Город-сказка, город-мечта. Но и в Москве есть уголки, да что-там, целые районы, куда по своей воле да на трезвую голову заходить не хочется. Москвичи и не заходят — если нужда не заставит.
«Дом» попросил экспертов рынка недвижимости назвать самые «отмороженные» московские районы — неблагополучные, криминальные, грязные и отрезанные от остального города. И вот какая картина получилась в итоге.
Рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:
«Безусловно, возглавляет антирейтинг район Капотня. Об этом месте вообще ходит немало риелторских анекдотов — про собственников жилья, которые продают квартиру как бы “в центре Москвы”, и выставляют такие объявления, хотя реально жилье находится в Капотне. Добраться туда сложно, экология в этом районе плохая — здесь находится огромный нефтеперерабатывающий завод, который обеспечивает топливом всю Москву. Кроме того, рядом проходит МКАД, до метро надо добираться "на оленях", поэтому я уверен, что это самый неблагополучный район города Москвы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: За Капотней давно закрепилась слава самого некомфортного для проживания в Москве района. Метро нет, и до ближайшей «Алма-Атинской» жители вынуждены добираться по часу через МКАД: Капотня отрезана от «континентальной» части Москвы с одной стороны рекой, а с другой — промзоной, которая по площади еще больше, чем сам район. Московский НПЗ — самое вредное производство в столице. Кроме того, роза ветров сдувает все выхлопные газы и выбросы именно сюда.
Директор природоохранных программ независимой экологической организации «Зеленый патруль» Роман Пукалов: Сравнивать районы Москвы по экологическим параметрам и составлять соответствующие рейтинги бессмысленно и даже некомпетентно. Экологическая ситуация в том или ином районе столицы меняется в течение суток и зависит в основном от того, сколько в конкретный момент времени там находится автомобилей, на которые в Москве приходится более 90 процентов всех вредных выбросов.
Курьяново — микрорайон в Печатниках, граничащий с районами Марьино и Люблино, — напоминает советский провинциальный город 20-30-х годов прошлого века, только находится он на территории Москвы. Здесь сохранились малоэтажные дома, построенные еще при Сталине, Дворец культуры, который может служить отличной декорацией для съемок кино про советскую или постсоветскую действительность. В Курьяново и правда снимались сцены из фильмов “Бумер”, “Антикиллер”, “Побег”, “К-19”. А вообще, я считаю, что этот район — по-своему уникальный, и со временем он должен быть реконструирован.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: С точки зрения экологии, худшими будут районы ЮВАО, на которые негативное влияние оказывает нефтеперерабатывающий завод в Капотне. Прежде всего, это сама Капотня, Марьино и Люблино. Также можно отметить центральные районы столицы и территории, примыкающие к крупным автомагистралям. В плане транспортной доступности худшими районами можно назвать Бирюлево Восточное и район Восточный.
Карачарово — необычный и малонаселенный район, в котором расположены узлы разных железных дорог. Несмотря на низкую стоимость объектов, недвижимость здесь продается из рук вон плохо. Вообще-то, этот район находится недалеко от центра Москвы — от станции метро “Таганская”, — однако жить здесь, мягко говоря, неудобно. Транспортная доступность в Карачарово отвратительная из-за пробок на железнодорожном переезде. Кроме того, район считается экологически неблагополучным, в нем хватает промзон и расположены склады многих крупнейших магазинов столицы.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: С точки зрения криминогенной обстановки, в пятерку худших, согласно рейтингам на основе милицейской статистики, входят Марьино, Выхино-Жулебино, Кунцево, Мещанский и Бирюлево-Восточное. Криминогенным считается и Центральный округ: где больше денег, а также вокзалов, ресторанов, клубов, баров — там больше и преступлений. К неблагополучным по уровню преступности относятся также южные и юго-восточные районы Москвы, где высокая плотность населения и большое количество мигрантов, выбирающих эти районы как наиболее доступные по стоимости аренды жилья.
Район Богородское застроен в основном “хрущобами”, но здесь есть также и 9-этажные “фенольные” дома, которые подлежат сносу — это некачественное, наносящее вред здоровью человека жилье. Объем предложения на рынке значителен, но расположенные здесь объекты практически не продаются даже с учетом низких цен.
Можно упомянуть и еще одну примечательную территорию — это Коровинское шоссе и все улицы, прилегающие к местной ТЭЦ и к цементному заводу. На жаргонном риелторском языке оно называется “Муму-штрассе”. В этом районе на продажу также выставлены очень дешевые варианты, однако они почти не востребованы у покупателей.
Все перечисленные районы отличаются низкой транспортной доступностью, плохой экологией и общей непрестижностью проживания. Сроки продажи находящихся здесь объектов недвижимости — несмотря на низкие цены — в разы превышают показатели по остальным районам Москвы. Чаще всего квартиры в этих районах покупают люди, у которых нет ни малейшего представления о том, что такое Москва: приезжие, которых риелторы вводят в заблуждение, “подсовывая” самые дешевые варианты».
А действительно ли самая дешевая недвижимость находится именно в самых непрестижных районах? Отдельные предложения — возможно, но статистически пятерка самых дешевых на сентябрь 2016 года столичных территорий все-таки отличается от вышеприведенного списка. Так, по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», рейтинг районов по средней стоимости квадратного метра в границах «старой» Москвы выглядит так: 1) Молжаниновский, САО (119,3 тысячи рублей за метр); 2) Зеленоградский, ЗелАО (119,53 тысячи рублей за метр); 3) Бирюлево Западное, ЮАО (126,58 тысячи рублей за метр); 4) Бирюлево Восточное, ЮАО (139,21 тысячи рублей за метр); 5) Ново-Переделкино, ЗАО (140 тысяч рублей за метр).
По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», минимальная цена квадратного метра на первичном рынке зафиксирована в районе Крюково — 85,6 тысячи рублей за квадратный метр. Также в пятерке районов с минимальными ценами район Северный (99 тысячи рублей за метр), Некрасовка (102,2 тысячи рублей за метр), Солнцево (108,7 тысячи рублей за метр) и Южное Бутово (116,3 тысячи рублей за метр). Все эти районы расположены за МКАД. В границах кольцевой минимальная цена метра зафиксирована в Восточном Бирюлево (120,8 тысячи рублей за метр).
Что до стоимости аренды, по данным ЦИАН, дешевле всего она обойдется все в том же районе Бирюлево Восточное, дальше в пятерке доступных идут Капотня, Бирюлево Западное, Западное Дегунино и — внезапно — Дмитровский (35-метровую «однушку» во всех перечисленных районах можно снять в пределах 25 тысяч рублей в месяц).