Вторичный рынок Москвы постоянно пополняется за счет сданных домов — «вчерашних» новостроек. В столице есть районы, где недавно введены масштабные проекты, поэтому выбор предложений достаточно обширный: есть квартиры и с отделкой, и без ремонта. Так где же искать свежепостроенную «вторичку»?
Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН, объясняет: под «вчерашними» новостройками обычно понимаются заселенные дома, где более 70 процентов покупателей уже выполнили ремонт и живут. К такому состоянию новостройка приходит в среднем через два-три года после сдачи. Вместе с тем, статус «вчерашней» новостройки, чаще всего, сохраняется за объектом на протяжении около 10-15 лет с момента сдачи — в зависимости от качества строительства и класса дома.
«Вчерашняя» новостройка — это новое жилье, которое обладает качествами и новостройки, и вторички, заключает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Квартира новая, дом современный, но при этом можно сразу въехать и жить, получить жилье в собственность, а также прописаться. Юридическая история недолгая, большого количества неожиданных поворотов там накопиться не успевает. К тому же квартиры в таких домах имеют высокую ликвидность, и в случае падения цен на недвижимость они медленнее дешевеют, а в случае роста — быстрее дорожают, чем остальные объекты.
Покупатели выбирают «вчерашние» новостройки в различных ситуациях, рассказывает Оксана Маторина, руководитель департамента продаж новостроек г. Москвы и МО VSN Realty. Это хороший вариант для тех, кто приобретает первое жилье: можно взять ипотеку, и не тратиться при этом на аренду, пока дом достраивается. Весомые преимущества, на которые ориентируются покупатели — хорошие современные планировки, просторные кухни, индивидуальная отделка мест общего пользования, входных групп, зачастую — свежий новый ремонт. Плюс в новых домах уже обустроена придомовая территория, есть современные детские и спортивные площадки, а также собственные объекты инфраструктуры.
По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», классический покупатель таких квартир — участник альтернативной сделки, имеющий потребность в скорейшем переезде. Он крайне осторожен в вопросах юридической безопасности сделки и предпочел бы вообще обойтись безе перехода прав собственности, а стать первым владельцем недвижимости, но не имеет возможности ждать, пока достроится дом, либо не хочет брать на себя риски недостроя или задержки строительства.
В Москве практически нет районов, где в последнее десятилетие не строилось бы новое жилье. И все же, ситуация с наличием новых качественных квартир на вторичном рынке по городу неоднородная. Гораздо больше выбор в тех районах Москвы, где велась комплексная застройка территорий или реализовались крупные проекты.
По словам Александра Лунина, ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», самые большие объемы качественной «вторички», без учета ЦАО, находятся сейчас в ЮЗАО и ЗАО. Много жилья было в последние годы построено также на границе САО и СВАО — на проспекте Маршала Жукова, в районах, примыкающих к Серебряному бору и т.д. Сюда же можно отнести и район Мичуринского проспекта с новой монолитной застройкой.
Среди проектов комплексного освоения территории, построенных за последние пять-семь лет, Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», выделяет жилые комплексы от компании «Ведис Групп» — прежде всего, «Марфино» (район Владыкино) и «Нахимово», (район метро «Нахимовский проспект»). Также в списке проектов-поставщиков новой «вторички» — ЖК «Царицыно-1» и «Царицыно-2» в районе Царицыно, ЖК «Велтон-Парк» и «Юнион-Парк» в Хорошево-Мневниках и другие.
Престижная свежепостроенная вторичная недвижимость представлена в крупных проектах классов «бизнес» и «премиум» — это ЖК «Алые паруса» в районе Щукино, ЖК «Кутузовская ривьевра» в Очаково-Матвеевском, ЖК «Эдельвейс» в Фили-Давыдково, ЖК «Воробьевы горы» и ЖК «Шуваловский» в районе Раменки, ЖК «Авеню, 77», ЖК «Аэробус», ЖК «Дом на Беговой» в районе Беговой.
По оценке Алексея Бернадского, директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet, самая большая стройка, завершившаяся пять лет назад, велась в районе Ходынского поля — это ЖК бизнес-класса «Гран Парк» и прилегающие к нему дома классов «эконом» и «комфорт». Строительство на Ходынском поле продолжается и до сих пор, а предложение расширилось, в том числе и за счет возводимых апартаментов.
В числе перспективных «источников» качественного вторичного жилья эксперты называют также крупные проекты, которые реализуются в Москве на месте выведенных промзон — например, ЖК «Город на реке Тушино-2018», жилой квартал «Зиларт», ЖК «Символ», ЖК «Ривер Парк» в Нагатинском затоне.
Жилье в новостройках на вторичном рынке Новой Москвы представлено проектами как уже завершенными, так и находящимися на стадии строительства (где введены и заселены отдельные очереди). Например, в городе Московском это крупные проекты ЖК «Град Московский», ЖК «Первый Московский», ЖК «Юго-Западный». В поселке Коммунарка — ЖК «Москва А101», «Зеленая Линия» и другие. Как подмечает Дмитрий Таганов, на присоединенных территориях переход спроса на «вторичку» качественных объектов с первичного рынка осуществляется крайне медленно, в том числе по той причине, что значительная часть объемов построенного здесь жилья — квартиры без отделки.
Чем качественнее жилье, тем цена его выше. По данным Est-a-Tet, вторичный жилой фонд Москвы довольно сильно дифференцирован: если сравнивать вчерашние новостройки с «хрущевками», разница в цене достигает двух раз, если со «сталинками» в хорошем состоянии — свежие дома будут стоить на 30-40 процентов больше.
Есть и другие нюансы. Как рассказывает Александр Пыпин, квартира в новом доме, построенном для бюджетников, будет стоить на 20-25 процентов дешевле, чем в «коммерческом» доме по соседству. Например, квадратный метр в монолитном «муниципальном» доме (сдан в 2009 году) в районе станции метро «Серпуховская» стоит 306 000 рублей, а в монолитном «коммерческом» доме, расположенном рядом (сдан в 2002 году), — 370 000 рублей.
А панельная новостройка П-44Т может стоить на 30 процентов дороже, чем старые типовые блочные дома в том же районе. В Таганском районе стоимость квадратного метра в доме этой серии (год постройки — 2009) составляет 265 000 рублей, а в доме на расстоянии 100 метров, но старом и блочном (год постройки — 1963), — 205 000 рублей. Таким образом, отмечает Пыпин, в среднем наценка за новизну жилого фонда составляет около 25 процентов.
Такую же разницу в цене назвали и в компании «Метриум Групп». Дело даже не столько в старых коммуникациях и непродуманных дворах, говорит Илья Менжунов, сколько в планировках: 20-30 лет назад нормой считались небольшие комнаты и миниатюрные кухни. В новостройках застройщики предусмотрели более современные и продуманные планировочные решения. Вкупе с благоустроенными придомовыми территориями, недавние новостройки становятся намного интереснее для приобретения, пусть и с наценкой в 20-25 процентов.
При этом, как отмечает Дмитрий Таганов, в текущем году сложилась тенденция сближения цен в сегментах первичного и вторичного жилья. Цены на «вторичке» постепенно снижаются, тенденцию еще более усиливает массовая практика торга при низком спросе. В итоге, сегодня уже нельзя назвать исключительной ситуацию, когда стоимость квартиры в новостройке на стадии строительства сопоставима с ценой квартиры на вторичном рынке в современном жилом фонде. И это, что ни говори, обнадеживает — если не застройщика и не риелтора, то покупателя уж точно.