Уже до конца этого года, когда состоится открытие тестового пассажирского движения по Малому кольцу железной дороги (МКЖД), москвичи начнут пользоваться новым видом городского транспорта — кольцевой электричкой. Как и любой крупный транспортный проект, запуск МКЖД окажет влияние на рынок недвижимости. Но вот какое?
Ответ на этот вопрос неоднозначный. Значение кольцевой электрички не для всех локаций будет одинаково существенным и не для всех типов жилья — положительным.
Главный аргумент, который приводят власти в пользу проекта МКЖД, это улучшение доступности ряда городских районов, ранее испытывавших дефицит транспортных коммуникаций. В частности, в числе пяти самых труднодоступных локаций эксперты называют Бескудниковский, Нижегородский районы, Коптево, Хорошево-Мневники и Метрогородок. «В этих районах откроется больше трети всех станций МКЖД. А жители будут тратить на поездки в центр в среднем на 15 минут меньше благодаря интеграции железной дороги и метро», — сообщал ранее официальный сайт столичного правительства.
Так, в Нижегородском районе начнут действовать сразу три станции железнодорожного кольца — Новохохловская, Андроновка и Рязанская. Сейчас от некоторых мест этого района, к примеру, от Новохохловской улицы, даже на автомобиле дорога до ближайшей станции метро «Текстильщики» занимает в среднем 20 минут.
Но в целом, как считают участники рынка, мест с уже сложившейся застройкой, где МКЖД повысит привлекательность жилья, не так много. В определенной мере на рынок недвижимости в сложившихся районах могут повлиять станции «Белокаменная», «Песчаная», «Николаевская», «Соколиная гора», «Дубровка», «Автозаводская», «Площадь Гагарина», «Севастопольская», «Варшавская».
Однако это влияние не будет очень значительным. «Даже там, где у МКЖД нет альтернативы, рост цен на квадратные метры после появления пассажирского движения составит максимум четыре-пять процентов», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Более того, по словам эксперта, существует вероятность, что появление оживленной железной дороги — с потоками пассажиров и транспорта, с возникновением специфической инфраструктуры в виде торговых объектов — может отрицательно повлиять на ликвидность прилегающей застройки.
«Появление интенсивного движения поездов может крайне негативно сказаться на привлекательности соседствующих с железной дорогой объектов. Одно дело, когда под твоим окном изредка прогромыхает грузовой состав (последнее время МКЖД использовалась крайне редко). И совсем другое, если это будет бесконечный шум от электричек, интервал движения которых, как обещают городские власти, не превысит шести минут», — соглашается с коллегой руководитель аналитической службы «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Особенно критично это может быть для проектов бизнес-класса, которые оказались вблизи от кольцевой электрички.
«Железнодорожное кольцо, в числе прочего, пройдет через обустроенные районы, которые раньше не страдали от транспортных проблем. Здесь, скорее всего, будет наблюдаться обратный эффект: жилье в существующих домах подешевеет, особенно в квартирах с окнами на железнодорожные пути», — продолжает риелторы.
К примеру, в Хамовниках, где появится платформа «Лужники», с которой можно перейти на станцию «Спортивная», уже достаточно маршрутов наземного транспорта. По словам Марии Литинецкой, в этом районе сосредоточено большое количество квартир высокого класса, у которых из-за МКЖД может поубавиться число потенциальных покупателей.
И все же эксперты признают, что для районов новой застройки (которые в зоне прохождения МКЖД находятся, в основном, на территориях бывших промзон) появление кольцевой пассажирской дороги имеет более весомое значение, чем для сложившихся локаций.
«Дорога важна для проектов реновации промзон "Серп и Молот", "Грайвороново", "ЗИЛ", "Южный порт", "Силикатные улицы", "Коптево" и других., где стоится не только жилье, но и офисные центры, создаются привлекательные общественные пространства», — считает Владимир Богданюк.
Мария Литнецкая отмечает, что много «глухих» локаций сосредоточено на юге и юго-востоке столицы, где из-за высокой концентрации промзон не хватает связующих дорог между соседними районами. «В частности, станция "Волгоградская" (районы Южнопортовый и Печатники) поможет разгрузить Таганско-Краснопресненсую ветку метро», — говорит она.
Впрочем, на стоимости жилья даже в этих районах появление нового вида пассажирского транспорта, по мнению риелторов, отразится не сильно. «Цены в ближайших к станциям новостройках (которые одновременно с этим наиболее удалены от действующих станций метрополитена) после запуска линии могут незначительно скорректироваться в сторону увеличения не более чем на пять процентов», — говорит Владимир Богданюк.
Дело в том, что почти все строящиеся в зоне ЖК расположены в пешей доступности от станций метро (два проекта — рядом со строящимися станциями метро). «Поэтому значительного улучшения транспортной доступности, которое может повлиять на уровень цен, тут не ожидается», — заключает риелтор.
23 станции из 32 запланированных уже связаны с существующими узлами метро и электричек. «Едва ли московская транспортная сеть выйдет на новый уровень с появлением МКЖД», — подтверждает Мария Литинецкая.
Всего по плану городских властей вдоль МКЖД появится 10 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. В настоящий момент поблизости уже возводятся 13 комплексов с квартирами и апартаментами.
Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках вблизи МКЖД составляет, по данным «Метриум Групп», 130 тысяч рублей — в комплексе «Парк Легенд», и 135 тысяч рублей — в ЖК «Золотая звезда». Квартиры по цене менее 200 тысяч рублей за метр также можно найти в ЖК Park Plaza, «ЗИЛАРТ», «Лайнер», «Хорошевский», «Родной город» и МФК «Водный».
Средняя стоимость вторичного жилья в районах пролегания МКЖД составляет от 135 тысяч рублей за метр — в демократичном Бескудниковском районе, до 343 тысяч рублей за «квадрат» в Хамовниках.
Справка о МКЖД (источник: официальный сайт АО «МКЖД»):
Пассажирское движение на МКЖД впервые появилось в 1917 году (тогда дорога называлась МОДЖ — московская окружная). Поезда развозили по Москве рабочих и служащих по прилегающим к дороге предприятиям, хотя пассажиров всегда было мало. К концу 1920-х районы, по которым проходит трасса МОЖД, получили надежное трамвайное и автобусное сообщение, поэтому в 1934 году она была выделена в самостоятельную железную дорогу и перестала использоваться для перевозки пассажиров — пассажирское движение по кольцу было закрыто. До недавнего времени МКЖД использовалась для грузовых перевозок, но крайне вяло.
Идею пустить пассажирские перевозки по железнодорожному кольцу вынашивал еще прежний мэр Москвы Юрий Лужков. Однако дальше разговоров дело тогда не пошло. Оно сдвинулось с метровой точки только после прихода новой команды столичного руководства, у которой оказались ресурсы для претворения задуманного в жизнь.
В 2011 году правительство Москвы и ОАО «РЖД» совместно создали компанию АО «Московская кольцевая железная дорога» (АО «МКЖД») для реализации проекта кольцевой пассажирской дороги. 26 октября 2015 года ОАО «РЖД» вышло из состава акционеров АО «МКЖД», и Москва стала единственным собственником проекта. Это позволило городу повысить эффективность в принятии решений по обустройству транспортно-пересадочных узлов и прилегающих к МКЖД территорий.
Московская кольцевая железная дорога станет второй кольцевой линией метро с билетной и тарифной системой Московского метрополитена. Проект обустройства МКЖД предусматривает создание 32 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Половина из них будет интегрирована с метрополитеном. Девять станций обеспечат пересадку на железнодорожные линии, ведущие в центр столицы и в Московскую область. Все ТПУ будут предусматривать пересадку на городской наземный транспорт. Подвижной состав будет представлен скоростными электропоездами «Ласточка» производства компании Siemens AG. Поезда состоят из 5 вагонов (общая длина состава — 130 метров). При необходимости, количество вагонов может быть увеличено до 10.
Объем движения на МКЖД будет достигать 110 пар поездов в сутки с интервалом от шести минут в часы пик и 11-15 минут во внепиковое время. Максимальная вместимость поезда — 1,2 тысячи пассажиров.