Застройщики ждут, что уже этой осенью будет принят закон о статусе апартаментов, устанавливающий порядок регистрации граждан в них. Почти треть покупателей апартаментов рассчитывают на их скорейший перевод в жилой фонд. Вкладываться в такие метры можно. А вот можно ли будет полноценно жить на них, и тем более — жить с семьей и детьми?
Закон о статусе апартаментов, по последним данным, может быть принят уже осенью. «По крайней мере, об этом заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень на ПМЭФ», — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development. На этом фоне, подсчитали в NAI Becar, к июню предложение выросло на 41 процент по сравнению с показателями предыдущего квартала 2016 года, спрос увеличился на 10,5 процента. «Учитывая ситуацию на рынке коммерческих площадей, эти цифры выглядят вполне оптимистично», — говорит Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments. Аналитики Match Point и «НДВ-Недвижимость» выяснили, что треть покупателей приобретают апартаменты с расчетом на то, что достроенный объект будет переведен в жилой фонд. Ну и последние новости: АИЖК начало выдавать на апартаменты ипотеку.
То есть, атрибуты «регулярного» жилья все или уже в наличии, или ожидаются в ближайшее время. Дело за малым, обустроить этот формат для полноценного семейного гнезда. И девелоперы работают над этим.
«Апартаменты бывают разные, — рассказывает руководитель межрегиональной жилищной программы “Переезжаем в Петербург” Николай Лавров. — Первая категория — апарт-отели, где продаются, по идее, гостиничные номера с кухней. Дом сделан как гостиница со стойкой ресепшн, сдачей юнитов в аренду занимается управляющая компания. По сути дела, покупатель становится совладельцем гостиничного комплекса. Такую схему часто используют в Европе на побережьях. Вторая категория — это многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для строительства коммерческих зданий».
Застройщики нашли хитрый ход, как построить жилье на такой земле, продолжает эксперт: если в назначении использования земельного участка разрешено строение гостиничного комплекса, они строят жилой дом и называют его «апарт-отель», соблюдая требования для коммерческих строений, предназначенные для гостиниц. Если в назначении земли разрешена постройка только офисных помещений, а застройщик строит жилой дом и продает офисные помещения, называя их апартаментами, то использование их под жилье остается на страх и риск покупателя, потому что, по сути, жить в офисе нельзя. Хотя действенные инструменты для запрета проживания в данном случае с ходу вспомнить сложно.
Третья категория — переделанные старые производственные здания, так называемые лофт-проекты. «На мой взгляд, это самый интересный вариант с точки зрения необычной концепции проживания, — говорит Лавров. — Классикой данного “вида” являются большие двухуровневые квартиры с панорамным остеклением и дизайнерскими изысками, расположенные в краснокирпичных заводских зданиях ХIХ-начала XX века постройки. К сожалению, чтобы законно сделать их гостиничными, приходится производить вывоз грунта на несколько метров вглубь и очистку старых строительных конструкций. Не все на это готовы».
В основном, как говорят опрошенные «Домом» эксперты, апартаменты первого вида покупают люди от 30 до 50 лет, имеющие постоянное жилье. По большому счету, это инвесторы, вкладывающие деньги в доходную недвижимость в виде апартаментов. Зачастую они отдают затем апартаменты в управление УК. Апартаменты второго вида покупают люди, далекие от понимания разницы между коммерческими помещениями и жилыми, которые ищут недвижимость по самой низкой цене. Покупатели третьего вида — главным образом, успешные бизнесмены, небезразличные к архитектуре и современным направлениям дизайна. «И в последнее время во всех этих трех категориях спроса появились семьи с детьми», — отмечает Павел Бережной, исполнительный директор ГК С.Э.Р.
«Спрос на апартаменты среди семейных пар увеличился по отношению к прошлому году на 10 процентов, — рассказывает Роман Аблаев, генеральный директор “Хайтэк Девелопмент”. — Связано это, прежде всего, со снижающимся уровнем тревожности относительно регистрации в комплексах и с активным переводом девелоперами своих объектов в статус жилых. На сегодняшний день 30 процентов проектов в сегменте апартаментов содержат детскую инфраструктуру. Для девелоперов, работающих в этом сегменте, развитие детской инфраструктуры выходит на первый план». В частности, в МФК «Фили Град» (MR Group) для детей скоро начнет работу детский сад и будут построены детские площадки. В МФК «Водный» того же застройщика будет функционировать развивающий центр для детей. В МФК «Лайнер», где АИЖК планирует выкупить 295 апартаментов для последующей сдачи помещений в аренду, будет развита «околосемейная» инфраструктура: общие прачечные, колясочные, велосипедные комнаты и даже зоны для приема гостей арендаторов.
«Сейчас все проекты стараются включить в свой состав детскую инфраструктуру, — подтверждает эти наблюдения Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point. — Например, в нашем проекте МФК Match Point, относящемся к сегменту бизнес-класса, будет собственный детский сад на 100 мест, а также благоустроенная дворовая территория без машин с детскими игровыми площадками. Даже в элитных объектах девелоперы стараются создать условия для семей с детьми: обустраивают игровую комнату или классы для занятий с репетиторами, детские площадки, детский сад, в редких случаях — элитную частную школу. В домах на первых этажах зачастую организуют колясочную».
«Доля апартаментных комплексов с детской инфраструктурой (детскими садами, детскими комнатами, бэйби-клубами) составляет 15 процентов от общего числа проектов, представленных на рынке. Как правило, такой инфраструктурой обеспечены многофункциональные комплексы (МФК), включающие в свой состав разные типы недвижимости: квартиры и апартаменты, торговую и офисную (“Фили Град”, “Водный”, “Савеловский Сити”, “Царицыно-2” и др)., — приводит примеры Мария Литинецкая, управляющий партнер “Метриум Групп”. — При этом нужно учитывать, что передать детский сад на баланс городским властям непросто, поэтому чаще всего в апартаментных жилых комплексах детские сады становятся впоследствии коммерческими». При этом в интересах девелоперов сделать стоимость услуг таких учреждений для жильцов их комплексов минимальными, продолжает эксперт, и многие идут на это. В среднем стоимость услуг коммерческого детского сада, независимо от того, находится ли он на территории жилого или апартаментного комплекса, составляет около 25 тысяч рублей в месяц на одного ребенка. Помимо детских садов в МФК появляются детские игровые зоны и спортплощадки. «Не нужно забывать и о том, что в МФК есть большая доля коммерческих площадей, которые со временем арендуют языковые школы, бэйби-клубы, развивающие и творческие центры. В целом, современные МФК не уступают по обеспеченности детской инфраструктурой традиционным жилым комплексам», — резюмирует Литинецкая.
Примерно то же происходит и в Петербурге, где, правда, рынок апартаментов не столь широк. «Вполне логично проектировать апарт-комплексы с учетом детской инфраструктуры — школы, садики, кружки, прогулочные зоны, детские площадки, потребуется и определенное зонирование, специально выделенная детская комната, игровая и др., — рассуждает Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент". — Безусловно, существует ряд ограничений для комнат, в которых будет пребывать ребенок. Например, для детей младшего возраста неправильно предлагать комнаты с витражным остеклением. В детской комнате с балконом обязательно должно быть сделано надежное балконное ограждение. Когда девелопер планирует квартиру, то старается учитывать этот факт, предусматривает балконы и лоджии в гостиных и кухнях, где предполагается контроль взрослых. Нет явных противопоказаний к тому, чтобы детская комната соседствовала с кухней, гардеробной или располагалась ближе к выходу. Нет правил, что детская комната должна быть обязательно в глубине квартиры».
Квартирография зависит от спроса: сейчас в любом сегменте спрос — на лаконичность. Поэтому до 70 процентов апартаментов в питерских проектах — квартиры-студии, которые проще сдать в аренду. Сегодня наиболее востребованы студии площадью 20-30 кв. м и однокомнатные квартиры. Оставшиеся 30 процентов составляют двух- и трехкомнатные юниты.
Большинство проектов Петербурга не предполагает исчерпывающий набор инфраструктуры на территории апарт-отеля, тем более ориентированной на детей. Создание собственной инфраструктуры в полном объеме удорожает проект и, соответственно, стоимость юнитов. Но, понимая запросы рынка и для привлечения новой аудитории, некоторые застройщики предусматривают создание детских комнат и частных детских садов на территории комплекса. Так, в проекте Docklands в Василеостровском районе Петербурга рыночные тенденции вынудили девелопера менять проект, Первоначально планировалось представить 60 процентов студий, 30 — однокомнатных и 10 — торцевых апартаментов с тремя спальнями. «Однако, буквально в первый же месяц продаж мы начали получать запросы на апартаменты больших площадей для собственного проживания, — рассказывает Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development. — Пришлось пересмотреть квартирографию, внести изменения в проект и даже проходить повторную экспертизу. Теперь в двух строящихся зданиях представлены 105 студий, 129 апартаментов с одной спальней, 53 апартамента с двумя спальнями, 57 апартаментов с тремя спальнями и пять дизайнерских апартаментов площадью более 150 метров».
Вслед за изменениями структурными проект получил и инфраструктурную «надстройку». Сейчас это пока единственный в Петербурге апарт-комплекс, где уже на момент строительства заключен договор с детским садом. Строительство детсада, тем более с бассейном, потребовало особых технологий и материалов и соответствует всем нормам и правилам для строительства детских дошкольных учреждений. Помимо этого, весьма дорогого решения для девелопера, в проект включены детский клуб и детская комната, где можно будет оставить ребенка семь дней в неделю для учебных занятий с воспитателем, во дворе спроектирована детская площадка от одного из ведущих шведских производителей. В ресторане комплекса будет детское меню, в цоколе — магазин экологических фермерских продуктов, который в таком концепте помогает позиционировать комплекс еще и как child friendly. И подобное позиционирование приносит бизнес-результаты.
«Это факт: все чаще апартаменты стали покупать молодые семьи с детьми дошкольного возраста. Но их интересуют не только функциональные планировки, - говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development, - но и детская инфраструктура. Детсад с бассейном (у нас они от известной сети Лимпик) в составе комплекса, закрытый внутренний двор без машин с детской площадкой, система видеонаблюдения и круглосуточной охраны уже способствовали почти полной продаже первой очереди комплекса. Сейчас в стадии завершения строительство 2 зданий апартаментов (350 юнитов), во второй очереди еще одно здание апартаментов (54 юнита), два здания бизнес центров и здание гостиницы. А на Среднем проспекте Васильевского острова мы получили разрешение на строительство комплекса на 103 апартамента. начало его реализации планируется на осень 2016 г.».
Спрос на детскую инфраструктуру со стороны покупателей апартаментов не может оставаться без внимания и со стороны тех, кто предоставляет такие услуги. «На сегодняшний день у нас уже имеется многократный опыт работы с застройщиками по проектам строительства ЖК, когда обязательно обеспечить всю необходимую детскую инфраструктуру (детские сады, школы и др.), — рассказывает Жанна Рыжова, основатель сети частных детских садов "Интересный Детский сад". — Однако, в связи с тем, что жильцы апартаментов в отличие от жильцов ЖК не могут рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию, у них возникает ряд проблем с тем, чтобы записать ребенка в муниципальную школу или в детский сад. На помощь таким жильцам приходят частные детские проекты в области образования, хотя и здесь застройщики апартаментов не обязаны обеспечивать социальной инфраструктурой свои объекты».
Уже сейчас застройщики выбирают в качестве операторов для обеспечения дошкольного образования коммерческие организации и даже делают для них специальные условия. «Местное дошкольное образовательное учреждение скорее всего также будет сдано в аренду какой-либо из сетей частных детских садов, и здесь уже речь идет о предпочтениях застройщика, — продолжает Жанна Рыжова. — Мы неоднократно принимали участие в таких тендерах, и в ряде случаев решение было сделано в пользу нашей сети. Именно благодаря таким историям открылся наш сад в ЖК "LIFE-Митинская Ecopark", а в сентябре начнет работу еще одна площадка в ЖК "Маршал" в Щукино. И застройщики специально идут на уступки участникам рынка частного дошкольного образования, чтобы сделать свои объекты привлекательнее для жилья. Так как, предоставляя частное дошкольное образование, у жителей таких объектов появляется возможность отдать ребенка в садик, где за ним не просто будут присматривать, а прежде всего заниматься его всесторонним развитием, общаться с ним на равных, а не задавливать авторитетом, и в то же время развивать в нем важные человеческие качества».