экологически вредным. Хотя, как говорит Андрей Колочинский, рекультивацией тоже пренебрегать не стали.
То есть, слухи об опасности для жизни застраиваемых промышленных территорий, по мнению застройщиков, сильно преувеличены. Правда, определенная прослойка «экологически озабоченных» граждан, не рассматривающих ЖК на землях бывших промзон в принципе, на рынке есть, соглашается Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Есть, конечно, у экс-промышленных площадок и свои плюсы. Первый из них, собственно, состоит в том, что такие территории дают практически единственный шанс поселиться в новостройке в сложившихся московских районах — «все уже застроено до нас». Из этого следуют и остальные преимущества продуктов редевелопмента, например, хорошая локация: «Многие заводы еще сто лет назад находились на окраине города, а сегодня — почти в центре», — справедливо замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Во-вторых, транспортная доступность. Большинство промзон могут похвастаться хорошим подъездом с основных транспортных магистралей, а рядом — работающей или строящейся станцией метро. «Наш ЖК “Поколение” расположен в шаговой доступности от станции метро “Владыкино”, — приводит пример Григорий Алтухов, — а в перспективе 2017 года рядом откроется и станция “Окружная”».
В-третьих, — функциональность. Масштабность территории позволяет девелоперу сохранить комфортное расстояние между жилыми домами, чтобы они не смотрели «окна в окна», разместить все необходимые объекты инфраструктуры, отдать большие пространства под парки, бульвары и рекреационные зоны. Например, в ЖК «Ривер Парк» представлена собственная пешеходная набережная длиной 1,5 километра, концепция которой предусматривает также рыбацкие мостики, пляжную зону с лежаками и зонтами, дорожку для велосипедистов, которая зимой превращается в трассу для беговых лыж, рассказывает Лариса Швецова. Свои парки заложены в проектах «ЗИЛАРТ», «Символ», «Город на реке Тушино — 2018» и прочих.
Еще один ключевой фактор — привлекательная цена. Комплексная застройка — это большой объем строительства, и девелопер за счет этого объема может оптимизировать себестоимость и предложить покупателю интересные условия. К тому же, как объясняет Елизавета Гудзь, несмотря на полноценное развитие таких территорий, на начальных этапах рядовому покупателю довольно сложно оценить перспективу проекта, а тем более быть уверенным в его реализации, поэтому застройщикам просто приходится на начальном этапе предлагать жилье по более низким ценам.
Можно рассчитывать на дисконт и по еще одной причине — проекты редевелопмента промзон в основном масштабные, а значит, в каких-то корпусах местоположение, видовые характеристики неизбежно будут лучше. Квартиры «попроще», особенно в кризисной ситуации, с большой долей вероятности будут предлагаться со скидкой.