Можно ли при покупке квартиры обойтись без риелтора? Зачем отдавать деньги еще одному посреднику из большой череды «продавцов добрых услуг»? Этими вопросами, наверное, задается каждый покупатель квартиры. Ответ, собственно говоря, прост: если есть достаточно времени, нервов, юридической грамотности и знаний о «подводных камнях», которые встречаются при приобретении недвижимости, то можно смело пускаться в самостоятельный путь.
Посредники в нашей повседневной практике взаимодействия с рынком возникли вместе с этим самым рынком. Им мы платим, покупая продукты в магазине, внося деньги за мобильную связь в терминалах «с процентами», оформляя через специальные фирмы необходимые документы и так далее. За счет посредничества кормится огромное количество фирм и фирмочек, индивидуальных предпринимателей и частников-надомников.
При этом все они делятся на две категории: тех, чья работа действительно приносит людям пользу, обеспечивает качество и безопасность покупки, и тех, кто просто паразитирует на перепродажах без создания какой-либо добавленной стоимости.
Риелторы, как правило, относятся к категории полезных посредников — конечно, в том случае, если речь идет о добросовестных профессионалах рынка (о мошенниках мы и говорить не будем).
Для начала, скажем, что стереотип, который сложился у обывателя — риелтор всегда заинтересован в увеличении суммы сделки, поскольку имеет от нее процент — сегодня несправедлив. Наценка в сотню-другую тысяч рублей в переложении на процент риелтора даст ему дополнительные две-пять тысяч рублей — это несерьезные, по риелторским меркам, цифры. Для посредников в сфере недвижимости на текущем нестабильном рынке гораздо важнее, чтобы сделка не сорвалась из-за чрезмерных запросов продавца, поэтому они, скорее, будут заботиться о скидках для покупателя.
За свою комиссию, которая сегодня варьируется от двух (для Москвы) до 10 (для Московской области) процентов от суммы сделки, риелторы избавляют клиента от головной боли, связанной с проверкой юридической чистоты квартиры, помогают продавцу и покупателю найти компромисс в вопросе с ценой, берут на себя хлопоты по оформлению и регистрации всех необходимых документов.
Сложно ли сделать все это без риелтора? Для того, чтобы это понять, нужно проанализировать, что именно делает специалист. Во-первых, как говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья АН «Азбука Жилья» Александр Лунин, нужно подготовить сделку. Все начинается с внесения аванса и оценки ситуации контрагента, то есть продавца. К примеру, если собственник продаваемой квартиры находится в браке, то для заключения сделки будет необходимо согласие второго супруга.
Также надо проверить, не находится ли квартира под арестом, в залоге или в обременении. Все ранее прописанные в помещении лица должны быть оттуда выписаны до совершения покупки, иначе дело может дойти до суда. Необходимо установить, имели ли место факты незаконных перепланировок и иных работ. Самой процедуре сделки это не повредит, но может стать причиной проблем с контролирующими органами.
Кроме того, на предварительной стадии проводится анализ документов, определяются время выхода на сделку, сроки юридического и физического освобождения объекта, а также ведется предварительный торг.
Непосредственно на этапе проведения сделки заключается договор купли-продажи и регистрируется переход прав собственности на объект. «Если покупатель считает, что у него достаточно времени и все это ему по силам, то можно обойтись без риелтора. Но, как показывает практика, на пути самостоятельного покупателя могут возникнуть трудности, которые в дальнейшем решить гораздо сложнее, чем на ранней стадии их выявления», — предупреждает Александр Лунин.
«Конечно, квартиру можно приобрести и самостоятельно. Сегодня любой человек, умеющий пользоваться интернетом, может легко найти подходящий объект на различных сайтах, договориться с продавцами о просмотрах и начать оценивать варианты», — говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов надвижимости» Марина Толстик.
Однако она предупреждает, что у покупателей и продавцов зачастую не совпадают представления о стоимости того или иного объекта недвижимости. Это может обернуться для покупателя значительной переплатой или долгими поисками подходящего варианта с ценой, соответствующей его ожиданиям. На любой стадии сделки, по словам эксперта, необходимо учитывать нюансы, которые могут создать неприятности в будущем. Так, например, можно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам и телефонным переговорам.
Коллег поддерживает и представитель девелоперского цеха Дмитрий Коновалов, управляющий партнер компании Glorax Development: «В процессе подбора варианта, составления договора и заключения сделки есть много нюансов, о которых человек может не знать». В частности, по его словам, много «подводных камней» может обнаружиться при проверке юридической чистоты приобретаемого жилья.
«Только человек, имеющий опыт проведения сделок, может качественно проанализировать весь пакет правоустанавливающих документов на квартиру, в том числе свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРП, выписку из домовой книги, а также технический и кадастровый паспорта», — замечает Коновалов.
Если все же покупатель смог самостоятельно найти подходящий вариант и решил с продавцом вопрос цены, то стороны могут сами, без риелтора, подготовить все необходимое для сделки. Для этого у продавца должен быть сформирован полный пакет документов для оформления и государственной регистрации договора купли-продажи:
— правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты или договор передачи в порядке приватизации или свидетельство о праве на наследство);
— правоподтверждающий документ, то есть свидетельство о государственной регистрации права собственности;
— выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации лиц на жилой площади; экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ.
Также в каждой конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы, например — согласие супруги(а) на продажу квартиры, разрешение органов опеки и другие. Желательно, как уточняет Марина Толстик, показать все эти документы опытному юристу, специализирующемуся на недвижимости.
Ключевой этап — оформление договора купли-продажи квартиры. Это можно сделать как в нотариальной конторе (нотариус удостоверяет договор), так и в простой письменной форме. «Документ должен содержать все существенные условия, необходимые в соответствии с действующим законодательством: адрес объекта, цену, паспортные данные сторон или реквизиты юридического лица; данные правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект недвижимости; порядок и срок расчетов; гарантии продавца по отсутствию арестов, иных обременений, и прав третьих лиц на квартиру; сведения о лицах, зарегистрированных в квартире, и о тех, кто сохраняет право пользования квартирой после ее приобретения покупателем; обязательства сторон по выполнению условий договора, срок их выполнения, последствия нарушения обязательств сторон и так далее», — перечисляет Марина Толстик.
Для того, чтобы допущенные при составлении договора ошибки не помешали регистрации сделки, лучше всего обратиться за профессиональной помощью.
После подписания документов стороны переходят к расчетам. Традиционный способ — расчеты с использованием банковской ячейки. Здесь необходимо внимательно проверить все пункты договора аренды банковского сейфа, обратить внимание на условия доступа в ячейку. Проверку закладываемых в нее купюр лучше заказывать в банке.
Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрируются договор и переход права собственности в Управлении федеральной регистрационной службы по Москве. В УФРС представляются заявления по форме, собранные документы и квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию (как правило, пошлину оплачивает покупатель).
Последний этап сделки — фактическая передача квартиры по подписываемому продавцом и покупателем передаточному акту. В подтверждение получения денежных средств за проданную квартиру продавец предоставляет покупателю соответствующую расписку.
Впрочем, эксперты уточняют, что все это, а также услуги риелтора необходимы лишь в случаях, когда речь идет о вторичном рынке, где квартиры имеют долгую историю, которая может оказаться не совсем безупречной. Что касается новостроек, то здесь риелтор мало чем может помочь, считают застройщики. При первичных продажах он выполняет лишь функции брокера и вознаграждение получает не от покупателя, а от владельца проекта.
При этом цены на квартиры что при покупке через риелтора, что при прямом контакте с девелоперской компанией одинаковы. «Покупатель ничего не переплачивает агентству недвижимости, поскольку агентство оказывает услугу застройщику и за это получает вознаграждение. И, на первый взгляд, разницы, у кого покупать, нет. Однако при ближайшем рассмотрении появляются некоторые нюансы», — говорит директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
По его словам, преимущество общения с первичным продавцом напрямую (как правило, все крупные застройщики имеют собственные отделы продаж) заключается в том, что специалисты этих отделов быстрее получают новую информацию со стройки, знают ситуацию изнутри, смогут предоставить клиенту исчерпывающие данные об объекте, о вариантах его приобретения (ипотека, рассрочка).
Менеджеры по продажам компании-застройщика уполномочены в оперативном порядке принимать решение о предоставлении покупателям индивидуальных скидок. Кроме того, именно застройщик несет ответственность за соблюдение сроков строительства, что можно учесть в договоре, определив сумму дисконта за неисполнение соответствующих обязательств.
«Отдел продаж застройщика является прямым заинтересованным лицом. А агентства недвижимости не всегда могут своевременно донести актуальную информацию об объекте до конечного потребителя», — замечает Рустам Арсланов. «Если клиент выбрал компанию с хорошей репутацией и успешным опытом реализации девелоперских проектов, то для него такая сделка является самым надежным вариантом покупки, при котором помощь специалиста из агентства недвижимости не понадобится», — подтверждает Дмитрий Коновалов.
Впрочем, застройщик и риелтор — это еще не весь список продавцов на первичном рынке жилья. Квартиры также может продавать и генподрядчик — в том случае, если застройщик рассчитывается с ним квартирами, а также частные инвесторы, которые приобретают жилье с целью дальнейшей перепродажи. И тогда помощь риелтора может оказаться не лишней, поскольку продавцы в этом случае являются неквалифицированными посредниками.