Столичные власти запрещают застройщикам возводить в Москве типовые дома старых серий. Какой будет новая панель после модернизации ДСК? Разбираемся вместе с экспертами рынка недвижимости.
Десять лет тому назад соотношение панели и монолита в общем объеме застройки составляло 50 на 50. К началу кризиса 2008 года доля монолита доходила уже до 80 процентов, а «панельки» строились в основном по городскому заказу — для очередников, переселенцев из ветхого и сносимого фонда и т.д. Отсюда и устойчивый шлейф негативного отношения к панели у многих наших соотечественников.
Конечно, назвать накопившиеся за десятилетия претензии к качеству панельного жилья безосновательными язык не повернется — звуко- и теплоизоляция оставляли желать лучшего, потолки низкие, планировки стандартные, фасады типовые… «Век хрущевок истек, что называется, уже вчера. Такое жилье не имеет отношения к нашему времени — в нем низкие потолки, крошечные кухни, сидячие ванны. Покупатели рассматривают эти дома разве что по причине расположения в обжитых районах, — делится Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. — Вы не представляете, какие маргинальные постройки есть в центре Москвы! И люди в них до сих пор живут!»
Впрочем, значительная часть претензий к панели новыми сериями снимается — и потолки трехметровые в панельных домах не редкость, и свободные планировки уже есть, и фасады «веселенькие».
«Как правило, когда речь идет о недостатках панели, перечисляются минусы, характерные для домов, построенных еще в Советском Союзе. Современные серии многих этих недостатков лишены. Например, в современных сериях разработаны довольно удачные планировки, улучшены показатели звуко- и теплоизоляции, более качественно выполнена герметизация межпанельных швов, — рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта "Рамблер/недвижимость" Rambler&Co. — Важно, что все конструкции панельного дома производятся в заводских условиях, это позволяет следить за качеством».
«Непопулярность панели в большой степени связана с ее негативным восприятием, сформировавшимся из-за качества панельного строительства в советский период. Разумеется, с тех пор технологии панельного домостроения заметно усовершенствовались. По уровню тепло- и шумоизоляции панельные дома сегодня сравнялись с монолитными, — соглашается Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment. — Главным минусом панельных домов остается низкая вариативность планировок, но, справедливости ради, стоит отметить, что и при монолитном строительстве застройщики сегодня часто увлекаются высокой повторяемостью секций. Для панели эта проблема решаема за счет использования несерийных панелей разной номенклатуры, однако это ведет к удорожанию строительства».
В 2010 году доля панельных корпусов снова начала расти. Как подсчитали в компании «Бест-Новострой», если в 2014 году панель занимала чуть более 10 процентов рынка новостроек, то уже в 2015-м году — почти 32 процента.
А 2016-й, по данным аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, и вовсе утроил долю «панелек» в общем объеме нового строительства. Сейчас предложение в московских панельных новостройках составляет 209 тысяч квадратных метров в 11 проектах — за год суммарная площадь квартир в строящихся панельных домах в границах «старой» Москвы выросла в 3,1 раза.
Средневзвешенная цена панельного метра, говорят в Est-a-Tet, находится на уровне 115 тысяч рублей, и это на 5,3 процента меньше, чем год назад, и на 18,4 процента меньше, чем в 2014-м. Для сравнения — средневзвешенная цена по всем московским проектам, не считая элитных, находится на уровне 233,4 тысячи рублей за метр. Средняя цена монолитных домов (только массового сегмента) по Москве составляет 154,2 тысячи за метр.
В конце 2015 и в начале 2016 года, рассказывает Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, в продажу поступили панельные корпуса в таких проектах, как ЖК «Кварталы 21/19», ЖК «ЛУЧИ», ЖК «Мещерский лес», ЖК «Мир Митино». «Объем панельного предложения пополнился также за счет новых корпусов в уже реализующихся проектах (ЖК “Некрасовка”)», — добавляет эксперт.
Что это за проекты? После запрета на строительство в Москве с 1 января 2016 года старых «панелек» застройщикам пришлось модернизировать свои ДСК, и сейчас, как говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», современные и эстетически обновленные панельные новостройки уже «выпускаются» на 9 из 10 московских домостроительных комбинатов.
«Новые типовые серии приятно удивляют разнообразностью фасадов, переменной этажностью корпусов — от 6 до 17 — и свободной планировкой квартир, — говорит эксперт. — Теперь панельные корпуса, как и монолитные, можно размещать на участках любой конфигурации, а это значит, что панельное жилье становится пригодным для квартальной застройки».
За счет включения в проекты нежилых помещений на первых этажах, новые панельные микрорайоны изначально подразумевают более развитую бытовую инфраструктуру.
Новые панельные проекты уже можно и «пощупать» — они постепенно поступают в продажу. Так, например, в уже упомянутом микрорайоне «Некрасовка» ДСК-1 построено четыре пилотных дома новых серий ДОМРИК и ДОМНАД, которые, к слову, создавались при участии испанского архитектора Рикардо Бофилла. В перспективе ДСК-1, недавно приобретенный крупным девелопером ФСК «Лидер», ожидает дополнительная модернизация, снижение себестоимости строительства на четверть в течение двух лет и вывод на 1,17 миллиона квадратных метров жилья в год (сейчас 780 тысяч).
ГК «Мортон» строит «панельки» новых серий («Град-1М» и «Блок Суприм») в микрорайонах «Восточное Бутово» и «Жемчужина Зеленограда». Строят новую панель также «ЛСР», «ПИК», «КРОСТ», ГВСУ «Центр», Capital Group, «Главмосстрой», «СУ-155».
Помимо новых серий, на рынке довольно широко представлено и «лучшее из старого». По данным Est-a-Tet, основная часть панельного предложения — это П-44Т — своего рода «классика панельного жанра». По количеству корпусов, на ее долю приходится 40,4 процента всего предложения. За год суммарная площадь квартир в домах панельной серии П-44Т выросла почти в 15 раз. Кроме того, на рынке присутствуют такие старые серии как П-44К, П-44Т/25, П-3МК, КОПЭ и 111М.
Чем же в итоге современные панельные дома отличаются от монолитных? Если отвлечься от технологических нюансов и перейти сразу к тому, как все выглядит на практике, действительно слабой стороной панели остается звукоизоляция. Причем дело не в материалах, а в том, что панельный дом собирается, условно говоря, как конструктор, а монолитный — собственно, монолитен, и никаких межпанельных швов там нет. Так что конкурентов по звукоизоляции у монолита действительно не предвидится.
«Что касается теплоизоляции, современная панель может быть практически неотличима от кирпича, — рассказывает Сергей Креков, президент ассоциации "АКОН". — По сравнению с базовыми образцами панельного домостроения, сегодняшние серии на порядки выше по уровню тепла. Кроме того, и внешне панельный дом вы можете не отличить от кирпичного, поскольку фасад таких домов может быть облицован кирпичом».
Увеличился, говорит эксперт, и срок службы панельных домов — практически вдвое, так что о разнице между панелью и монолитом по этому параметру говорить теперь не приходится. «Что касается сроков службы, то нормативы в обеих технологиях примерно одинаковы, средняя величина эксплуатации — 120-130 лет. Другое дело, что в монолите застройщик должен прикладывать гораздо больше усилий для соблюдения технологии строительства. Заводские же панели тщательно проверяются, что дает дополнительные гарантии качества будущего дома», — поясняет генеральный директор компании «ПАТРИОТ-Инжиниринг» Станислав Шмелев.
«Панельные дома, возводимые с применением нашего запатентованного технологического решения — сверхпрочные, поскольку проектируются с расчетом на прогрессирующую нагрузку, когда дом должен устоять даже в том случае, если любая капитальная стена внутри здания разваливается, например, из-за неправильной перепланировки квартиры собственником», — делится Оксана Сторожук, директор подразделения ГК «Сибпромстрой».
Еще одна сильная сторона панели — скорость строительства. «Сроки строительства подобных домов примерно в два раза меньше монолитных. А сегодня для покупателя это является немаловажным фактором. Ведь в кризис многие не готовы рисковать и вкладывать свои сбережения в строительство жилого комплекса, который будет сдан через несколько лет. Поэтому с этой точки зрения панель выигрывает», — поясняет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель» (строят как панельные, так и монолитные корпуса)
Плюсы панельного домостроения:
1. Быстрый срок строительства домов;
2. Заводское качество - панели отливаются на заводе;
3. Требуется меньше вложений в отделку, так как пол и стены ровнее, чем в монолитных домах.
Минусы панельного домостроения:
1. Звукоизоляция хуже, чем в монолитных домах;
2. В панельных домах не бывает подземных паркингов;
3. Шаблонность архитектуры и планировочных решений (в старых сериях панельных домов);
4. Внешний вид домов быстро теряет товарный вид, облезает краска (в старых сериях панельных домов);
5. Высота потолков ниже.
И, наконец, о наболевшем — о налогах. Итоговая разница в размере налога, исчисляемого по кадастровой стоимости, будет для квартир одинаковой комнатности и локации разной в зависимости от технологии, по которой построен дом. «Налог на монолитное жилье может быть выше, — говорит Олег Жуков, генеральный директор RD Construction, — Связано это может быть с классом объекта, как правило, панельные дома относятся к эконом классу, а монолит — к классу комфорт, бизнес и элит». Как говорит Сергей Креков, разница эта достигается, во-первых, по причине сравнительно более высокой (на 15-20 процентов) кадастровой стоимости монолитного жилья. Второй момент — площади квартир, которые в «монолите» обычно просторнее. Все вместе может давать разницу в налоге от 25 до 35 процентов, подчеркивает эксперт.