Планируя обзор о рынках недвижимости в странах бывшего СССР, в которых есть спрос на недвижимость со стороны российских покупателей, редакция «Дома» рассчитывала, что в него попадет, как минимум, шесть-семь некогда братских республик. Однако оказалось, что реальный российский спрос, который реализуется в сделки, сегодня есть только в трех странах ближнего зарубежья, среди которых безоговорочно лидирует Латвия. Далее идут Грузия и Эстония. На этом список, собственно, и заканчивается.
Например, из Казахстана редакция получила очень короткий и однозначный ответ. «Запросов на приобретение недвижимости от российских покупателей мы не наблюдаем», — сообщила президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Елена Грива. Ее белорусские коллеги рассказали, что раньше спрос на недвижимость в стране со стороны граждан РФ был довольно высокий, но сейчас — после обесценивания российского рубля — он сошел на нет. «Россияне практически перестали покупать жилье. Это можно объяснить тем, что цены в Беларуси привязаны к доллару, и местная недвижимость перестала быть для них привлекательной. Раньше они покупали и квартиры в основном, с инвестиционными целями, а дома — в качестве "заграничной дачи", например, для родителей-пенсионеров», — отмечает агент по операциям с недвижимостью ОДО «Агентство-УЮТ» (Витебск) Ирина Песникевич. И это даже несмотря на то, что цены на недвижимость в долларах по сравнению с прошлым годом в РБ уменьшились вдвое. Например, в Витебске «однушка» сейчас стоит в среднем 15 тысяч долларов, коттедж в черте города — 80-150 тысяч долларов.
Нельзя сказать, что к разным странам бывшего СССР у российских граждан интереса нет вовсе. Риелторы говорят, что запросы на покупку квартир в Азербайджане, Казахстане, Туркменистане, Беларуси и т. д. поступают хоть и с небольшой частотой, но регулярно. Однако эти обращения носят, скорее, субъективный характер.
«Мы получаем много запросов от россиян о недвижимости в разных бывших республиках Союза. Но в подавляющем большинстве, они связаны с семейными обстоятельствами, с вопросами наследования. На этих рынках россияне ведут себя не как иностранцы, а как местные покупатели. Запросов типа "подобрать домик для отдыха в озерном краю Беларуси" или "квартиру для сдачи в аренду в Астане" к нам не поступает», — говорит аналитик компании Prian.ru Анастасия Фалей. «Конечно, наши соотечественники приобретают квартиры в самых разных бывших республиках СССР. После развала единой страны многие из них переехали на постоянное место проживания в Россию и сейчас, спустя 25 лет, проявляют интерес к покупке жилья на родине, где остались, к примеру, родители. Это прежде всего Украина, Белоруссия, а также страны Кавказа — Армения, Грузия, Азербайджан», — подтверждает управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
В качестве примера риелторы приводят ситуацию, когда человек, являющийся гражданином России, часто ездит к родственникам в ту или иную страну ближнего зарубежья и для удобства покупает там квартиру. Иногда речь также идет о реэмиграции, когда люди, некогда уехавшие из стран СНГ и взявшие российское гражданство, сейчас покупают жилье для возвращения в родные края.
Среди стран бывшего СССР самой востребованной у российских покупателей квадратных метров остается Латвия. До 2014 года рынок недвижимости в этой стране вообще входил в топ-5 самых популярных у российских инвесторов зарубежных направлений. В структуре иностранных вкладчиков в латвийские квадратные метры на граждан РФ приходилась основная доля.
Популярность инвестиций в латвийскую недвижимость после июня 2010 года была обусловлена главным образом принятием поправок к закону «Об иммиграции», которые установили возможность получения иностранцами временного (на пять лет) вида на жительство в стране, являющейся членом ЕС, в обмен на покупку недвижимости. Иностранцу было достаточно купить один или несколько объектов на общую сумму 142,3 тысячи евро (до вступления Латвии в Еврозону сумма соответствовала 100 тысячам латов), если речь шла о Риге или Рижском районе, и на 72 тысячи евро — для любого другого региона.
Однако вступившие в силу осенью 2014 года законодательные ужесточения в отношении иностранных вкладчиков в недвижимость в корне изменили ситуацию. Минимальный порог «входа» для инвесторов был увеличен до 250 тысяч евро, их лишили возможности приобретать несколько объектов на требуемую общую сумму, были введены ограничения по минимальной кадастровой стоимости и налоговые пошлины. Летом 2016 года латвийские законодатели внедрили еще одно ужесточение: для продления вида на жительство иностранцам, уже купившим недвижимость в Латвии, нужно вносить в госказну дополнительно по пять тысяч евро за каждого члена семьи.
Все это неизбежно отразилось на статистических показателях. По данным Управления гражданства и иммиграции Латвии, если в первом полугодии 2014 года прямые вложения нерезидентов, связанные с получением ВНЖ, составили 199 миллионов евро, то в соответствующий период 2015-ого это были уже только 34 миллиона евро. Если в 2012 году доля граждан РФ среди получающих ВНЖ инвесторов составляла 72 процента, то в 2015 году — только 55 процентов. «На сегодняшний день отрасль остро ощущает нехватку иностранных покупателей. Зачастую эти люди приобретали объекты, стоимость которых в разы превышала покупательскую способность местных жителей, обеспечивая спрос на более эксклюзивную собственность, особенно в тихом центре Риги и в Юрмале. Интерес к покупке недвижимости здесь остается низким, что отразилось и на количестве сделок, и на средней цене квадратного метра», — говорится в материалах латвийского агентства VESTABALT.
Несмотря на все вышесказанное, сделки на рынке недвижимости Латвии с участием россиян все равно происходят чаще, чем во всех других странах постсоветского пространства вместе взятых. «Правда, цели и структура спроса несколько изменились. Получение ВНЖ — уже не ключевая причина. Сейчас квартиры в Риге и Юрмале, а также коммерческую недвижимость, чаще покупают с инвестиционными целями», — отмечает Анастасия Фалей. По ее словам, инвестиции в квартиру при сдаче ее в аренду могут принести собственнику до пяти процентов годовых. Как утверждает член правления латвийской компании NIRA Fonds Евгения Маркова, сегодня приобретение пула недорогих квартир в спальных микрорайонах Риги с целью сдачи в аренду является самым выгодным способом инвестирования и может дать доходность до 10 процентов. Самый ходовой формат, по словам эксперта — двухкомнатные квартиры. Время на поиск арендатора в среднем не превышает двух недель. Квартиру площадью 55 квадратных метров в типовом доме в латвийской столице сегодня можно купить примерно за 46 тысяч евро (около 835 евро за «квадрат»). Средняя стоимость аренды такого жилья — в районе 350-400 евро в месяц. Доходность составит примерно 9-10 процентов. Долю этого процента «съест» налог — для иностранцев это 1,5 процента от кадастровой стоимости объекта.
Статистика запросов на латвийскую недвижимость со стороны российских покупателей, которую приводит ведущий эксперт компании Tranio Юлия Кожевникова, показывает, что около 20 процентов заявок приходится на дома, 60 процентов — на квартиры, остальное — на другие виды недвижимости (офисы, магазины, участки и прочее). Квартиры в массовом сегменте в Риге, по данным Tranio, стоят от 50–70 тысячевро, в центральных районах города средняя стоимость лота в новостройках и в отремонтированных старых домах (без учета «элитки», спрос на которую очень сильно упал) колеблется в пределах 80–200 тысяч евро. В Юрмале квартиры и апартаменты предлагаются по цене от 130 тысяч, дома — от 140 тысяч евро.
Спрос россиян на недвижимость во всех прочих республиках бывшего СССР, по словам аналитиков рынка, в разы меньше, чем в Латвии. Среди тех стран, где он все-таки имеет хоть какие-то заметные проявления, Юлия Кожевникова отмечает Эстонию. «Рынок недвижимости в последние годы здесь активно рос, и хотя сейчас повышение цен замедлилось, местные квадратные метры все еще остаются интересными с инвестиционной точки зрения. Тем более, что порог входа невысокий — "квадрат" в Таллине стоит в среднем 1,5 тысячи евро», — отмечает Анастасия Фалей.
Риелтор говорит, что некоторый спрос со стороны россиян есть и на Грузию. «Есть интерес к новым проектам в Батуми, как с целью заработка на аренде, так и для отдыха. Цены низкие — от 400 евро за метр в новостройках у моря», — говорит Анастасия Фалей. Юлия Кожевникова уточняет, что для инвестиций и проживания жилье россиянами приобретается в основном в Тбилиси, а для отдыха — на курортах Аджарии (Батуми, Кобулети, Сарпи). Цены на квартиры и дома в Грузии, которые находятся в базе данных Tranio, по ее словам, начинаются от 45 тысяч евро, хотя на местном рынке средний бюджет составляет 32 тысячи евро. Самый дорогой лот — квартира в Тбилиси за 1,255 миллиона евро.
Мария Литинецкая также отмечает интерес российских покупателей к черноморскому побережью Абхазии. По данным портала «Абхазия-Инфо», за 1,7-1,8 миллиона российских рублей в Сухуме или Новом Афоне можно купить двух-, трехкомнатную квартиру или дом с участком 28 соток в поселке Псахарта. В 7 миллионов обойдется целый гостевой дом с мебелью и техникой на 8 номеров в 700 метрах от моря. А за 25 миллионов предлагается коттеджный комплекс из 11 домов в Пицунде — рядом с реликтовой сосновой рощей, с видом на горы, в 500 метрах от Черного моря.